土地拍卖市场成交冷热交织背后：房企拿地策略发生变化
4月25日，上海土地交易市场发布两则国有建设用地使用权出让公告，出让杨浦区、闵行区、松江区、浦东新区4个地区共计4幅国有建设用地使用权，总起始价93.52亿元，总出让面积15.68万平方米。
“此次供应的土地整体比较优质，将延续之前的土地拍卖热度，但地块间仍存在一定分化，核心地块如杨浦区、浦东新区等地块竞争将会依然激烈。”中指研究院华东大区常务副总经理高院生表示，国企、央企仍将是拿地主流。
4月16日，上海成交6宗住宅地块，成交面积19.5万平方米，成交金额118.86亿元。从成交结果来看，6宗地块中，除普陀桃浦科技智慧城地块、嘉定新城菊园地块底价成交外，浦东曹路地块由象屿地产集团有限公司联合上海联泓房地产开发有限公司以溢价6.49%摘得，龙湖封顶拿下奉贤新城地块，静安中兴地块由杭州燚乐实业投资有限公司（越秀）摇号拿下，大华摇号摘得闵行浦锦地块。
“上海还是有一定溢价率，且部分地块还需要通过摇号方式来进行，说明上海土地投资市场依然被看好。”易居研究院研究总监严跃进表示。
值得注意的是，同一天，杭州也进行了土地拍卖。此次杭州成交8宗住宅地块，成交面积37.23万平方米，成交金额167.2亿元。8宗地块分别位于上城区、拱墅区、西湖区（2宗）、余杭区、萧山区（2宗）以及钱塘区。从成交结果来看，除新街单元XSCQ150101-08地块以溢价1.8%成交外，其余地块均以底价成交。
杭州已经接连两场土地拍卖热度锐降。
此前，在3月29日举行的杭州市2024年第2批次土地拍卖中，在挂牌的5宗住宅地块中，2宗底价成交，2宗流拍，仅1宗溢价成交，溢价率为23.6%。
上述两场土地拍卖，与今年杭州举行的首场土地拍卖相比，热度下滑明显。2月27日，杭州首场土地拍卖，7宗住宅地块全部溢价成交，总出让金额达到111.6亿元，平均溢价率19.1%，热度颇高。
在全国多地出现“地王”的情况下，一向走独立行情的杭州土地拍卖市场却萎靡不振。一位杭州房企投资负责人表示，“这或许与企业信心不足以及杭州近几次地块供应质量不理想有关。”
据钱报美好生活研究院数据显示，今年一季度杭州入市房源量10153套，同比下滑45.2%；新建商品房共成交14845套，成交量同比下降46.8%。
有开发商人士坦言，“杭州确实推出了一些质地不好的地块，目前的市场形势下，大家还是看好核心区域、一二手房有倒挂的地块。”
“从整体趋势来看，杭州和上海的土地拍卖市场与去年相比都呈现出一定降温趋势，但上海的土地拍卖相对于杭州则表现出了更好的韧性。”高院生表示。
全国土地市场冷热不均，不同城市、不同地块之间的差异正在逐步拉大。
诸葛数据研究中心监测数据显示，今年3月份，全国主要地级市供应土地规划建筑面积为2800.6万平方米，同比下降35.5%，环比上升55.5%；成交土地规划建筑面积为1819.7万平方米，同比下降38.2%，环比上升52.5%。
今年一季度，全国主要地级市土地供应与成交规模同比也呈下降趋势。其中，供应土地规划建筑面积为6534.3万平方米，同比下降26.5%；成交规划建筑面积为5912.5万平方米，同比下降14%。
数据来看，虽然环比有所上升，但同比均出现了显著下降。可以看出，市场在逐步复苏，但整体仍未恢复到去年同期水平。
值得注意的是，尽管整体市场略显疲态，但部分核心城市出现了高价地块。3月份，苏州、厦门和宁波等不少城市出现房企“争抢”优质地块现象，部分城市的土地拍卖“取消限价”后，楼面价也重现区域新高。
3月底，北京昌平一地块就吸引了17家房企参与现场竞拍，蕞终触顶摇号成交；苏州工业园区双湖板块02号地块经过51轮报价鏖战后，蕞终绿城集团以65022元/平方米楼面价、溢价率18.22%竞得，刷新了江苏省蕞高楼面价纪录；上海2024年头部批次首轮集中供地中，5宗地揽金134.1亿元，其中4宗地封顶摇号，9.07%的溢价率创下2021年集中供地以来新高；厦门2024年首场土地拍卖经过1个多小时153轮竞价后，思明区将军祠2024P01地块被国贸地产以总价32.1亿元拿下，折合楼面地价6.27万元/平方米，溢价率达40.79%，成为厦门岛内楼面地价的“新地王”。
这种高价地块不断出现的背后，是供需两端政策的持续发力以及房企信心的提振。据中指研究院发布的百强房企拿地排行榜显示，今年前3个月，TOP100企业的拿地总额2217亿元，同比增长了14.9%。央企、国企仍然是拿地的主力军，但民营房企和行业新势力的拿地积极性也在上升。
值得注意的是，并非所有城市的土地拍卖市场都呈现出火热的态势，与苏州、厦门和宁波等地的火热相比，杭州、南京、佛山、绍兴、威海、德州、聊城、烟台等地的土地拍卖多以底价成交，溢价率也相对较低。
“由于一季度市场预期的影响，销售流动性特别是项目的去化速度有所放缓，导致房企在拿地时更加谨慎，对地块的流速和利润要求变高，每家企业根据自身的资金状况、市场判断和风险承受能力来权衡溢价率，导致部分地块难以拍出较高的溢价率。”高院生表示。
4月16日，国家统计局发布了2024年一季度全国房地产市场基本情况，一季度全国房地产开发投资22082亿元，同比下降9.5%；房屋新开工面积17283万平方米，下降27.8%。
另据克而瑞研究中心数据显示，3月份，杭州商品住宅成交不及往年同期，十区商品住宅成交面积78.4平方米，环比上涨280%，同比下跌42%；成交均价33289元/平方米，环比上涨18%，同比持稳。从新开盘监测来看，3月杭州商品住宅综合中签率34%，环比下降53%，平均去化率55%，环比上升16%。
虽然市场整体仍在复苏过程中，但大部分开发商对市场的预期仍持谨慎态度。
“今年的土地市场在政府“量减质优”的策略下，呈现出供应量减少但质量提升的特点。”高院生表示。
“量减质优”的策略在北京、上海、杭州和合肥等城市得到了明显体现，这些城市都出现了不少优质地块，吸引了众多房企的积极参与。成交楼面价的不断攀升，是市场对高质量地块的强烈需求和竞争态势。
据克而瑞研究中心数据显示，2024年一季度，共有约500城发布供地计划，城市数量较2023年同期减少30%。梳理发现，2024年宅地计划供应量仅有1.83万公顷，同比2023年降幅达18%。其中，上海、合肥、徐州等城市近3年累计下降，结合各城市新房去化周期来看，大部分城市均在积极调整供求规模，超6成城市下调了2024年宅地计划供应量。
以上海为例，2024年供应体量明显减少，今年头部批次供应了11宗地，比去年少供应了8宗地，但供应质量却明显提升，不仅有静安中兴路中心城区优质地块，还有闵行古美、浦东北蔡、杨浦长海等热点板块地块。在优质地块带动下，上海2024年头部批次首轮土地拍卖整体溢价率创下2021年集中供地以来的新高，达9.07%。
在这样的背景下，房企的拿地策略也发生了明显转变，不再盲目追求数量，更加注重地块的质量和未来的盈利空间。
在2023年绿城中国业绩发布会上，绿城中国执行董事兼行政总裁郭佳峰表示，“2023年，公司积极参加了杭州市、上海市、北京市和西安市等一二线次土地拍卖，全年新增项目38个，新增货值约1425亿元。在新拓货值中，一二线%，北上杭三城新拓货值占比58%。持续向高能级城市高能级板块集中，进一步提升了公司的抗风险能力。”
有房企投资负责人接受媒体采访时表示，每个企业的资金都是有限的，在整体市场不是牛市的情况下，对于项目优中选优是必然选择。很多房企都在暗中聚集资金，等待优质地块挂牌，而不会为了拿地而拿地，这也是为什么近期地块遇冷的主要原因。
另外，地方政府对现房价格的控制也在一定程度上影响了房企的参拍策略。高院生表示，“由于房价、地价差的空间有限，房企在参拍时对于溢价率会有进一步的要求。如果溢价率过高，企业的利润空间将被挤压，甚至面临亏损的风险。”
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