园区中国华夏幸福23亿元最大规模并购背后：杉杉产业地产残篇
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作为一年发400+公告的华夏幸福，一条并购的公告并未引起业界太多的关注，但其背后却有着丰富的故事素材。
8月16日，华夏幸福公告称，公司全资子公司九通基业投资有限公司与瑞凯达实业有限公司签署协议，拟收购对方持有的中科廊坊科技谷有限公司（以下简称“廊坊科技谷”）100%股权，暂定交易价款为22.93亿元。
按照园区中国的不确切统计，这是自并购丰科建、火炬孵化、伙伴工业地产之后，华夏幸福的第四笔重要并购，也是最大金额的一笔——前三笔加在一起也抵不上这次的并购金额。
虽然华夏幸福有钱任性，但23亿的金额也是非同小可，这个廊坊科技谷到底是何方神圣，引得华夏幸福如此一掷千金？
这笔疑云重重的并购交易背后，引出了另一个从实业领域转型产业地产的角色——杉杉集团。
杉杉这个牌子恐怕是无人不知无人不晓，作为1992年在宁波起家的中国本土服装企业，“杉杉西服”的品牌一直深入人心。不过如今，杉杉早已不单单是一个传统服装品牌，而是发展成为一个集科技、时尚、金融服务等产业于一体的多元化产业集团，目前的业务板块包括锂电材料、新能源汽车、服装、奥特莱斯综合体、金融服务、贸易物流、健康医疗、旅游文化等，是一个典型的“八爪鱼”式控股集团。
杉杉很早之前就介入到产业地产的运作当中，杉杉宁波科技创业园是它的开山之作，也是浙江首家民营科技示范园区。
杉杉的产业地产运作主要抓手是它的产业链带动和产业孵化投资，这得益于其本身多元化的产业背景、业务资源、金融平台和发展经验。在宁波科技创业园的入园企业中，杉杉自有、控股和参股投资项目43个。该项目成功之后，信心满满的杉杉开始向外埠扩张，先后投资了中科廊坊科技谷和中国(芜湖)生命健康城。
这个中科廊坊科技谷，也正是本次的交易标的。这个项目杉杉在2006年就开始介入，至今整整过去了10年时间。
2006年10月，中科廊坊科技谷有限公司注册成立，杉杉企业占股90%，廊坊开发区管委会委托廊坊经济技术开发区建设发展有限公司作为出资人占股份10%，盈亏按股权比例分担。
科技谷项目位于廊坊经济技术开发区，具体选址在廊坊市区北部，廊坊万庄镇以东，华为北方产业基地以西，廊坊与北京交界处以南。项目计划占地面积3.3平方公里，计划5年内初具规模，实现投入100亿元，努力实现技工贸收入180亿元，创造各类税收总额40亿元以上，8年内全部完成项目建设。
廊坊科技谷曾经被杉杉寄予厚望，如果说宁波科技创业园是无心插柳的机会之举，那廊坊科技谷算是杉杉上升到集团战略层面的扛鼎之作。在这个项目上，杉杉提出了第四代科技园模式的概念——以工作、生活、休闲为一体的2.5产业生产型服务业。
按照杉杉方面的设想，该项目主要希望探索出中国特色的高科技成果“研发、中试、孵化、产业化”模式—“科技资源+民营机制+风险投资”。入园企业可采取土地使用权转让、购置产业、合资、合作、租赁、受让、定制、承包、孵化、知识产权代理等多种方式入驻廊坊科技谷。
根据2012年的消息，廊坊科技谷已经成功引进中国科学院工程热物理研究所、中国科学院理化技术研究所等10余家国家级科研院所，吸引了40多个高科技项目和一批未来拟上市企业入驻，形成中试生产线个科研孵化中试项目已建成并投入运营。当时的数据还显示，“园区内已建成和在建孵化面积40万平米，包括创新梦工场孵化器、亿峰中科孵化器、省科技厅创业投资等孵化器项目，预计将在3-5年内将形成200万平方米规模的科技创新孵化空间，吸引2000家小微型创新企业。”
同时，廊坊科技谷也在2007年该项目被联合国工业发展组织确定为发展中国家唯一的高新科技国际合作项目示范基地，并在随后被国家认定为科技成果转化重要试点项目。
应该说，杉杉当年的眼光还是比较准的，以廊坊的位置，早晚必然成为北京产业外溢和科技成果转化的重镇，但2006年介入是否过于提前就是个可商榷的问题了，有的时候，一个园区项目不仅需要野心和资源，更需要天时地利人和，“得其主而不得其时”的状况也比比皆是。
据园区中国了解，2014年时廊坊科技谷被杉杉转手，接盘侠正是这个神秘的瑞凯达公司，公司法人代表叫作寇峰，他同时也是一个叫亿峰中科实业有限公司的老板。根据工商注册信息显示，杉杉老板郑永刚、园区业务CEO胡海平和原廊坊科技谷董事长李怀章等全部在这场变更中出局，只剩下这个叫作寇峰的人独当一面，成为廊坊科技谷的新董事长。
其实在2014年时，京津冀一体化已经疾风劲吹，华夏幸福、宏泰发展等廊坊起家的产业地产商已经果实丰硕，然而就在这样瓜熟蒂落的时节，杉杉却要将这样一个投入大量心血、承载着集团产业地产战略分量的重磅项目“卖身”，十年一觉廊坊梦，空为他人做嫁衣，这其中到底隐藏着什么样的隐情和苦衷呢？而这个神秘人寇峰在接手项目不到两年的时间又再次倒手，背后又有哪些玄机呢？
目前我们从公开信息上可以看到一些蛛丝马迹，2011年人民网披露，其收到廊坊科技谷开发区域小马房村村民来信，反映“中科廊坊科技谷园区内数千亩耕地搁荒情况”。该信中称，“5年来，廊坊科技谷在征用的土地上基本毫无作为，摆明着就是圈地囤地.....借着开发的名义低价从农民手中获得土地，在这5年或更长的时间土地增值的部分远远超出当年的征地成本......想一想5年后的今天，囤地公司一旦转让这数千亩土地，可以说一分钱没花，还可以净赚几倍利润。”
从本次华夏幸福的交易公告中，我们可以管窥廊坊科技谷的基本业务信息。公告称，2008年，中科廊坊科技谷公司与廊坊市土地储备交易中心签订《土地一级开发委托合同》，合同载明中科廊坊科技谷公司拥有廊坊市开发区高科技园区约5000亩土地的开发权益。目前，公司拥有位于廊坊市开发区高科技园区面积为604.5亩的土地使用权，并持有位于廊坊市开发区高科技园区建筑面积为26452平方米的物业。
从廊坊科技谷披露的财务数据来看，2015年公司收入只有3329万元，净利润则是-4567万元，然而进入2016年廊坊科技谷突然爆发，1~6月仅半年时间收入5.67亿元，净利润达到4.59亿元，净利润率达到了80.95%，真是令人叹为观止。仅仅从这个层面来看，杉杉控股和寇峰将这个处在京津冀风口上的摇钱树两次倒手，实在是不合乎常理。
但即便如此，换一个位置，从华夏幸福的角度而言，23亿元收购一个净资产只有5.7亿元、手中拥有600亩工业用地和5000亩一级土地开发权益的项目公司，无论如何看起来也都像是当了冤大头。而且从华夏幸福的公告中可以看到，压根没有提及目前廊坊科技谷二级园区、众多孵化器的的发展状况，这并不符合华夏幸福一贯的风格，那只有一种可能，那就是之前已建成物业都已经被原东家卖干净了，与项目公司完全无关，只剩下撂荒未开发的部分。
而园区中国就是喜欢这种看起来不符合逻辑的东西，因为背后一定会有好玩的剧情。如果不负责任的胡乱猜测的话，无非是有几种可能：
第一，从杉杉控股的角度来看，它可能要全面退出产业地产开发业务，毕竟，它的其他园区项目基本都已经销声匿迹，廊坊科技谷项目可是它最为倚重的标杆性项目，但是项目盘子太大难以承受，而这些年的进展不畅、土地撂荒又引起了当地政府的不满，被迫转手出局；
第二，从华夏幸福的角度来说，首先扮演一些接盘侠的角色来满足当地政府的诉求，因为廊坊政府一直有把低效荒置园区交给华夏幸福和宏泰发展来打理盘活的想法，这也算是华夏幸福一直擅长的积极政府公关策略；
同时，京津冀一体化趋势下，很多原有的区域未来有调规的可能性，这些存量工业用地有一定转化为商住用地的操作空间，看一下下面这个位置图，你就会一目了然这个项目调规的可能性有多大，其潜在的增值效益可不容小觑；
按照这个逻辑推演，5000亩工业用地一级开发本身并不是重点，关键是一级开发之后干什么才是关键，以华夏幸福的操作能力，这些可并不只是存在理论上的可能。
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