行业透视｜精准供地之下哪些地块还在流拍？

admin2年前 (2024-09-29)产业新闻168

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　　应对土地交易规模持续缩量，2024年地方层面主动放松容积率、得房率等控规限制，并调整供地策略，低密度、小体量、高频次成为土拍新趋势。

　　随着各地供地质量提升、以及供求双方对于土地发展预期判断的趋同，近期流拍率指标持续回落，8月土地流拍率降至10%。“精准供地“之下，哪些城市流拍率仍在高位？流拍地块有何特征？

　　分城市来看，太原、长春、南昌、哈尔滨等中西部和东北城市流拍比较严重，整体流拍率超过30%。以太原为例，2024年上半年成交了仅5宗地，流拍高达23宗，整体流拍率高达82%，并且流拍地块不乏小店、迎泽、万柏林、晋源等核心区域地块，流拍现象十分严重。

　　值得注意的是，一线四城中，广州流拍现象较为严重，前8月流拍地块幅数多达14宗，成交幅数仅27宗，流拍率高达34%；如果进一步剔除商办地块，流拍率更是高达50%（成交10宗，流拍10宗），远超重点城市涉宅地平均流拍率18%。

　　深圳前8月供地节奏十分缓慢，前8月仅成交了3宗地（2宗商办、1宗涉宅），流拍了1宗商办地块，宅地实际零流拍。京、沪供地节奏稍快，成交规模明显高于广深。仅北京流拍了一宗商办地块，流拍率仅有3%，上海则零流拍。

　　就土地属性来看，前8月流拍的地块中，35%是商办地块，低于同期商办地块供地占比10个百分点，由此可见，商办地块的流拍率较涉宅地块相对低。CRIC监测重点城市数据显示，前8月重点城市商办地块流拍率仅13%，较涉宅地流拍率低了5个百分点。

　　流拍类型：广、宁、杭均有优质地块撤牌

　　政府主动中止成为流拍的主要原因之一

　　就流拍类型来看，流标地块占比为61%，政府主动撤牌地块占比为38%。由此可见，除传统的流标之外，政府主动中止比重明显提升，逐渐成为流拍的主要原因之一。典型如广州、成都等城市，前8月分别有7、8宗涉宅地撤牌，占到各自城市流拍总地块的七成以上。

　　以广州为例，前8月中心城区多宗优质宅地中止出让，譬如3月挂牌的天河区金融城东区AT091415地块，天河区金融城东区AT091410地块，及天河区大观路以东、奥体路以北AT1003008地块先后撤牌。

　　究其原因，主要是因为主打高端项目的天河区金融城板块，受制于库存去化压力市场热度低迷，目前金融城板块的狭义消化周期超过四年，广义消化周期更是高达10年以上，天河·江源半岛、珠江天郦等高单价项目均有较多待售房源，因此2024年以来，金融城板块供应的2宗宅地也全数终止出让。

　　此外，荔湾宅地的关注度较高，该地块总建面3万平方米，容积率2.3，起拍楼面价2.3万元/㎡，出行便捷、配套丰富，但由于周边竞品过多，蕞终依旧未能成功出让。

　　南京前8月共流拍了2宗地，都是政府中止出让地块，均位于雨花台城南板块，分别为西善桥、安德门地块，安德门地块遥望雨花台公墓，且主力对标客群为软件谷，地块单价成本不如铁心桥板块，房企情况不佳，因此政府主动中止出让。就连市场热度一向较高的杭州，上半年也出现了3宗流拍涉宅地块，其中1宗主动撤牌、2宗流标。

　　主动撤牌的地块是位于钱江新城二期的四堡七堡单元JG1403-12地块，在正式竞拍前一天晚上，宣告终止出让。该地距离地铁9号线米、连堡丰城六堡商业约300米，地铁9号线站达到杭州万象城，直线公里，商业和交通配套完善；但是地块紧邻高架，而且板块内高端配套却兑现缓慢，导致购房者和开发商对板块预期降低。

　　不仅如此，板块宅地供地十分密集，在源源不断的宅地供应下，钱二板块的购买力存疑，开发商信心受到一定地挫伤。流标的两宗宅地分别位于余杭闲林、萧山宁围板块，并且闲林地块还是容积率仅有0.8，蕞终还是惨遭流标。

　　地块特征：新房去化缓慢拖累土地市场

　　中西部和东北省会远郊地块流拍激增

　　流拍地块的特征方面，不同城市存在较大差异。具体如下：中西部和北方省会城市，流拍地块集中在远郊区县。这些城市当前新房去化也处于相对低位，尤其是郊区县市，去化十分缓慢，流拍地块多集中在郊县地块。

　　典型如郑州、济南、长沙等城市，以郑州为例，流拍的12宗宅地有11宗位于中牟县，楼板价多在2000元/平方米左右，仅有1宗位置较佳，位于管城回族区，起始价13724万元，起始楼面价3622元/㎡。该地块所建商品住宅（毛坯）综合销售均价不超过11000元/㎡，精装交付每平不超过13200元/㎡，如果按照底价成交的线%，盈利空间十分大，但因为去化预期较差，该地块蕞终流拍。

　　济南也是如此，前8月共流拍了8宗涉宅地，其中6宗位于平阴、济阳等远郊区县，楼板价多在2000元/平方米以下，中心城区仅有2宗地流拍，分别位于历城莲花山片区、历下盛福庄片区，起拍总价分别为11.3、12.7亿元，起始楼面价分别为6553、8343元/平方米。

　　长三角和粤港澳热点城市，流拍地块则多集中近郊区域，土地供求双方的发展预期存在一定分歧。长三角和粤港澳热点城市目前多执行低密度、小体量、高频次的“精准供地”新策略，土地供应质量明显提升。

　　典型如苏州、南京、杭州等城市，近期就有多宗低密地块供应，但竞拍结果来看，仍有部分低密地块流拍。

　　以杭州为例，余杭区闲林单元YH120504/02地块容积率仅有0.8，建筑面积79631.2㎡，起拍价约19.11亿元，并且不限房价，留给开发商的发挥空间较大，可建设三层及以下纯排屋社区，但该地蕞终流拍。

　　无独有偶，合肥也有优质低密宅地流拍——蜀山区SS202403号地块，该地块位于董铺湖附近，周边有龙湖天境、中海原山、丽丰璞羽山等多个容积率较低小区。该地块容积率1.2，将会打造联排、叠墅或洋房等低密度产品，蕞终因无人延期。由此可见，现在房企拿地非常的谨慎，非核心板块核心位置条件再好市场热度也处于低位。

　　此外，三四线城市也有少数城市出现了多宗流拍，湛江、洛阳、肇庆、淮安等地均出现了多宗地块流拍，涉宅地流拍率均超30%。以湛江为例，前8月仅成交了5宗涉宅地，流拍宅地幅数高达11宗，流拍率高达69%。流拍的地块多半多位于雷州市、遂溪县、徐闻县等远郊县市的小体量地块，楼板价多在千元/平方米以下，起拍总价也多在2亿元以下。

　　综上，精准供地之下，重点城市流拍率逐渐下降，8月流拍率降至10%，基本降至历史低位。但是城市间流拍率依旧存在较大差异，即便是一线城市也是如此，广州涉宅地流拍率高达50%，京、沪、深涉宅地则无一流拍。二线城市方面，太原、长春等西部和东北城市流拍率也处于相对高位。流拍地块分类来看，除流标外，政府主动中止也成为流拍的主要原因之一，占比接近四成；尤其是广州、杭州等热点城市，多宗优质地块受板块去化压力的影响，企业参拍情况不及预期，提前中止出让。

　　不仅如此，郑州、长沙等中西部核心城市受新房去化拖累的影响，远郊地块密集流拍。就近期土地数据来看，8月新增供应经营性用地平均容积率仅为1.94，较上月下降0.12，优质低密地块供应占比持续增加，预计四季度供地土地质量将进一步提升；且地方政府在供地选择上愈加精准，典型如南京2024年7月供应的28宗宅地，其中15宗来自远郊，在9月之前已全部顺利成交。再加之近期房企取证积极性将回升，供应回升成交维稳带动下，整体流拍率有望延续当前的低位。

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