“园区运营+地产开发”——即在园区及其周边进行大规模的房地产开发，是华夏幸福基业运营模式的亮点与特色。目前，产业园区周边的土地储备在公司全部土地储备中的占比大约为80%，而在园区周边拿地也是公司地产业务扩张的一条主线年起，华夏幸福基业来自园区运营和园区住宅开发的收入就已经“平分秋色”。

　　华夏幸福基业董事长王文学，历任廊坊市工商联副主席、廊坊市政协常委、河北省第八届青年联合会委员、第十一届河北省人大代表等职，拥有良好的政府人脉关系，因此深谙政商通力、做事助力的道理。因此，园区+地产的运营模式被华夏幸福基业运用自如。这种双轨并行、平衡加速的运营模式，从开发企业角度看，可以保证拿地的成本把控，和园区的正常、快速开业和运作；从地方政府方面说，随着园区的逐步成熟，入园企业数量及投资将不断增加，政府可以零成本零投入地实现财政收入和区域GDP 的双重提升，还能解决很大一部分就业问题，地契合他们的政治诉求。因此，华夏幸福基业2002年开始运作固安工业园区，2007年潮白河工业园区签约，2008年怀来生态新城紧随签约，到2011年，新拓展工业园区已达7家。“园区+地产”模式的可行性和可复制力显然很强。

　　在园区运营方面，华夏幸福基业通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，全权接管园区开发的所有事宜：从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，直到后期的综合服务。基建和土地整理资金投入大，每平方公里约需4—5亿元，主要用于征地、开发和修路，其中征地和拆迁占60%，基础设施建设占40%，占用周期较长，一般需公司垫资1—2年，项目建成后由政府按建设成本及事先确定的利润率支付工程款。目前来看，公司旗下的几大园区都已度过了蕞初的重资本投入期，进入现金流平衡的回收期。

　　土地开发上，则采用BT模式，与政府按110%结算；招商引资，提供产业服务，当地政府以上一年落地投资额的45%进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等，综合毛利率达到40-50%，净利率在25%左右。

　　招商引资方面，华夏幸福基业下设一个专业化招商中心，拥有500余人的团队，建立起庞大的客户关系管理，运用各种先进化手段进行园区招商。公司现有的3 个园区目前为止共签约438 家企业，签约投资额共489 亿元，实际落地投资额逐年增加。

　　在地产开发方面，公司未来的战略目标是以“孔雀城”为品牌，从事人口密集型城市周边生活经济圈内的住宅产品开发，以环境优越的郊区新兴小城镇住宅作未来房地产业务的主要特色和竞争优势。此外，公司还打算进行新产品研发，针对养老社区、青年公寓、商务酒店、镇区商业等产品展开房地产业务的整体开发体系，开发符合特定群体需求的创新型产品。

　　公司董事会和管理层认为，在国际经济的缓慢复苏和国内增速放缓的形势下，公司必须审时度势，力争成为“产业升级与城市发展的者”。坚持现有产业务模式，以产业促进、城市建设、城市运营三大有机板块持续打造产业新城核心产品，辅助地产开发，与区域政府、企业和居民四方共建持续健康发展的区域。

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