被华夏幸福的土地储备惊到了
年报数据概览：2016年公司营业收入538亿，增长40.4%，净利润65亿，增长35.22%，扣非净利润增长32.14%，经营活动产生的现金流量净额77.6亿，增长4.21%，加权平均净资产收益率29.54%，基本每股收益2.22元，每股分红0.66元。华夏幸福的年报依旧靓丽且稳健，各项数据都符合预期，收入和利润增速保持在较快水平。而华夏幸福能够在销售额增速领跑行业的同时（2016年销售额1203亿，同比增长66%），还能做到业绩增速远高于同行，反映出公司强大的竞争力和它非传统地产商的特质。
企业定位：“公司是中国领先的产业新城运营商，以“经济发展、社会和谐、人民幸福” 的产业新城和产业小镇为核心产品, 秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的 PPP 市场化运作模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。”
核心竞争力——招商引资：在我之前写的关于华夏幸福的文章“携稀缺资源以令诸侯”中，将招商引资能力比作华夏最为核心的竞争力，因此在跟踪分析企业时，也将此作为重中之重。公司2016年交出的招商引资答卷是：全年新增入园企业436个，新增签约投资额1122亿元，同比增长109.4%，累计签约投资额达到创纪录的3324亿。这个数据远超预期，说明公司的招商引资能力进一步加强，企业护城河进一步拓宽，由于这个先行指标可以推导公司后续的产业发展服务收入（公司透露一年内落地30%，3~5年落地50%左右的转化水平），对我们分析判断公司的未来业绩表现有非常重要的意义。
可以看到，在京津冀地区以内，固安占比只有30%，说明以大厂、香河、保定为代表的环京第二梯队成长迅速；而京津冀以外地区占比已经达到38%，说明公司在全国的复制也初见成效，有力的回应了市场关于公司异地复制能力的质疑。同时，随着这两年公司不断在全国布局新的产业新城，今后京津冀以外地区的业绩贡献占比将越来越大，这也是王文学提出“三年百城”战略目标的意义所在。
为什么我们说华夏幸福不是一家传统的地产公司？如果你对这家公司不太了解，那么可以简单的从利润组成来直观的感受，如果你愿意深入的了解它，那么你应该仔细看看它的业务构成和经营逻辑，和传统的地产商是天壤之别。由招商引资带动的产业新城整体开发模式，核心在于产业的培育，加上城市的全面配套，从而带动一个区域的人口、经济的繁荣，这也是我曾说过的：在地产白银时代，比的不是谁的土地多，销售额大，而是谁的土地增值能力强，如果做不到这一点，那么大而不强的结果是可以预见的。
华夏幸福的地产销售中，园区地产的利润水平是最高的，去年平均拍地价格不到1500元，考虑到所在区域房价暴涨，销售均价达到万元水平，近两年公司的销售额将带来可观的利润。或许为了平滑园区地产的高毛利，公司近年加大了城市地产的开发，一方面可以拉低整体毛利水平，一方面也可以做大规模，所以公司往往采取的是薄利多销、高速周转的模式。
公司的土地储备面积1,115.71 万平方米，与公司的销售规模和增速相比并不算充分，但这恰恰体现了华夏幸福独特的地产经营模式：不需要像传统地产商这样大量囤积土地储备，从而导致需要耗费巨额的资金，不光降低了周转效率并提高了融资规模和成本，也带来了较大的经营风险，一旦地产转冷，资金链锻炼，利润快速下降甚至亏损。华夏幸福的土地是按照随需随取的形式，因为园区土地的排他性，只有当华夏需要开发时才会去拍卖，而不用担心其他地产商来抢，而且土地成本相对锁定（环京房价即使涨到近2万，华夏拿地的成本依然不到2000元），所以可以大大降低拿地风险，这也是华夏幸福与其他房企最大的不同，考虑到目前地产行业的整体风险，公司的独特模式提供了很好的安全保障。
目前，公司地产销售主要集中在廊坊区域（包括但不限于廊坊市固安县、大厂县、廊坊市区、永清县、香河县等），占到廊坊市房地产销售面积的58.53%。但随着京津冀以外地区的拓展，新的销售增长极将逐渐形成，公司目标17年形成嘉善和环南京两个百亿级别新区域，从一季度的销售情况来看，完成的难度不大。
结束语：华夏幸福，或许是我目前看到过的公司里，商业模式最为独特的一个，而公司的经营表现又不断的验证着这个模式的强大生命力，相信随着公司内在价值的不断提升，市场终究有一天会认识到它的价值，让我们共同见证一家卓越企业的成长历程。
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