王文学与华夏幸福的20年「浮沉录」
2020年，一场疫情让“新基建”之风席卷全国，站上了历史性机遇的风口。而承载了培育新兴产业、促进产业聚集等功能的产业园区，也因此迎来了市场目光的聚焦。
张江高科的崛起，则离不开上海浦东新区开发的时代背景，作为新区的四个重点开发区域之一，如今有“北中关、南张江”的美誉，云集了阅文集团、趣头条、盛大网络等科技企业。但说到“******”，当属华夏幸福。虽然名字看上去蕞为“正统”，却是实实在在的民营企业，其创始人王文学也相当“******”，市场上一面流传着他的“江湖”经历，一面揣测着他的“官方”关系，平添几分“神秘”气息。2019年，华夏幸福迎来营收首次突破千亿的高光时刻，但“光环”下仍有“阴影”缠绕，近有与平安的业绩对赌压顶，远有“产业＋商业”新战略的探索风险，颇有几分“不成功便成仁”的意味。但查询新闻，关于华夏幸福商业地产的蕞新报道却不是“好消息”:
6月9日，湖北省武汉一处工地的塔吊突然倒塌，致附近多辆汽车被砸中，现场有人受伤的消息迅速引发热议，据媒体报道，是华夏幸福武汉长江中心项目一履带吊在起吊钢筋笼时发生侧翻，砸中路边两台车辆，造成2人受伤。而武汉长江中心项目是华夏幸福去年新增的首个“商业综合体项目”，今年4月14日，该项目正式举行开工仪式。
大势中沉浮在媒体的报道中，王文学可以说是各种意义上的“白手起家”。
1965年，王文学出生在河北霸州的一个普通家庭。早年间，中专学历的他在河北省廊坊市交通局运输公司工作。1992年，王文学下海开了家火锅店，不到一年就扩大了规模。通过与前来火锅店吃饭的政府官员交流，王文学知晓并拿下了头部单与地产相关的生意——政府楼堂馆的装修，其业务还一度从廊坊延伸至霸州周边。但头部次沉重打击随之而至。1997年，亚洲金融危机爆发，全国财政收紧，1998年，中国人民银行发文严禁信贷资金用于修建楼堂馆所，财政部也特别强调，地方债资金将严禁用于楼堂馆所建设。王文学陷入两难，上面是政府追款不成，下面是供应商施工队欠款无法结算。那年春节，他不得不外出躲债。据《财经》报道，接近廊坊市政府的人士估算，那时当地政府对王文学的装修欠款近500万元。但王文学没有一味纠缠政府，也没有耍赖逃避欠债，反而做了一个让所有人都很意外的举动：他在廊坊市政府领导的办公室里，当面烧毁了政府的装修合同，并声明不再讨要政府的欠款，欠下的债将用自己火锅店挣的钱来还。不难想象，此举为他与政府打交道的过程中留下了多少印象分。1998年6月，国家取消福利分房，中国房地产市场起步，得知廊坊市有块地要做开发的王文学，找到有关部门，获得了开发土地的批条，又从银行获得贷款，盘下地来做开发，这也是后来的“华夏花园”项目。
1998年7月，华夏房地产开发有限公司成立，即华夏幸福的前身，并在河北先后开发了三个地产项目。2002年，王文学拿下固安工业园项目，走出了转型产业地产的头部步。
但他很快遭受第二次打击。2003年，各地大兴土木建设开发区，甚至侵占农田，国务院随即开展土地市场治理整顿行动，重点清理开发区，叫停开发区建设。
好在危急时刻，王文学的下属找到了文件的例外条款，大意是，除去此前当地省政府认定的特定开发区可保留之外，其他开发区一律关停，一番周折下保住了固安工业园。
王文学的“押注”没有错，申奥成功的北京加大企业外迁力度，固安工业园逐渐发展起来。
“救兵”平安在固安工业园的基础上，华夏幸福将重点转到产业地产，并逐渐形成了“园区孵化+房地产开发”的独特模式。即，主要通过PPP模式，与地方政府合作建设产业园区，同时，在园区内以及周边进行大规模的房地产开发，赚取地产和房产的升值差价。这意味着华夏幸福要做到两点：一是得到地方政府信任，拿到产业园区开发项目。二是把产业园区做起来，提升地块的价值。
多年开发产业园区的经验终转化成为竞争性优势。首先，深谙政府需求。华夏幸福制订了“一年出形象、三年成格局、五年大发展”的园区开发路线图，并获得各地方政府的高度认可。其次，深谙产业规划和招商引资。据当时的媒体报道，华夏幸福打造了一个国家级的3000人招商团队，占总员工比例超过15%，其中，半数以上拥有研究生学历，有大量外企和咨询公司的职业经理人，还有不少当地政府部门出身的公务员。2007年，华夏幸福在廊坊市大厂县拿下潮白工业区，2008年，加速在环京布局，2012年、2015年再度扩大固安工业园规模……目前，华夏幸福在京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等全国15个核心都市圈布局了70余座产业新城。但快速前进中也暴露了一些“问题”。一是异地复制的困难。虽然产业园区项目具有共性，但不同城市资源禀赋、人才结构、产业要素、政策环境等因素千差万别。二是仍然不时有政策引发的风险。2017年，环京区域限购，打击了华夏幸福的业绩。销量下降叠加快速扩张，引发外界对其资金问题的高度担忧。2018年，关于“华夏幸福卖地求生”、“银行停止开发贷”、“公司资金链紧张”、“华夏幸福裁员”等传闻不绝于耳。虽然知道华夏幸福会想办法筹资，但2018年7月，平安资管以138亿元买入华夏幸福将近20%股份的消息还是震惊了整个地产圈。彼时的成交价，较之当日收盘价格，折价5%，这一比例并不算高。平安资管随之成为华夏幸福的第二大股东。但这笔钱似乎仍然未能填满华夏幸福巨大的资金需求，背靠平安的华夏幸福继续频繁融资。据媒体的不完全统计，2019年以来，华夏幸福各类融资融券金额至少达170亿元。而近五年内，华夏幸福除传统的银行贷款外，还涉及了20多种不同方式来拓宽融资渠道。房地产综合服务提供商世联行发布的报告显示，2019年前三季度，华夏幸福现金短债比为0.75，净负债率为205%。从净负债率和现金短债比综合来看，销售额排名前20的房企中，华夏幸福短期偿债压力相对较大。
当前，地产行业增速放缓，盈利能力下降，业内龙头万科都在高呼“活下去”。房地产企业们，一面争相促销，恒大率先宣布全国购房75折优惠，碧桂园加大在三四线城市的促销力度，万科也推出9.9元享万元的购房优惠。另一方面，纷纷调整战略谋求多元化发展。恒大砸重金造车，碧桂园转向机器人和现代农业，万科则深耕产业链，布局物业和长租等。华夏幸福也是如此，或许是经历了产业园区开发难以避免的“风险”，以及原有模式下的业绩和资金压力，华夏幸福选择在产业新城之外，开辟“第二战场”——商业地产。2019年2月，吴向东正式加入华夏幸福，任首席执行官（CEO）暨总裁。公开资料显示，吴向东1993年清华大学毕业后便加入了华润集团，2005年正式进入华润置地。在此期间，他一手打造了以万象城为代表的商业地产体系，带领老东家形成了“住宅地产+商业地产”双轮驱动格局。这也彰显了华夏幸福战略升级的决心，从产业新城运营商转型为综合性资产管理平台，其中，商业地产更是被提至与产业新城同等重要的战略地位。公司的行动也非常迅速。其中，北京丽泽项目是首个“轻资产”模式项目，武汉长江中心综合体项目，则是首个从拿地开始，涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目，被成功选定为城市更新前期服务商的项目达到8个，其中深圳6个，东莞2个。但目前来看，华夏幸福的主要收入还是来自于房地产销售。数据显示，2019年，华夏幸福实现销售额1431.72亿元，其中，产业新城业务园区结算收入额368.37亿元，占比25.73%，园区配套住宅业务签约销售额1029.35亿元，占比71.34%。
实际上，在营收利润双增长同时，华夏幸福销售额却大幅下滑。
在销售额方面，2017/2018两年，华夏幸福销售额分别约为1522亿元、1628亿元，2019年华夏幸福交易额，相较前两年分别下滑5.6%、12.1%。
而在签约销售面积上，2019年华夏幸福更是较2018年同比下滑超20%。
克而瑞数据显示，华夏幸福2018年权益交易额为1610亿元，排名行业第10位。但2019年，这一数据则下降为1375亿元，排名榜单第16位。
而商业地产及相关业务方面，2019年营业收入约为3087万元，但营业总成本高达3.02亿元，利润亏损约2.72亿元。
整体来看，2019年，华夏幸福实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%；归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%。
数据虽然看上去不错，但也只是刚过“及格线”。华夏幸福与平安的业绩对赌中要求，2018年-2020年将实现净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即分别实现净利润114.15亿元、144.88亿元以及180亿元。
而如今，疫情当前，房地产行业正处于调整期，产业新城仍面临周期长、回款慢、风险较大等问题，是否有足够资源投入商业地产的“攻城略地”，尚不得而知。此时的180亿元目标不可谓不难，但如果没有完成，华夏幸福就要以现金方式，对中国平安进行补偿，压力不可谓不大，2020年或将是华夏幸福的决胜年。
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