华夏幸福基业案例分析产业园
A. 产业发展服务：委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等； B. 园区综合服务是指在委托工业园区内进行园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等业务
一． 园区概况 二． “园区地产”运营模式 三． 园区房地产开发 四． 园区示例-固安工业园区
成立时间：华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市 住宅开发
2. 公司近三年来销售面积和销售收入都急剧上升，销售面积和销售收入的复合增长率分别达103.52%和 51.52%，公司增长势头明显。
1. 2011 年，园区内新开工配套住宅面积245.17 万平方米，竣工配套住宅面积72.45 万平方米；城市地产新开 工面积 108.70 万平方米，竣工面积5.17 万平方米
1. 在现金持有量和资本结构方面，截至2011 年末，公司持有现金31.74 亿元，占总资产比例达13%，短期 负债和一年内到期非流动负债16.91 亿元；公司资产负债率达85.5%，去除预收账款后净负债率为24%。 但鉴于公司新拓展了7 个园区，并且园区前2 年的开发须由公司垫资，故其资金压力将较大。
2. 2011 年，公司投资运营的园区新增签约入园企业86 家，新增签约投资额129.78 亿元，单位企业投资额 为1.51 亿元；园区累计签约入园企业 438 家，累计签约投资额489.53 亿元，单位企业投资额为1.12 亿元。 可以看到，固安工业园区新增的单位企业投资额已达2.35 亿元，新投资企业呈规模扩大趋势。
1. 2013年，华夏幸福销售额为374.24亿元，同比增长77.07%，超额完成全年280亿元的销售目标。其中产业新 城业务销售额总计311.86亿元（含园区开发业务结算回款75.77亿元，产业园区配套住宅签约销售额236.09 亿元），城市地产签约销售额为59.16亿元，其它业务（物业、酒店）等销售额为3.22亿元。实际归属于母 公司所有者的净利润为27.15亿元，同比增长52.21%。
运营模式：2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前形成“园区地产” 的独特运营模式
园区开发业务：对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整 理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。在房地产开发方面，公司目前已经形 成以孔雀城、大卫城、华夏系列等完备产品系列
以节能环保、新一代信息技术、高端装备、新能 源、新材料为主导产业
以长城文化为核心，构筑休闲时代长城度假运动 旅游的天堂
以新型材料和装备制造业为支柱产业
围绕“国际科技城”“活力智慧核”“生态宜居 地”三大主题，打造、属性多样、动能符合的蒲 河智慧产业区
总体定位为“智慧之港、健康之城”，重点从智 慧产业、科技创意、商务商业、生态栖居四个方 面建设园区
园区产品：开发区作为华夏幸福基业的两大事业领域之一，已建立了园区建立、招商引资到城市运营的开 发运营管理体系，即以构建产业集群为手段，以建设开发区城市为载体，携手国际资本，推动地方经济发 展。形成综合园区、主题园区、总部公园、产业港等四大产品体系。
园区分布：公司事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈等地，已投资开发运营的园区包括固安工 业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北生态新区（河北张家口）。
2. 2010 年来，公司新开工面积和施工面积增长显著，竣工面积复合增长率达56.73%。公司期末储备开发用地 规划建筑面积 414.03 万平方米，分别位于河北省廊坊市、固安、大厂、香河、怀来地区
1. 2011 年，公司产业发展服务收入达9.53 亿元，占总收入的12%，其主要包括委托工业园区内进行产业定 位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务收入。
行业名称 产业发展服务 基础设施建设
土地整理 综合服务 物业管理服务 园区住宅配套 城市地产开发
园区名称 昌黎工业园区 滦平金山岭园区
广阳园区 于洪园区 青岛城阳区 河北省香河县
河北承德 河北廊坊 辽宁沈阳 河北廊坊 辽宁沈阳 山东青岛 河北廊坊
2011 年，华夏幸福基业共实现营业收入77.9 亿元，比上年增长76.22%；主要受益于园区住宅配套的收入增长。实 现营业利润17.5 亿元，比上年增长180.80%；实现归属于母公司所有者的净利润13.6 亿元，比上年增长225.46%； 毛利率和净利率分别为41.9%和16.4%。
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