产业园区作为经济发展的重要平台，在改革开放以来的四十年里对于推动我们国家的工业化、城市化起到了极大的推动作用。产业园区借助各界政府的大力推动和支持，依托土地和财税两大政策的推动，助推了我国从短缺经济向现代化工业国家的转变，中国也成为了全世界制造业的第一大国。与此同时，依靠人口的红利和粗放的土地使用，并以环境恶化为代价的园区发展模式到现在已经是难以为继，产业全面过剩的时代。

　　基金投资商模式是国际流行的以Reits为核心的轻资产运作的产业地产商业模式，通过发行工业地产基金的形式募集资金，收购合作物业后进行现代化改进并将改造好的物业回租给合作方，当工业物业的入驻率达到一定水平，每年能够产生可观而稳定的现金流时，通过发行Reits的方式对物业进行资本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。盈利方式主要有两种：

　　产业地产的四种商业模式均有内在的资本运作逻辑和盈利方式，四种模式无优劣之分，只有适合与不适合。产业地产商还需在行业法律法规的边界内，根据自己的资源、能力状况，选择适合的商业模式，从而在产业地产开发建设领域少走弯路、错路。

　　城市开发的“XOD模式”是在TOD模式基础上，以城市经济、社会、生态三大类基础设施为导向的城市空间开发模式。根据城市基础设施的不同可具体划分为EOD模式（教育设施导向）、COD模式（文化设施导向）、HOD模式（医疗设施为导向）、POD模式（生态设施为导向）等。“XOD模式”通过规划引领，以空间规划为龙头，坚持实现与经济社会发展规划、土地利用规划、基础设施建设规划和环境保护规划的“五规合一”，能够切实提高城市发展的宜居性，从而推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。

　　坚持“XOD”城市综合开发模式与以产业地产主导的产城融合发展，对城市基础设施和城市土地进行一体化开发和利用，形成土地融资和城市基础设施投资之间自我强化的正反馈关系，通过城市基础设施的投入带动土地的增值，通过产业地产开发的土地增值反哺城市的发展，才能有效破解城市建设“钱从哪里来和去、地从哪里来和去、人从哪里来和去、手续怎么办”等四大难题，实现产城融合的高效发展。

　　[3]王国平.关于天元公园社区的思考，研究通报（2020）3号.

　　[5]前瞻产业研究院：产业地产三大创新运营模式.

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