年报观察│华夏幸福：异地复制见效双轮驱动营收破千亿
华夏幸福的主营业务，涵盖产业新城及商业地产两大板块。随着该公司产业新城业务异地复制战略的推进，环京以外区域对其收入的贡献明显增长。
2019年，华夏幸福完成了两个“首次”：营收首次破千亿，首次明确产业新城及相关业务、商业地产及相关业务的双轮驱动发展战略。从营收层面看，该公司异地复制战略成效渐显，环京以外区域营收占比大幅提高；从产业新城业务层面看，年内该公司旗下产业新城在招商引资方面持续发力，累计实现近2000亿元的投资额，其中“苏浙皖郑武”五大都市圈投资额占比超七成；从商业地产业务层面看，该公司年内在北京及武汉新落位两个商业地产项目，并实现了首个“轻资产”项目的落地。
时至2020年，华夏幸福又为自己提出了新的要求。在4月26日举行的2019年业绩说明会上，华夏幸福董事长王文学表示，经董事会与经营层一致决定，该公司今年的战略定位是成为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”。
在2019年业绩说明会上，华夏幸福董事长王文学表示，今年的战略定位是成为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”。
年报显示，2019年，华夏幸福实现营业收入总额约1052.1亿元，同比增长约25.55%，其中主营业务收入约为1046.97亿元；毛利润约为225.46亿元，同比增长约26.26%；归属于上市公司股东的净利润约146.12亿元，同比增长约24.40%。
纵观2015至2018年，华夏幸福的营业收入分别约为383亿元、538亿元、596亿元及838亿元，在2019年更是首次突破“千亿大关”；近五年来的净利润分别约为48亿元、65亿元、88亿元、117亿元及146亿元。近5年来，前述两项指标的复合增长率分别达到约29%和32%。
华夏幸福的主营业务，涵盖产业新城及商业地产两大板块。随着该公司产业新城业务异地复制战略的推进，环京以外区域对其收入的贡献明显增长。
2019年，该公司在环京区域实现主营业务收入约579.79亿元，同比增长约0.49%，与2018年基本持平；在环京以外区域实现主营业务收入约467.19亿元，同比增长约81.74%，占主营业务收入的比重由2018年的30.82%提升至44.62%，增幅达到13.8个百分点。
华夏幸福推行异地复制战略已接近3年。在4月26日举行的2019年业绩会上，华夏幸福董事会秘书林成红表示，截至2019年末，该公司已启动79座产业新城，其中72座已有产业项目签约落地，66座已整体实现回款，22座已进入成熟期，即实现了净现金流转正。
“目前，无论是从产业新城签约、产业招商引资情况，还是从孔雀城的销售情况来看，除京津冀都市圈为公司的主产区以外，长三角都市圈已经成为公司业绩新的大本营。”林成红介绍说。
据年报数据，2019年，华夏幸福实现招商签约投资金额约1956亿元。其中，包含江苏、浙江、安徽、郑州、武汉在内的五大都市圈实现签约投资额1417亿元，占总投资规模的比重超过70%。在签约入驻产业新城的企业中，不乏电子、科技、航天、餐饮等多个行业的龙头企业。
实现收入增长的同时，华夏幸福也在控制成本方面不断发力。2019年，该公司的营业成本约为592.53亿元，同比增长约21.12%，增幅较2018年收窄了36.75个百分点；整体毛利率达到约43.7%，同比增加2.1个百分点。其中，产业新城业务、房地产开发业务的毛利率分别为68%及33%，处于行业较高水平。
与营收相对应，华夏幸福的销售金额也在2019年实现了环京以外区域的份额增长。
年内，华夏幸福实现销售额1431.7亿元。其中，产业新城业务园区结算收入额约为368.4亿元，同比增长约19%；园区配套住宅业务签约销售额约为1029.4亿元，回款率同比增加约24%；其他业务（物业、酒店）销售额约为34亿元。
住宅业务方面，该公司在环京区域的签约销售额约为506.54亿元，环京以外区域的签约销售额约为522.81亿元，约占住宅销售总额的50.79%，同比提升7.1个百分点；环京以外区域的销售面积比重由2018年同期的54.15%提升至2019年的63.68%。
年内，该公司旗下住宅品牌孔雀城在武汉双柳及问津、郑州武陟、浙江南浔以及安徽舒城等12座城市实现了超过40%的市场占有率。继环南京和环杭州区域之后，环郑州区域成为该公司异地复制新的销售业绩增长极。
2020年初，新冠肺炎疫情蔓延，房地产行业的工程进度、推盘节奏、拿地计划均受到一定影响。根据华夏幸福公布的数据，其房地产销售额在今年一季度出现了同比下跌。
对于一季度销售额下降的原因，华夏幸福董事、联席总裁孟惊表示，其一，年初疫情发生以来，该公司响应号召，全面关停售楼处并取消一系列线下销售活动。因环京防疫形势较为严峻，且该公司在环京布局较多，所以公司业务在三月底到四月初才基本实现恢复，从时间上看相对较晚。
其二，因推行产业新城这一业务模式，孔雀城聚焦于从产业新城内部取地，而非像典型房企一样储备3年或更长时间，在土储结构上与典型房企并不相同。从数据上看，每年三四季度才是孔雀城销售的“大头”，一季度、二季度的销售占比在40%左右。
针对后续经营计划，孟惊表示，华夏幸福已从三个方面着手应对疫情对销售产生的影响。在布局方面，该公司将夯实核心都市圈的布局，在一二季度储备充足土地；在销售方面，公司继续将传统销售与线上销售相结合，使线上销售常态化，并逐步成为郊区项目销售的重要方法；在政策层面，随着全国各地企业扶持、人才引入等政策的出台，房地产市场，特别是环京市场将逐步回暖，公司也将借此获得新的发展机会。
据了解，华夏幸福已通过线月会陆续转化为签约销售金额。
商业地产主抓“好”字，现金流增长
“未来，华夏幸福在商业地产领域往前走的时候，我们的策略很简单，就是强调一个字——好，一定要把 ‘好’这个字发挥到淋漓尽致。”华夏幸福联席董事长、首席执行官（CEO）暨总裁吴向东表示。
华夏幸福联席董事长、首席执行官暨总裁吴向东表示，抓住商业地产机遇的关键就是把握一个“好”字。
在他看来，目前，商业地产在国内重要城市有供过于求的现象，但高品质的项目仍显发力不足，这是问题所在，也是机遇所在。而抓住机遇的关键就是把握一个“好”字，具体可拆分为好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报。
和产业新城项目相似的是，商业地产项目前期投入资金量大，资金回笼周期长，对企业的现金流状况提出了很大的考验。2019年，华夏幸福旗下商业地产业务实现营业收入约3086.93万元，而对应的营业总成本则达到约3.03亿元，可见前期投入成本之巨。
华夏幸福的现金流也是业绩会上投资者关注的焦点之一。会上，华夏幸福副总裁、财务总监吴中兵在回答提问时指出，因2019年经营性回款提升且保持了畅通的融资渠道，该公司在年内阶段性地、主动地增加了一部分杠杆，加大了产业新城的建设和产业发展方面的投入。
按照业务划分，华夏幸福旗下住宅板块在2019年的建设支出增加约24%，拿地支出增加约61%；产业新城板块的土地整体支出增加约50%，城市建设支出增加约107%，产业发展支出增加约44%。但从长期来看，为后续业绩发展打下了坚实的基础，有助于公司长期发展。
吴中兵进一步指出，产业新城商业模式的特点决定了该公司上半年的回款占比相对较低，下半年的回款占比相对较高。2019年四季度，该公司的经营性现金流为77亿元，已经转正；进入2020年，尽管叠加疫情影响，该公司现金流仍实现了同比增长。
截至目前，华夏幸福旗下商业地产项目分别位于北京、深圳、武汉、东莞。其中，武汉长江中心、北京丽泽为2019年新增项目，前者为增量项目，后者为存量项目，也是该公司“轻资产”业务模式的首个落地项目。此外，位于深圳及东莞的8个商业地产项目均为城市更新项目。
“随着时间的推移，相信我们会陆续把工作重心从增量市场向存量市场转移。”吴向东表示，“当然从目前来看，我们还会更多地关注增量市场，因为总的来讲，从地价到项目全部建造完成，增量市场的成本相对较低，回报更容易得到保障。”
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