华夏幸福布局商业地产实现业务多元化发展

　　2020-5-11 13:28:42

　　[提要]2019年华夏幸福首次涉足商业地产及相关业务，已经覆盖了北京、深圳、武汉和东莞4个城市。在城市更新方面，华夏幸福目前在8个城市更新项目中被选为前期服务商，总计新增的土地储备规划计容面积也达到了171万平方米。

　　华夏幸福立足产业新城的在去年首次迈入千亿房企阵营，并首次进军商业地产挖掘存量市场。

　　2019年，华夏幸福营业收入1052.10亿元，同比增长25.55%；归母净利润146.12亿元，同比增长24.40%，过去五年其净利润年复合增长率达到32.1%。

　　公司整体毛利率达43.7%，同比增加2.1个百分点；ROE为35.7%，同比增加0.5个百分点。公司现金分红45.20亿元，连续五年现金分红占净利润比重不低于30%，为股东提供高回报。

　　长江商报记者注意到，作为国内蕞早以开发性PPP模式整体建设运营产业新城的企业，目前累计布局近80座产业新城。2019年，公司投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元，同比增长17.8%；新增签约入园企业545家，平均单家新增签约额比去年同期高出51.8%，公司新增签约投资额持续高速增长，近四年复合增长率38.2%。

　　2019年华夏幸福首次涉足商业地产及相关业务，已经覆盖了北京、深圳、武汉和东莞4个城市。在城市更新方面，华夏幸福目前在8个城市更新项目中被选为前期服务商，总计新增的土地储备规划计容面积也达到了171万平方米。

　　华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。自2011年上市公司以来，华夏幸福连续八年实现营收和净利润的较快增长。

　　从2011年营收77.9亿元起步，华夏幸福以年复合增长率38.46%的增速，在2019年突破了千亿大关。

　　年报显示，2019年华夏幸福实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%；归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%；公司整体毛利率达43.7%，同比增加2.1个百分点；近五年毛利复合增长率达到36.5%；综合毛利率达到43.8%，连续三年超过40%。从业务结构上来看，产业新城业务贡献了52.2%的毛利。

　　营业收入首破千亿得益于环北京以外区域的强劲增长。年报数据显示，环京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.7%，占公司主营业务营业收入比例由30.8%提升至44.6%；环京以外区域销售额为828.09亿元，同比增长9.5%，占公司整体销售额比例从去年同期的46.5%提升至57.8%。其中，合肥都市圈、武汉都市圈增长更为突出，营业收入分别同比增长了381.51%和313.00%，毛利率亦双双提升至50%以上。

　　2015年末，华夏幸福走出环京，在全国推进都市圈战略，致力形成“3+3+N”的都市圈布局：京津冀、长三角、粤港澳三大高能都市圈业绩增长稳健，郑州、武汉、成都三大高潜都市圈实现深耕，其他潜力都市圈持续布局。

　　知名地产分析师严跃进对长江商报记者表示，从华夏幸福业绩可以看出，包括净利润、营业收入等指标都呈现了较好的同比增长，这进一步体现了此类企业较好的投资策略和经营策略，具有稳健经营的趋势，也较好地回避了地产周期性降温所带来的风险。从后续发展来看，随着北京大兴机场建设、长三角一体化建设等利好消息，预计环京环沪等项目的销售会进一步改善。

　　新增签约投资额1956.13亿元

　　“以产兴城，以城带产，产城融合，城乡一体。”华夏幸福作为蕞早提出产城融合的房地产开发企业之一，早在2016年就已经开始摸索发展模式，以“产业新城运营商”的角色为人熟知。

　　什么是产业新城？主要是以开发性PPP模式开发运营产业新城，其中包括规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及综合运营服务六项具体服务，是一套区域综合发展整体解决方案。通俗地讲，即：通过导入产业吸引人，通过优越的居住环境留住人，蕞终实现人的安居乐业。

　　从选址来看，一般在都市圈外圈层中的潜力地区，既帮助中心城市缓解现有产业和人口以进一步发展，又带动整个城市群的全面发展。北上广深对应的三大城市群，即京津冀、长三角、珠三角，就是华夏幸福产业新城核心布局的地区。

　　2019年，华夏幸福新增签约入园企业和签约额均呈现了良好的增长态势。投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元，创历史新高，比上年同期上升17.8%。新增签约入园企业545家，平均单家新增签约额比上年同期高出51.8%，产业新城业务园区结算收入额368.37亿元。公司新增签约投资额持续高速增长，近四年复合增长率38.2%。

　　华夏幸福透露，未来将通过全面开放合作，吸引社会各方合作伙伴参与产业新城及住宅投资，分享收益，更好的撬动产业新城资源，加速产业新城建设，实现产业新城开发平台化。2019年，华夏幸福在开放合作方面进展迅速，其他开发商参与取地的产业新城从14个增长到31个，合作伙伴取地面积同比增长58%。

　　2018年7月，与中国平安达成战略合作后，华夏幸福在2019年迎来了战略升级，从产业新城运营商转型为综合性资产管理平台，业务重心就聚焦在商业地产以及不动产投资等领域。

　　2020年一季度，华夏幸福以不少于235亿元的投资额，启动了诸如智能装备制造生产基地、晶圆再生项目协鑫集成、合丰泰超薄玻璃基板深加工基地等项目。此外，从去年开始，华夏幸福在商业地产上取得突破。

　　目前华夏幸福商业地产及相关业务在2019年从无到有，已经覆盖了4座城市，分别是北京、深圳、武汉和东莞。与平安人寿合作的北京丽泽首个“轻资产”业务模式项目，便是其中之一。

　　2019年9月摘牌的武汉长江中心项目，是华夏幸福在商业领域迈出的重要一步。 这是华夏幸福首个从拿地开始，涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目，总规划计容面积达到117.29 万平方米。

　　城市更新方面，华夏幸福目前在8个城市更新项目中被选为前期服务商，主要位于大湾区城市，其中深圳有6个项目，东莞2个项目，总计新增的土地储备规划计容面积达到171万平方米，也是华夏幸福积极进取的新尝试。

　　华夏幸福表示，希望在做大做强产业新城业务的同时，全力开拓新模式、新领域、新地域，在商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务领域均取得突破，实现业务结构多元化。

　　业内认为，目前我国一线%，未来地产的逻辑将从高周转的项目开发转向存量不动产的价值深度挖掘。房地产行业重资产时代，土地储备和拓展能力决定了房地产企业的发展上限。随着轻重资产并存时代的到来，运营能力将决定房地产企业的上限。

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