华夏幸福-产业新城案例
整合国际化专家团队进行产业 规划、战略研究等工作
地方政府、人大审核，通过确 认区域城市总体规划
土地整理 园 区 整 体 开 发 基础设施建设 产业发展服务 综合服务
通过土地整理了解区域整体土 地规划，利用一级开发优势，低
成本锁定大量土地 房地产销售回笼资金，实现对 园区土地一级开发的现金流支持
上一年度土地整理费用 （含税，以审计结果为 准）加成10%-15% 建设费（含税，以审计 结果为准）加成10%15%
园区的九通一平、站场及厂房建设等
园区宣传推广、招商引资、对入园企业 提供管家服务
在提供劳务后，在双方 共同确认的基础上确认 收入
在提供劳务后，在双方 共同确认的基础上确认 收入
上一年度入园项目新增 落地投资额（土地、厂 房、机器设备）的45%
运作方式——华夏与政府签订区域整体委托开发协议，负责园 区规划、投资、建设、运营一体化服务（2/6）
地方政府 负责园区政策支持、行政管理、协调监督 整体委托开发协议 华夏幸福基业 负责园区规划、投资、建设、运营
注册资本金与投 资，一般是100%
前期规划、 土地整理、 基础建设 房地产开 发销售
亿/平方公里，其中征地 和拆迁占60%，基础设施 建设占40%
“短期一次性”房地产 开发转变为“长期可持 续园区运营”
业务模式——华夏幸福形成“园区地产”模式，以园区开发 立项，地产开发随行（1/6）
华夏一体化园区开发运营模式： • • 华夏通过与政府签订排他性（非经华夏同意不可撤销或变更、委托期限50年）委托协议， 进行园区整体开发 华夏业务覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护 等多种形态
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年 一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年 一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
土地整理服 务 基础设施、 公共设施建 设 产业发展服 务（招商服 务） 园区综合服 务
参与土地征转计划及征转补偿方案的拟 定，组织督导跟进以政府部门为主体进 行集体土地征转补偿及形成建设用地的 相关工作，承担土地整理成本
• 综合毛利率达到4050%，净利润25%左右
招商引资 （落地投 资额45% 返还）
政府返还 基础建设 投资额 110%
地方政府确认区域开发起步区 确认开发计划
参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定
组织督导跟进以政府部门为主体进行集体土地征 转补偿及形成建设用地的相关工作，承担土地征 转过程中的土地整理成本
二 级 开 发 运 营 服 务 二级 平台公司、
业务收益——华夏垫付园区土地一级开发费用，向政府收取成 本及10-15%的利润（5/6）
服务类型 规划设计、 咨询服务 具体内容
在提供劳务后，在双方 共同确认的基础上确认 收入 在移交土地部门后，在 双方共同确认的基础上 确认收入 在工程竣工验收后，在 双方共同确认的基础上 确认收入
开发 地产公司 部分由政府结算建设费用；部分自建自营 运营 九通投资、 园区宣传、招商引资 服务 九通公用
企业全程无忧管家服务（投资、生产、生活）
业务分配——九通投资核心负责项目论证和政府沟通，同时与 园区开发平台公司合作指导具体园区开发运营（4/6）
业务寻找和价值论证平台 九通投资 政府合作和沟通平台 提供产业规划和战略研究 地方政府确认后委托开发
九通投资招商中心 投资服务 生产和生活服务 入园企业
按国家定价执行；无国 家定价按政府指导价或 甲方审计的市场价
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过5年
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
物业管理，道路清洁、绿化等公共项目 维护，公用事务服务
盈利模式——规划、建设和运营等业务组合，实现短中长期收 益与现金流平衡发展（6/6）
投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府基建返还、招商佣金以及后期服务将短期 盈利转变为长期盈利的现金流模式保证了项目正常运转
退出：向政府移交产业新城， 一般是50年 委托区域
业务流程——华夏进行规划、土地整理பைடு நூலகம்基础设施建设等园区 土地一级开发，获得整体规划权、垄断一级开发（3/6）
立 项 论证 拿地 九通 投资 九通 投资 平台 公司
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