国内蕞具价值的产业园运营模式分析及案例剖析
产业园是全球产业发展的重要载体，与区域经济发展有着密切的联系。随着国内产业不断发展，对产业用地、产业厂房的需求不断增大，越来越多的企业开始投身于产业园区投资及建设。不同于商业地产和住宅地产的产业地产，产业园的发展需要大量的资本和资源来支撑。随着全球经济陷入了同步放缓的境地，产业地产投资商迫于回收周期的压力开始探索轻资产战略模式，在全球产业园市场上已经摸索出一些较为可行的轻资产运用模式，主要有以下几种：
一、运营品牌输出模式——实力重资本发展商蕞为看好
国内已经形成一批优秀的品牌产业运营商，如联东U谷、华夏幸福等。采用运营品牌输出模式可以运营多年积累的品牌影响力实现较小资本和低风险的方式进行产业园区规模化产业化布局，可以与现有园区进行协同发展作用，也为运营品牌进行商誉变现。亿达在中国率先提出轻重资产并举的运营模式，是一个典型的从产业地产开发商转向园区综合运营服务商的范本，即从重资产为核心转向轻重并举的路径。从产业策划、园区规划、楼宇建设、招商运营到增值服务，亿达能够提供这一揽子的全产业链解决方案。从业务板块上来看，亿达希望通过综合开发、园区运营管理、园区管理咨询服务等模式来实现整个亿达的品牌化、规模化发展。
亿达发力轻资产，有三重好处，一是通过对更多项目的运营提升团队实战能力;二是面对不熟悉的新城市，以轻资产切入可以规避风险;三是轻资产业务积累的资源、客户和经验能为后续重资产业务介入提供机会。自亿达中国开始实施“轻重并举、以轻带重、以重促轻”模式后，在全国近二十个城市先后开发和运营了30余个商务园项目。亿达中国以成功的品牌输出的轻资产案例赢取更多地方政府及产业客户的信赖，也为更多产业地产企业提供良好的经验借鉴。
二、资产证券化模式——发展有待实践改善
资产证券化模式主要是指通过“基金+REITs”模式实现产业园资本化运作，实现资产快速流通。通过将产业园项目形成资产包，当项目达到良性状态，以REITs快速变现。在全球产业地产市场上，物流地产巨头普洛斯是资产证券化运作模式的典型代表，随着国内产业地产不断发展，国内也开始纷纷效仿，在近几年也取得了一些突破。
以亚洲蕞早成立的工业园之一的新加坡裕廊工业区为例，裕廊集团旗下公司—腾飞集团拥有三个成功上市的信托基金，管理亚洲区域内多个私募房地产基金。由于产业地产投资规模较大、回收周期较长，这也对产业地产企业的融资能力有着较高的要求。2002年腾飞集团成立房地产投资信托基金，进行房地产收购、持有、运营、增值、出售、再投入等操作，以REITs回笼资金带动滚动式开发。随后，管理的基金收益以及资产管理费收入也成为腾飞集团重要的收入板块。在操作操作层面来看，国内推行产业地产REITs有一定的特殊性，其面临着自身的行业难题，如销售为主、收益稳定可靠的优质资产稀少、工业用地年限较短并有进一步缩短的可能等问题都将会限制了产业地产借用Reits推行轻资产的可能性。但随时国内金融体制和政策的不断完善，相信不久将来，资产证券化模式将成为国内产业园区重要的运营发展模式之一。
三、产业增值服务输出模式——逐渐成为影响园区价值的直接因素
产业增值服务输出模式是指园区运营商通过搭建各类产业增值服务平台为园区内的企业提供各类服务进行收费，如产业技术性服务、产业发展性服务、生活配套性服务、园区运营性服务等。其中产业发展性服务主要是通过有偿提供融资性服务、咨询服务、培训服务、信息服务、政府关系服务、孵化性服务、知识服务、媒体服务、网络通讯服务、物流服务、人力资源、软件和服务业外包等获取收入。这种模式特别适合于前期投资成本较高的一二线城市产业园项目。该模式从产业链层面来看，通过配套打造，更好的促进产业发展，提升园区企业实力，带动招商发展。
深圳天安云谷重要的轻资产模式板块就是采用产业增值服务输出模式，实现园区快速发展。天安云谷由天安投资和骏业共同投资的深圳天安骏业投资发展有限公司进行规划、开发建设及运营，项目致力于发展以云计算、互联网、物联网等新一代
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