华夏幸福走到今天这一步可以说是必然，没有任何值得惋惜的，从一开始这种非主流的商业模式就注定是失败的，太多人被产业新城模式花里胡哨的解释给忽悠了。还在这里坚守的人不要再自欺欺人了，离开才能获得新生。通俗点讲，华夏幸福的产业新城模式本质上是通过基础设施建设炒高中心城市周边县城的地价来获得产服收入，再通过卖房回收现金流。华夏幸福帮当地政府做土地整理和基础设施建设，然后土地价格上涨，房价上涨，这样就有不错的卖地收入能用来支付华夏的土地整理和基建费用，所谓的什么引进产业都只是一个结算产服费用的幌子，不然没法走账。所以华夏幸福环京的成功并不是产业新城模式的成功，而是坐上了环京土地价格上涨的快车，只要土地价格快速上涨，就能卖地来支付华夏幸福，而买地的通常也是华夏幸福自己，然后华夏幸福再把买来的土地盖房子变现。2017年开始的限购，以及后来的土地限批，都直接掐断了华夏幸福的现金流源头，因为整个产业新城蕞终的现金流来源都是卖地收入。而华夏幸福重仓环京，在环京投了大量的钱做土地整理和基建，就指望着能靠未来慢慢卖地把钱收回来，现在土地出让在源头上就被掐断了，等于这个模式直接就废了，华夏就算做再多的事情也不会有回款。于是2017年开始，公司只能走出环京，故技重施，再度加大杠杆找中心城市周边的小县城下手，还是通过基建和土地整理的形式拉高土地价格获利，但华夏幸福自己都被自己的产业新城模式给忽悠瘸了了，真以为自己只要在某个地方大兴土木的修桥修路，修公园，就能带动当地的土地增值，然后源源不断的支付公司产服费用，从而获利。可结局大家都知道，华夏陷入了更大的现金流危机。问题就出错判了基建投入与土地产出的比例关系，在一个大城市修桥修路和在一个小县城修桥修路所花费的成本其实是差不多的，但卖地收入却能差十倍，这就导致了大城市投入的基建成本可能卖1块地就够了，但在小县城却要卖10块地都未必可以覆盖成本。华夏原本的设想是，我投入的基建成本是固定的，但土地出让收入不是，只要后面土地出让价格越来越高，就能有足够的钱来支付，显然华夏蕞终没有等到这一天。即便是环京，华夏的投入也是远大于回报的，可能投了100元，到现在只收回了30元，华夏认为余下的70元会在剩下的时间里慢慢结算，因为产业新城的建设时间足够长，未来土地价格上涨就能轻松付清。如果万一直到合作期结束还没有钱付怎么办，华夏可能觉得这事太遥远也不太可能发生，于是在合同里写下了合同期满未付清的部分直接免了，正是这个条款让政府觉得这世上竟有这样的冤大头，用当下确定性的投入去赌一个较远未来的不确定收益。外埠的产业新城拓展遭遇了比环京更低的产出比，可能是投入100元，卖地只有5元的收入，一直期盼的土地上涨没有如期到来，可能遭遇了全国的房价调控，可能类似北京那些强劲的外溢买房需求没了，也可能外埠的园区选址太差，土地实在涨不起来，还有可能公司自己都觉得这些地方的土地实在卖不起价，投入的钱全打水漂了，不想再投钱了，这也是为什么每年年报上的有些园区慢慢就没有音信了的原因吧。时间步入2020年，疫情让华夏问题暴露的时间提前了，重仓环京被套，然后融资全仓外埠，结果还是被套，华夏期望的土地价格上涨可能永远等不到了，平安的进入也只是强行续命一波，在2021年华夏终于爆仓了。至于那些应收账款，不要再认为那些是应收账款了，那只是结算产服的一个借口，只是收回前期投入走账的一个由头，华夏自己拼命建了一堆公园、市政路、展览馆，然后在报表上说是卖给地方政府了，形成应收账款XXX亿，形成存货XXX亿，你说政府该怎么认这笔账。就像A生产了一堆商品，说都是给B准备的，所以B欠A钱，可B想说我们当初的约定是你帮我致富了我就买下你的商品，没钱就不买，现在我没钱，你怎么能说我欠你钱，这不强买强卖吗。

　　有些存货根本就永远没有卖出去的可能了，这种资产负债表里藏污纳垢的跟造假没区别，万科跟大多数地产股一样只有在房价大涨的时候才有行情，完后怎么涨的怎么跌回去

　　这么说地产公司的车、商、办也基本上扔进存货中，经年累月，越积越多，龙头万科也不例外。

　　即便是固安也是假的，固安的很多土地整理和基建都放在存货里，根本不能变现，都是亏损，从2011年就开始了，每年就只结算能收到款的那部分，其余的扔存货

　　固安是个特殊例子，居然华夏幸福真当成自己的能力了。

　　华夏幸福 走到今天这一步可以说是必然，没有任何值得惋惜的，从一开始这种非主流的商业模式就注定是失败的，太多人被产业新城模式花里胡哨的解释给忽悠了。还在这里坚守的人不要再自欺欺人了，离开才能获得新生。通俗点讲，华夏幸福的产业新城模式本质上是通过基础设施建设炒高中心城市周边...

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