18家房企拼抢北京首宗“带方案入市”宅地背后有何看点？
3月26日，北京两宗涉宅地块成交，共揽金51.445亿元，再现土地市场冷热分明的形势。
其中， 怀柔科学城以底价20.51亿元摘得怀柔雁栖镇地块；石家庄创世纪以触顶价格30.935亿元幸运摇中昌平北四村地块，这也是继去年6月石家庄摇中顺义地块之后，第二次在北京有所斩获。
值得关注的是，北四村地块是昌平区首宗“带方案入市”地块，同时是北京首块“带方案入市”的住宅地块，其所在区域也是近几年“网红”楼盘的聚集地。
18家房企在昌平上演“摇号大战”
今天北京土拍的焦点当数18家房企争夺昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造和环境整治F地块项目CP01-0601-0056、0057、0058地块（简称“昌平北四村地块”）。
该地块迎来18家房企报名，包括懋源、建工、首开、邯郸常瀛、越秀、建发、中铁、未来科学城、中铁建、龙湖、华润、城建、金隅、中海、港中旅、石家庄、芜湖康润、保利。
地块起始价26.9亿元，开拍前其获得第17次报价，达到29.14亿元，现场竞拍很快到达30.935亿元价格上限。在摇号环节，蕞终由石家庄创世纪幸运摘得，溢价率15%，成交楼面价约3.58万元/平方米。
值得注意的是，石家庄创世纪在北京土拍市场中并不陌生，其参与了多场热门土地的出让。曾于2023年6月14日摇中顺义区一宗住宅用地，后引入龙湖合作开发，目前案名为龙湖·御湖境二期。
天眼查信息显示，石家庄创世纪成立于2006年，其控股股东为河北润德控股集团有限公司。有业内人士预期，此次该公司或将同样引入其他房企合作开发。
昌平北四村地块用地面积约4.1万平方米，建筑控制规模约9.3万平方米。其中，住宅用地规模3.32万平方米，容积率2.6，控高60米，未来销售指导价6.4万元/平方米，上下浮动8%。
另据出让条件显示，0057地块托幼用地需由竞得人建设后无偿移交相关部门；0058地块竞得人需建设地上建筑规模约1000平方米养老设施（含助残）、地上建筑规模约1000平方米社区文化设施、地上建筑规模约350平方米社区管理服务用房、地上建筑规模约100平方米市政公用设施（公厕），均需无偿移交相关部门。
对于该宗地块，中指研究院土地市场负责人张凯表示，其位于昌平区史各庄街道、昌平南区域，是近几年“网红”楼盘的聚集地。项目地处生命科学园核心区，北临南沙河；医疗方面，附近有北京大学国际医院、昌平区沙河医院等；商业上也有即将开业的“超级合生汇”。值得一提的是，该地块周边有越秀·星樾、大华启宸府以及刚开盘的中海寰宇未来等项目。
在北京链家研究院分析师岳微看来，北四村地块处于昌平南和沙河高教园中间过渡地带，体量适中，周边产业分布密集，位于生命科学园北侧，临近永丰产业园，作为西北部智力密集发展的集中区，有较强的产业支撑基础。不过，周边配套现状一般，虽距离地铁站较远，但紧邻京藏高速、京新高速，道路交通出行便捷。地块周边规划预期较强，距离规划中的地铁19号线公里，距离北京大学国际医院约1.6公里，距离昌平“超极合生汇”约1.9公里。
试水“好房子”，促进产品适配居住需求
昌平北四村地块之所以引起房企的关注，还在于其是北京首宗“带方案入市”的宅地，同时也是昌平区首宗“带方案入市”的地块。土地出让文件中要求，该项目的设计方案要选择全国“好房子”设计大赛北京赛题一等奖作品的设计方案。此外，结合市场情况和产品定位，在保证获奖方案整体规划形态和建筑风貌不发生重大改变的前提下，房企可对选用设计方案进行调整。
对此，岳微表示，从公示规划方案中可以看出，未来社区设计为开放式街区，同时设置架空层、风雨连廊、阳台，住宅得房率明显提升。
岳微表示，与前期“高标准建设方案”不同，从自行提报评审转为直接落实执行，限定性、指向性更明确。在此地块挂牌前，北京经济技术开发区有工业用地“带方案入市”试点，规划方案仅作为备选建设方案并不强制使用。此次昌平区宅地出让可以说是首次创新执行。“带方案入市”有助于缩减工程审批环节、进一步促进住宅入市速度、减轻房企建设周期内多余的资金压力。为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，当前房地产市场更加注重改善性产品的供给，“好房子”的概念从多角度发力，尤其在新房供应方面，促进产品更加适配居住需求。
北京资深地产评论人泽龙认为，北京响应住建部要求，拟打造“好房子”样板项目。从目前看，昌平北四村“好房子”项目亮点不少，比如采用建筑师负责制；局部可设置不超过1000平方米架空层，不计入容积率；可建设风雨连廊，不计入容积率。由于地块起始可售楼面价3.1万元/平方米，达到总价上限后楼面价约为3.58万元/平方米，未来销售指导价6.4万元/平方米，“房地差”相当可观。
怀柔地块开发难度大，本土国企底价拿下
同一天成交的另一宗宅地是怀柔区雁栖镇03-01、03-02、03-03、03-04、03-05、03-06地块F1住宅混合公建用地、F3其他类多功能用地（怀柔雁栖小镇C区土地一级开发项目）（简称“怀柔雁栖镇地块”），起始价20.51亿元，蕞终由北京怀柔科学城雁栖小镇置业有限公司（简称“怀柔科学城”）摘得。
怀柔雁栖镇地块出让面积13.4万平方米，建筑控制规模≤14.91万平方米。其中，03-01、03-02、03-03、03-04地块为F1住宅混合公建用地，控高15米；03-05、03-06地块为F3其他类多功能用地。期房销售指导价为4.2万元/平方米。
该宗宅地仅有怀柔科学城这一家企业参与拿地，对此，泽龙认为，怀柔地块的开发难度令开发商“退避三舍”。一是商办太多，不光有F1（住宅混合公建用地）还有F3（其他类多功能用地）；二是公建全部自持（年限20年）；三是商品住宅40%现房销售；四是商品住宅要求自持15%。
据悉，这距离怀柔科学城上次拿下怀柔地块不足5个月。去年11月1日，怀柔科学城以24.1亿元、楼面价约16484元/平方米拿下怀柔雁栖镇、怀北镇地块F1住宅混合公建用地（怀柔雁栖小镇B区土地一级开发项目）。该地块的销售指导价与上述怀柔区雁栖镇地块相同。其他开发条件几乎也相当，比如，要求居住自持15%、公建全部自持20年。持有期满后如需转让或出售，需经市政府批准后方可办理相关手续。项目商品住宅建筑规模40%现房销售。
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