这是一把高端局
2021年四月份，鹏瑞地产的老板——徐航，宣布向上海世界顶尖科学家发展基金会捐款十个亿。
两个月后，一家名为“上海顶科鹏瑞科技开发有限公司”的合资企业成立，并以底价拍下了一宗位于上海自贸区临港新片区的住宅地块。
顶科鹏瑞有两个股东——鹏瑞持股95%，上海诺港科学集团有限公司持股5%。
鹏瑞开发了深圳著名的顶级豪宅——深圳湾1号，拍下这块地，是瑞鹏首次进入上海市场。
尽管上海诺港的持股比例只有5%，但在鹏瑞拿地过程中，发挥着十分重要的角色。
在上海诺港的股东名单里，华夏幸福依然在列。
吴向东出走华润置地之后，受平安集团马明哲垂青，华夏幸福成了吴向东的下一站。
除了华夏幸福，上海诺港还有几个自然人股东——王侯、张菊花、尹华江、许平伟。
其中，王侯、吴向东有一个共同的身份——
上海世界顶尖科学家发展基金会的发起人。
这个基金会的背后，有一个民间机构——世界顶尖科学家协会。
吴向东、王侯是主要参与者，都担任了执行理事长。
世界顶尖科学家协会的注册地，并不在中国内地，而在香港。
更准确地说，它的全称是“世界顶尖科学家协会有限公司”，属于一家无股本的担保有限公司。
在香港，很多医院、学校、慈善机构的组织形式，都是无股本的担保有限公司。
这个类型的企业有一个好处，只要被认定为慈善机构，就可以获得免税资格。
世界顶尖科学家协会有限公司的发起股东，是一家设立在开曼群岛的企业，根本无从得知背后的实际控制人。
在吴向东加入华夏幸福之前，世界顶尖科学家协会就已经在香港注册成立。
但它在上海自贸区临港新片区轰轰烈烈地运作，则是吴向东加入华夏幸福之后。
那些年，华夏幸福的业务模式，就是搞产业新城的开发运营。
华夏幸福许诺，帮政府引入产业、招商运营，政府负责区域规划，然后圈地开发。
规划片区内的土地出让，华夏幸福与政府之间有勾地协议，捆绑了产业。
华夏幸福不点头的话，其他开发商很难插进来。
依托区域规划，让华夏幸福能从政府手上定向批发土地。
前些年，土地市场一片火热，开发商到处抢地。
通过与政府勾地，华夏幸福找到了拿地的捷径——
不但确保了拍地的成功率，还都是底价。
作为国际性大都市，上海在金融等产业上，具有领先优势。
但在科研资源上，相对稀缺，一直在补课。
在吴向东、王侯的运作下，世界顶尖科学家协会笼络了不少诺贝尔奖、图灵奖等顶尖科学家。
于是，在上海自贸区临港新片区，专门规划了一个单元，将其开发成顶尖科学家社区。
而上海诺港，就被政府指定为临港科学社区项目的功能型开发平台公司，负责项目的投资、开发和运营。
顶科鹏瑞拿到的这块地，就在上海自贸区临港新片区规划的顶尖科学家社区内。
由于是底价拿地，哪怕将全部地价分摊到纯住宅部分，楼面价也只有万把块钱。
鹏瑞已经把这块地开发成了“上海鹏瑞·云璟湾”，卖到了3.4万/平米。
2021年初，华夏幸福暴雷之后，市场上就有传闻，吴向东将加入鹏瑞。
吴向东是否加入了鹏瑞，至今还是个谜。
但他之前为华夏幸福量身打造的一些资源，确实都导入给了鹏瑞。
鹏瑞不仅在顶尖科学家社区内底价拿地，得以首次进入了上海市场。
另外，吴向东在深圳、东莞等地为华夏幸福储备的旧改项目，也已经转让给了鹏瑞。
作为政府指定的临港科学社区项目的功能型平台开发公司，上海诺港握着进入顶尖科学家社区的门票。
除了鹏瑞，央企想要在这里拿地，也得拜一拜上海诺港的码头。
在鹏瑞拿地的同一时间，另一家企业——上海昇澄置业有限公司，也在顶尖科学家社区内底价拍下了两块地。
上海昇澄由中建二局旗下的地产开发平台——中建玖合持股95%。
另外5%的股权，同样由上海诺港持有。
这两块地纯住宅部分的楼面价，跟云璟湾地块一样，也只有万把块钱。
目前，中建玖合开发成了“上海中建·玖海云天”，同样卖到了3.4万/平米。
跟吴向东一起运作的王侯，他有很多头衔身份，但都是围绕着三个主体——
上海世界顶尖科学家发展基金会、世界顶尖科学家协会、顶尖科学家社区。
上海自贸区临港新片区为了规划开发顶尖科学家社区，还专门设立了一个部门——
顶尖科学家社区建设指挥部，王侯担任了副总指挥。
十一弟查了下王侯的职业履历，并没有任何科研背景。
他最擅长的事情，是地产媒体的营销策划和广告代理。
王侯出生在浙江淳安县，早年南下深圳成为了一家报社记者。
此后，他看准了房地产市场的机会，开始为地产媒体进行营销策划及广告代理。
2015年之后，王侯的对外身份变成了上海万迪投资有限公司董事长。
他所从事的业务，也还是一些大型活动的策划、相关品牌的营销。
在世界顶尖科学家协会的运作上，王侯终于把营销策划的本领，发挥到了最大化。
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