从华夏幸福2019年财报看产业园区布局逻辑及招商选址趋势
原标题：从华夏幸福2019年财报看产业园区布局逻辑及招商选址趋势
华夏幸福武陟产业新城的机器人产业园
4月26日上午，华夏幸福基业股份有限公司举行了2019年度业绩说明会。此前的4月24日，该公司披露了2019年度报告。报告显示，2019年公司营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%；归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%。
过去5年，华夏幸福净利润年复合增长率达32.1%，公司整体毛利率达43.7%，同比增加2.1个百分点；净资产收益率为35.7%，同比增加0.5个百分点。尤其是2019年现金分红45.20亿元，占净利润比重连续5年不低于30%，为股东提供了高回报。
在经历2018的水逆之年后，引入平安集团资本的华夏幸福从2019年开始了其转型的道路。
在2019年度业绩说明会上，华夏幸福联席董事长、首席执行官暨总裁吴向东表示，经过过去一年的“热身”，2020年华夏幸福的新业务将会全面落地。这些新业务包括城市综合体、康养事业和长租业务、管理输出、科学社区。
2018年7月，为了解决华夏幸福的资金危机，平安集团入股了华夏幸福。平安入股携带了多项严苛约束条件，与此同时还附带有业绩对赌协议。吴向东表示，华夏幸福的新业务未来有一个重要出发点就是服务中国平安的发展战略需要。
华夏幸福的产业新城模式落地运转，这给华夏幸福带来了较为稳定的收益。然而，面对和平安的业绩对赌，华夏幸福不仅要保证发展运营的稳定性，还需要满足“对赌协议”中所要求的高增速。这就要求华夏幸福必须找到新的业绩增长点。
2019年，华夏幸福将主营业务由“产业园区业务和房地产开发业务”变更为“产业新城及相关业务和商业办公及相关业务”，并为此设立双总部，将新业务放在深圳南方总部。这就是华夏幸福所谓的新模式、新领域、新地域“三新战略”。
在新模式方面，2019年已落地北京丽泽项目首个轻资产业务模式。在新领域方面，2019年摘牌武汉长江中心综合体项目，布局深圳市坪山区碧岭顶等城市更新项目。在新地域方面，2019年通过前述北京、武汉两大项目进入北京及华中片区核心圈层。
因此，华夏幸福董事长王文学也表示，随着业务类型的改变，华夏幸福的战略定位也将从“中国领先的产业新城运营商”变更为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”。这实则是回归了华夏幸福蕞初的不动产开发本位。
据园区荟（ID：biaozhunpark）了解，这些新业务将在华夏幸福目前已经进驻的京津冀、长三角、粤港澳大湾区、武汉都市圈、成都都市圈等五个都市圈内的北京、上海、杭州、南京、广州、深圳、武汉、成都等8个核心城市率先布局。
尽管在转型，尽管在开拓新业务，但产业新城依然是目前华夏幸福的主营业务以及起家之本。作为中国产业园区民营运营商的领头企业，华夏幸福财报背后可以一探产业园区布局的逻辑、目前中国项目招商的趋势以及企业选址的取向。
2019财报显示，华夏幸福实现销售额1,431.72亿元，其中，产业新城业务园区结算收入额368.37亿元，园区配套住宅业务签约销售额1,029.35亿元，其他业务（物业、酒店）销售额34.00亿元。公司签约销售面积共计1,184.19万平方米。
一直以来，华夏幸福在持续精耕京津冀都市圈的基础上，密集布局长三角（南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈；推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及其他潜力核心都市圈。
华夏幸福打造的“3+3+N”核心都市圈格局已初步形成。环北京区域实现收入 579.79 亿元，同比增长 0.49%，环北京以外区域实现收入 467.19 亿元，同比增长 81.74%，占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的 30.82%提升至44.62%。
标准排名城市研究院院长谢良兵解析，这背后的原因有二：一是京津冀是华夏幸福的起家之地，必须深耕，做好样本。二是囿于环京地区受行政力量影响更大，影响华夏幸福的业务拓展，必须向环北京以外地区发展，更为市场化的长三角就是首选。
财报显示，2019财年华夏幸福新增7个入库 PPP 项目，就全部位于环北京以外的外埠区域。截至报告期末，布局在各都市圈的产业新城项目，入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到32个，其中5个国家级PPP示范项目，1个省级PPP示范项目。
标准排名城市研究院院长谢良兵认为，华夏幸福的另一大特点是紧随国家发展战略。都市圈是中国未来城镇化的主体空间形态，2019年正是中国开启都市圈建设时代的一年。而产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，必将处于蓝海，前景广阔。
产业是经济增长的动力之源，更是产业新城的立根之本。2019年，华夏幸福坚持“产业发展龙头化”策略，按各园区经济发展定位，结合自有资源和渠道，聚焦电子信息、高端装备、汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等10大重点产业。
同时，通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，凭借公司专业化的产业发展团队，从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案，打造产业集群。
大数据时代，华夏幸福也将产业招商数据化。2019年，华夏幸福产业大数据平台也首次向外界展示，平台现已覆盖企业3624万家、园区4700 个、录入数据12亿条。可针对不同客群不同应用场景，为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务。
据华夏幸福董事会秘书林成红透露，受龙头招商、大项目招商等影响，2019年，华夏幸福共新增545家入园企业，新增签约投资额1956.13 亿元。其中，包括总投资135亿的欧菲光项目落地安徽舒城，总投资135亿的兴旺达项目落地南京溧水等。
以区域划分，环京区域新增入园企业 115 家，新增签约投资额 337.40 亿元；环北京以外区域新增入园企业 430 家，新增签约投资额 1618.73 亿元。目前79座产业新城中已有72座实现产业项目签约落地、66座实现回款、22座实现了现金流转正。
全部区域而言，京津冀的怀来区域签约投资额蕞高，达276.61亿元；其次是长三角都市圈的南浔，签约投资额达到199.55亿元；排在第三名的是长三角都市圈的舒城，签约投资额为183.73亿元；达到百亿元投资额的还有溧水和郑州都市圈的新郑。
怀来成为环北京地区固安之外打造的又一个新样板。借助京张冬奥机遇，怀来在2019年引入腾讯公司，将建成腾讯公司规模蕞大、等级蕞高且唯一位于非核心都市的云计算综合产业基地。近日，怀来还获批以数据中心为特色的国家新型工业化产业示范基地。
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