总结：华夏幸福与宏泰发展的模式存在诸多异同点

　　110%土地一级开发成本返还（即

　　100%土地一级开发成本返还+一定比例

　　土地出让净收益（100%或80%）

　　在固安等大北京区域园区参与土地出

　　招商服务收益模式上年度新增落地投资额的45%税收*时间渐变系数-管委会的运营成本

　　否（项目公司（如三浦威特）为华夏

　　根据产业项目投资强度，按照20%、

　　50%和100%三个级别将土地款返还

　　补贴力度较大，最高限额为本年度土地出

　　无菜单、全链条，土地整理、基础设

　　（招商引资及企业服务）、规划咨询

　　菜单式服务：产业研究、土地开发整理及

　　基础设施建设、招商引资、园区运营四项

　　“精益式孵化”，与太库科技分工协

　　作，实现了前端全球优质创新项目和

　　“整合式孵化”，“研发在外部、孵化在

　　备注：以下主要以华夏幸福固安工业园和宏泰龙河高新区为研究案例

　　华夏幸福：中国领先的产业新城运营商，资产规模已突破

　　1200亿元，在全国20余个区域投资开发运营超过30个项目

　　华夏幸福：独特的产业新城业务模式（“园区运营+地产开

　　园区运营方面，通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整

　　理、园区规划、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。华夏幸福在这个过程中利用园区规划的话语权优势

　　在园区及其周边进行大规模的房地产开发。

　　华夏幸福与当地政府签订排他性协议，拿地成本极低。

　　华夏幸福：产业新城业务包含产业新城和创新中心两条产品线

　　产业新城：在城市主城区之外，以产业为先导、以城市为依托，建设新城区推动地方产业转型升级。

　　创新中心：在一线城市副中心或中小城市核心区，以现代服务业和生产性服务业为核心，具有完善的城市生

　　活功能配套的总部产业商务办公区域。

　　华夏幸福收益模式：土地一级开发成本的10%固定收益，招

　　商服务收益为新增落地投资额的45%

　　土地一级开发收益模式：土地开发采用PPP模式，华夏先垫资整理，地方政府在一级开发费用返还基础上再提

　　成10%，即10%固定收益（备注：土地一级开发费用包括土地整理费用、基建费用等）

　　业务类型委托内容结算方式支付方式

　　主要参与土地征转计划及征转补偿方案

　　的拟定、组织、监导、跟进以政府部门

　　为主体进行集体土地征转补偿以及形成

　　建设用地的相关工作，并承担土地征转

　　在委托区域组织道路建设及供水、供电、

　　供暖、供气、通信基础、排水等、建设

　　场站等项目，由具备相关工程建设资质

　　的施工单位承担前述各个工程项目的施

　　对委托区域内工业园区进行宣传、推广、

　　进行招商引资项目的洽谈，以及对入园

　　企业提供“全程无忧式管家服务”，协

　　招商服务的收益模式：招入企业落地投资额的45%（备注：主要在大北京区域的较早期项目，长三角项目无

　　成立项目公司SPV：地方政府与华夏幸福签订排他性的特许

　　经营协议，设立项目公司作为投资及开发主体（华夏全资公

　　三浦威特园区开发有限公司(SPV)

　　华夏在固安、大厂等大北京区域园区参与土地出让计划，在拟入驻客户的选址、土地出让时序、

　　土地出让价格、招拍挂条件等方面掌握主动权，政府配合企业落地

　　园区大多参照固安模式，采取产业地产一二级联动开发方式，

　　获取整个链条上的每部分收益。根据入园项目投资强度，给予

　　项目补贴：以固安工业园为例，产业项目投资强度达到每亩350、500、600万元，分别

　　按照20%、50%和100%三个级别将土地款返还给入园企业

　　孵化器（“精益式孵化”模式）：与太库科技分工协作，实现

　　了前端全球优质创新项目和后端产业落地的全流程服务

　　华夏幸福核心战略伙伴，整合优化全球资源，全球范围内进行网络连锁式孵化，为华夏幸福各地的园区

　　提供“即插即用的B2B创新服务解决方案”，打通“孵化-加速-产业化-产业服务”的价值链条

　　2015年5月开业，目前在北京、上海、深圳、美国硅谷、以色列特拉维夫、韩国首尔、德国柏

　　林等都开设了公司，全球员工85人

　　智慧生活、医疗健康、新材料、绿色建筑、有机农业、航天科技、清洁能源、文化创意、精密

　　体验中心、创业学院、认证中心、研究中心、出品中心、天使中心、互联中心等七大服务中心；

　　参与从公司成立、融资对接、团队扩张到产品上市、品牌宣传、孵化成功整个过程

　　“幸福系”中纯轻资产孵化器；会员制，无租金，只需服务费（1200元/月，如入孵6个月后获得融

　　资，服务费降至600元/月），导师、推广、培训、融资等服务需要额外的专项评估费用

　　宏泰，是中国大型产业市镇规划、开发及运营服务供应商中的

　　先行者之一，开发项目规划总面积90 平方公里

　　宏泰正在与河北省廊坊市、张家口市、

　　石家庄栾城、保定定兴、安徽省滁州市

　　地方政府就7 个产业市镇项目的开发进

　　行合作，项目规划总面积约90 平方公

　　里。主要项目有龙河高新区、龙河商务

　　区、广阳园区、滁州园区、张家口市新

　　第一阶段：产业市镇的初期规划，与地方政府、第三方国际规划

　　公司进行讨论、合作，最终获得政府对于产业市镇规划的审批。

　　第二阶段：一是进行基础设施的投资与建设，并伴有配套设施；

　　第三阶段：协助当地政府将土地通过招拍挂流程出让于龙头企业

　　第四阶段：为入驻的龙头企业提供入园的一系列增值咨询服务，

　　龙河高新区 龙河商务区 广阳园区 滁州园区

　　土地一级开发收益模式：100%土地一级开发成本返还+ 一

　　中国宏泰的土地一级开发收益主要分为两部分

　　这种土地一级开发收益模式是非固定的，土地出让净收益的高低决定了宏泰此部分收益的多少；

　　此种收益模式有利于宏泰对土地出让的控制，有利于自己获得土地，进入到土地二级开发，策略上

　　土地收益分成在法律上是不合法合规的，被禁止的；宏泰是通过与政府签订委托合同，以土地净收

　　益为依据，通过收取服务费的形式获得这部分收益，以此规避法律风险。

　　土地出让计划参与度：宏泰对土地出让计划起着主导作用，而

　　政府主要负责行政审批流程，增强了对土地出让的控制权

　　宏泰作为拟土地获得者与政府之间沟通的桥梁，控制征地拆迁及土地整理进度，协调政府解决遇

　　土地出让价格的高低关系到宏泰土地一级开发收益，在此种绩效驱动下，宏泰主导土地出让时

　　间、出让价格的制定。此种策略对宏泰非常有利，在制定较高土地出让价格的情况下，好的地块

　　自己参与摘牌，对外来竞争者设置了较高的条件；即使外来竞争者获得土地，自己也可分享大部

　　菜单式服务：根据园区的发展阶段和政府的需要，有选择性的

　　菜单式服务：宏泰根据园区的发展阶段和政府的需要有选择性的输出服务，包含产业研究、土地开发整理

　　及基础设施建设、招商引资、园区运营四项服务。例如，安徽滁州园区只帮政府做招商引资服务。

　　招商服务收益模式：宏泰招商服务收益主要来自于政府收取的

　　以龙河高新区为例，安次区政府向宏泰支付的服务费用计算公式为：服务费=D*E-F

　　是龙和高新区项目内的企业在某一年度所缴纳的税款由

　　安次区政府所保留的部分，并扣减相应的税项优惠

　　是一个随着年份而渐变的百分比系数。例如，从2008 年

　　至协议到期，E 由60%到40%按照每5 年5%的幅度

　　是某一年度龙河高新区管委会的营运成本，如员工薪

　　酬、行政开支、维护等运营成本由宏泰承担。

　　宏泰通过对入园企业的一系列评估，以当年一部分土地出让收

　　以龙河高新区项目为例，每年的补贴不得超过龙河高新区当年土地出让

　　宏泰对企业进行补贴时，会综合评估企业经营的增长潜力、产能、研发

　　政府与宏泰并未成立合资项目公司，而是政府通过购买服务的

　　形式进行合作开发，政府与宏泰分工明确、各司其职

　　对园区内的经济社会事务进行统一领导

　　提供学校、医院、娱乐等相关产业配套

　　以龙河高新区为例，运作该项目的是廊坊市盛世建设投资有限公司，该公司由宏泰设立并100%控

　　股。宏泰和龙河高新区管委会之间分工为：

　　以“整合式孵化”，拟实现“研发在外部、孵化在廊坊”的科

　　技创新局面，形成虚拟与实体空间相结合的网络化孵化体系

　　北京泰智会，是一家创新载体，旨在整合海外、

　　中关村以及各地方的创新资源，为高新园区、中

　　小企业、产业组织提供科技服务，提升创新能级

　　和发展水平。泰智会空间四大模块：

　　众创空间以为园区服务为标准，从海归、顶级科

　　研院所、机构骨干的项目内筛选，并提供创业导

　　园区协同创新中心旨在打造外地园区的“驻京

　　办”，为省、市、区级园区进行内容展示，承办

　　产业促进组织加速器汇聚跨国、跨行业的联

　　盟、协会、技术转移组织，提供孵化、加速、运

　　“互联网+”众筹咖啡厅联合小米CEO雷军，

　　58 赶集CEO杨浩涌及猎聘CEO戴科彬等50

　　多家行业大佬发起众筹，以创业金融投资、互联

　　网为主题，为创业者及各机构提供所需创业服

　　（廊坊）协同创新创业基地，引进创

　　新项目37 个，其中被认定为省级孵

　　化器2 家，具备孵化、中试、技术交

　　易和基本配套功能。通过吸纳北京科

　　教资源，促进成果就近转化，加快形

　　成创投港、创培院、创客咖啡等一批

　　投资6 亿元建设的慧谷· 梦工厂项目

　　注重发展创业苗圃、创意工厂、创新

　　中心等新型创客空间，引导科技创新

　　和人才创业，已吸引北京科技初创企

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