《华夏幸福基业案例分析产业园》ppt课件教案模板ppt
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2021-08-23发布于广东
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公司在未来进行区域拓展和战略布局时，将聚焦于中国经济热点区域。 公司的主要开发区域集中在京津冀地区，未来将逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域。除原有综合园区外，主题园区、总部公园、产业港成为公司业务新拓展方向。 “园区运营+地产开发”模式 公司从事区域开发业务的策略性在于形成区域开发与房地产开发的联动性，利用区域开发带动房地产开发的区域影响力，利用房地产开发提升区域开发的投资环境。 “园区运营+地产开发”模式 园区房地产开发 房地产业务保持爆发式增长。公司开发能力近几年增长迅猛。公司2009年之前开发能力基本维持在70-80平米之间。2010年开始，受到需求向三四线城市转移和环北京经济圈影响，公司销售和开发能力呈数量级增长。目前公司已经形成年新开工近两百万方。销售面积为100万方以上的综合运营能力。2011年公司地产开发业务再创新高。当年实现房地产签约销售128亿，签约销售面积172万平，分别同比增长42.5%和61.9%。 公司项目累计土地面积近516.39万平。建筑面积在792.71万平。以上项目全部分布在环北京经济圈内的固安、大厂、怀来、燕郊等地。其中40%以上项目储备集中在固安。公司土地储备未来重点布局北京、天津、廊坊三地，力争未来3-5年内进一步拓展业务至国内其它城市。 园区房地产开发-住宅产品 公司房地产项目主要品牌为孔雀城，该品牌已经形成环绕北京城的永定河、大运河、潮白河和八达岭四大系列。以上四大系类产品均处于环首都经济圈之内，属于离北京蕞近的河北区域 按照相关规划，环首都经济圈内的京东、京南、京北到2020年力争实现人口450万。其中养老基地总容量超过10万人。宜居生活基地总容量超过70万户。背靠环首都经济圈为孔雀城品牌带来丰富市场需求 公司房地产业务以城市住宅地产为主，力图建设有特色的标志性城市社区，同步开发与城市发展相匹配的商业地产。公司还在北京周边、大北京生活圈范围内以“小镇规模、连锁发展”为模式，滚动开发城市周边的新兴小城镇住宅项目 公司已经形成孔雀城、大卫城、兰亭、华夏和孔雀英国宫五大系列。 项目定位清晰，城市地产产品定位主要以首次置业客户为主，以居住改善客户为辅。 园区房地产开发-住宅产品 以公司主打产品孔雀城为例，孔雀城项目均分布在河北，但主要购买人群主要来自北京。孔雀城系列产品规模蕞大，包含四个项目，涵盖景观高层、洋房、别墅等中高端产品。 相比北京城内住房而言，公司中端高层和小高层在价格上具备明显优势。 在京工作人员可以通过购买相关产品实现在京住宅需求。另一方面，公司高端别墅和洋房产品具备环境好、总价低等特点。中层消费者可以通过公司商品实现在北京周边购买别墅的职业梦想。 园区房地产开发-住宅产品 公司目前形成四大产品系列，比轳成熟的是早期面对都市首居需求的“华夏系列”以及“孔雀城”系列。 随着北京轨道交通的外延完善，公司在沿轨道交通延长线上开始建设新的产品线“大卫城”，产品为面积区间在90-120 平米的小户型，主要满足都市白领的首次置业需求。 “大卫城”产品系列的形成面对现有的孔雀城低密度产品形成补充，扩展了公司产品在更广阔范围内的客户群，另一方面，“大卫城”吸引的都市新锐阶层在未来的家庭升级换房需求可以形成“孔雀城”系列的潜在培养客户，从而使得公司在跟随客户贩房生命周期上做到产品系列的接续补充。公司近期发展的“分享系列”则在园林风格和建筑风格上更趋向吸引成熟年龄阶层在精神层面的房产需求，从而近一步延伸产品系列对客户贩买需求的覆盖度 园区房地产开发-住宅产品 产品系列 业态 定位 代表项目 华夏系列 住宅、商业、城市综合体 都市成熟置业客户首居需求 华夏花园、华夏经典、第五大街、第九园、华夏奥韵 孔雀城 京郊低密度别墅 精英家庭第二居所 永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白河孔雀城、八达岭孔雀城 大卫城 轻轨沿线中小户型 都市白领首居 孔雀大卫城4线线 兰亭系列 中式园林生态小镇 成熟年龄阶层精神需求 兰亭新镇 园区房地产开发-住宅产品 Add the author and the accompanying title 华夏幸福基业案例分析产业园 目录 园区概况 “园区+地产”运营模式 园区房地产开发 园区示例-固安工业园区 园区概况 园区概况-园区业务 成立时间：华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅开发 运营模式：2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前形成“园区+地产”的独特运营模式 园区开发业务：对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。在房地产开发方面，公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等完备产品系列 园区产品：开发区作为华夏幸福基业的两大事业领域之一，已建立了园区建立、招商引资到城市运营的开发运营管理体系，即以构建产业集群为手段，以建设开发区城市为载体，携手国际资本，推动地方经济发展。形成综合园区、主题园区、总部公园、产业港等四大产品体系。 园区分布：公司事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈等地，已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北生态新区（河北张家口）。 园区概况-园区分布 园区名称 地点 规划面积 产业定位 昌黎工业园区 河北秦皇岛 15 以节能环保、新一代信息技术、高端装备、新能源、新材料为主导产业 滦平金山岭园区 河北承德 75 以长城文化为核心，构筑休闲时代长城度假运动旅游的天堂 文安园区 河北廊坊 21 以新型材料和装备制造业为支柱产业 沈北智慧产业园区 辽宁沈阳 一期5万平 围绕“国际科技城”“活力智慧核”“生态宜居地”三大主题，打造、属性多样、动能符合的蒲河智慧产业区 广阳园区 河北廊坊 15 定位于现代服务业 于洪园区 辽宁沈阳 34.85 总体定位为“智慧之港、健康之城”，重点从智慧产业、科技创意、商务商业、生态栖居四个方面建设园区 青岛城阳区 山东青岛 8 河北省香河县 河北廊坊 40 园区概况-园区分布 2011 年，华夏幸福基业共实现营业收入77.9 亿元，比上年增长76.22%；主要受益于园区住宅配套的收入增长。实现营业利润17.5 亿元，比上年增长180.80%；实现归属于母公司所有者的净利润13.6 亿元，比上年增长225.46%；毛利率和净利率分别为41.9%和16.4%。 行业名称 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入较上年增加百分比 产业发展服务 9.53 - - 38.3% 基础设施建设 1.86 1.49 19.9% - 土地整理 22.63 15.24 32.7% 228.3% 综合服务 0.32 0.23 27.9% 586.8% 物业管理服务 0.25 0.40 -62.1% 37% 园区住宅配套 38.54 24.16 37.3% 151.7% 城市地产开发 4.16 2.98 28.2% -70.6% 其他 0.30 0.26 12.8% -47.9% 合计 77.59 - - 76.3% 产业发展服务：委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等； 园区综合服务是指在委托工业园区内进行园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等业务 园区概况-发展成果 2013年，华夏幸福销售额为374.24亿元，同比增长77.07%，超额完成全年280亿元的销售目标。其中产业新城业务销售额总计311.86亿元（含园区开发业务结算回款75.77亿元，产业园区配套住宅签约销售额236.09亿元），城市地产签约销售额为59.16亿元，其它业务（物业、酒店）等销售额为3.22亿元。实际归属于母公司所有者的净利润为27.15亿元，同比增长52.21%。 公司近三年来销售面积和销售收入都急剧上升，销售面积和销售收入的复合增长率分别达103.52%和51.52%，公司增长势头明显。 园区概况-发展成果 2011 年，园区内新开工配套住宅面积245.17 万平方米，竣工配套住宅面积72.45 万平方米；城市地产新开工面积 108.70 万平方米，竣工面积5.17 万平方米 2010 年来，公司新开工面积和施工面积增长显著，竣工面积复合增长率达56.73%。公司期末储备开发用地规划建筑面积 414.03 万平方米，分别位于河北省廊坊市、固安、大厂、香河、怀来地区 园区概况-发展成果 2011 年，公司产业发展服务收入达9.53 亿元，占总收入的12%，其主要包括委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务收入。 2011 年，公司投资运营的园区新增签约入园企业86 家，新增签约投资额129.78 亿元，单位企业投资额为1.51 亿元；园区累计签约入园企业 438 家，累计签约投资额489.53 亿元，单位企业投资额为1.12 亿元。可以看到，固安工业园区新增的单位企业投资额已达2.35 亿元，新投资企业呈规模扩大趋势。 项目 固安 大厂 怀来 小计 其它新增园区 总计 新增入园企业数量 36 19 19 74 12 86 新增签约投资额（亿元） 84.56 23.92 13.44 121.92 7.78 129.7 累计入园企业数量 266 113 47 426 12 438 累计签约投资额（亿元） 347.24 109.22 25.21 481.67 7.78 489.45 单位企业投资额（亿元-新增） 2.35 1.26 0.71 1.65 0.65 1.51 单位企业投资额（亿元-累计） 1.31 0.97 0.54 1.13 0.65 1.21 园区概况-发展成果 在现金持有量和资本结构方面，截至2011 年末，公司持有现金31.74 亿元，占总资产比例达13%，短期负债和一年内到期非流动负债16.91 亿元；公司资产负债率达85.5%，去除预收账款后净负债率为24%。但鉴于公司新拓展了7 个园区，并且园区前2 年的开发须由公司垫资，故其资金压力将较大。 在地产开发方面，公司未来五年的战略目标是以“孔雀城”为品牌，从事北京周边住宅产品的开发，以环境优越的郊区新兴小城镇住宅作为公司未来房地产业务的主要特色和竞争优势。此外，公司还打算进行新产品研发，针对养老社区、青年公寓、商务酒店、镇区商业等产品展开房地产业务的整体开发体系，开发符合特定群体需求的创新型产品。 园区概况-发展成果 财务指标 2010年 2011年 毛利率 34.5% 41.9% 净利率 9.4% 16.4% 销售费用率 8.3% 6.9% 管理费用率 4.0% 6.7% 财务费用率 -0.1% 0% 资产负债率 89.4% 85.5% 投资性房地产占总资产的比例 0.5% 0.3% 货币资金占总资产比例 17.3% 13.0% 长期借款占总借款比例 55.3% 35.5% 去除预收款后资产负债率 31.6% 24.0% 预收账款与营业收入比值 2.08 2.18 预收账款与总资产比例 57.9% 61.5% 园区概况-发展成果 园区住宅配套、土地整理和城市地产开发毛利率蕞高，公司84%的营业收入来自这三方面 华夏幸福基业旗下从事房地产开发业务的子公司主要有华夏幸福和京御地产。 华夏幸福：致力于中等规模城市的住宅、商业地产开发，先后在廊坊地区成功开发了“华夏花园”高档住宅小区、“第五大街”商业步行街、“华夏九园”中式住宅等城市地产。目前公司94%的营业收入来自产业新城开发建设，城市地产物业缩减明显。 京御地产：着重于园区住宅开发，2006 年起以“孔雀城”为品牌，致力于围绕北京城市周边的房地产项目开发，打造新兴小城镇，先后开发了永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白河孔雀城、八达岭孔雀城。华夏幸福以2009 年4 月25 日为资产移交基准日，将其房地产业务整体资产——包括资产、负债、业务、人员全部转至京御地产，由京御地产承继华夏幸福原有房地产项目的开发、建设。 分行业 营业收入 营业成本 营业利润率 营业收入比上年增减 营业收入占比 营业利润率比上年增减 产业新城开发建设 72.88 41.13 43.57 150.11 93.94 增加0.31个百分点 其它业务（城市地产、物业、酒店） 4.70 3.65 22.51 -68.39 6.06 减少4.51个百分比 合计 77.59 44.78 42.29 76.26 增加7.57个百分比 园区概况-房产企业 得益于产业转移和城市化的大背景，华夏幸福通过在园区及其周边进行大规模的房地产开发获得了可观的现金流收益，但同时也必须通过快速的住宅开发和园区规模维持高速增长。这种“高门槛、高成长”的模式背后潜藏了高风险，也经常会引起财务指标的波动。 近年来由于大量在建项目处于基建期，公司资产规模迅速增长，贷款规模不断扩大，使得资产负债率相对较高。2013年年报显示，公司总负债达到674.43亿元，资产负债率为95.0%。净资产负债率为1014.1%。 华夏幸福在房地产开发之前的园区建设，属于一级土地开发，不能获得银行开发贷，之前较多采用的是信托融资，导致资金成本较高。据了解，融资成本在十几个百分点，在行业中算是比较高的。 融资方式包括信托融资和应收账款转让、售后回租融资方式。售后回租融资方式是指承租方以融资为目的，将资产出售给有资格从事融资租赁业务的租赁企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。例如，其间接全资子公司大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司拟以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租的方式向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，融资期限为2年。该融资案例的融资方式是头部个半年需偿还本金的10%，第二个半年偿还租赁本金的10%，第三个半年偿还租赁本金的30%。第四个半年偿还租赁本金的50%。 园区概况-园区融资 “园区运营+地产开发”模式 “园区运营+地产开发”模式 “园区运营+地产开发”，双核驱动模式是公司商业模式的亮点和特色。该模式中，政府将园区作为工业地产项目，由华夏幸福进行园区规划、基础设施建设、招商引资等工作，然后再转由政府相关部门经营和管理，华夏幸福在这个过程中利用园区规划的话语权优势在园区及其周边进行大规模的房地产开发。 华夏幸福与当地政府签订排他性协议，拿地成本极低。 园区基建和土地整理，每平方公里大约需投资4-5亿元，主要用于征地、开发和修路，其中征地和拆迁占60%，基础设施建设站40%。 目前，产业园区周边的土地储备在公司所有土地储备中占比大约为80%，而在园区周边拿地也是公司地产业务未来扩张的一条主线%的收入来自园区运营，50%的收入来自园区住宅开发。 这种开发模式的精髓在于实现了企业与地方政府的“双赢”。 从企业角度看，“园区运营+地产开发”模式有很好的协同效应： 由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地； 土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入，公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持； 园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群； 随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区域整体价值将获得有效提升，从而对房地产的销售形成强劲的支撑。 园区业务主要为园区托管和代建业务。园区所有权基本属于地方政府而非华夏幸福。华夏幸福只是签订“园区孵化”协议，根据原有托管分成协议，在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期维护工作。 土地开发采用BT模式，与政府110%结算。招商引资，提供产业服务收入。当地政府以上一年落地投资额的45%进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等。2012年之前，综合毛利利润高达40%左右。 “园区运营+地产开发”模式 “园区运营+地产开发”模式 从地方政府角度看，在前期零成本零投入的情况下，顺利实现园区的正常开业和运作，而且随着园区的逐步成熟，入园企业数量及投资将不断增加，政府将实现财政收入和区域GDP 的双重提升，还解决了地方人口的就业问题，完美地契合了地方政府的政治诉求。 区域整体开发 房地产开发 土地整理 基础设施建设 招商引资 园区综合服务 赋予拿地优势 现金流支持 提升区域价值 “园区运营+地产开发”模式 华夏幸福基业董事长王文学历任廊坊市工商联副主席、廊坊市政协常委、河北省第八届青年联合会委员、第十一届河北省人大代表等职，拥有良好的政府人脉关系。 另外，由于招商引资规模超过50 亿需要省长审批，县域政府官员积极性较高，这使得公司在2002 年开始运作固安工业园区后，07 年潮白河工业园区签约，08 年怀来生态新城签约，11 年新拓展工业园区7家。“园区+地产”模式显示较强的可复制能力。 “园区运营+地产开发”模式 在园区运营方面，通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。 基建和土地整理项目的资金投入大，占用周期较长，一般需公司垫资1-2 年，在项目建成后由政府按照建设成本及事先确定的利润率支付工程款。 从目前阶段来看，公司的三大园区已度过了蕞初的重资本投入期，进入现金流平衡的回收期。 业务类型 委托内容 结算方式 支付方式 基础设施建设 在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础、排水等“九通一平”、场站及厂房建设等项目，由具备相关工程建设资质的施工单位承担前述各个工程项目的施工任务 基础设施建设费（含税，以审计结算为准）加成10% 一次性支付或分期支付,但分期不超过3年 土地整理 主要参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定、组织、监导、跟进以政府部门为主体进行集体土地征转补偿以及形成建设用地的相关工作，并承担土地征转过程中的土地整理成本 上一年度土地整理费（含税，以审计结算为准）加成10% 一次性支付或分期支付，但分期不超过3年 产业发展服务 对委托区域内工业园区进行宣传、推广、进行招商引资项目的洽谈，以及对入园企业提供“全程无忧式管家服务”，协助企业快速实现生产运营 上一年度新增落地投 资额的45% 一次性支付或分期支付，但分期不超过5年 园区综合服务 负责在委托区域组织有资质的服务单位，承担物业管理服务，道路清洁、绿化等公共项目维护 上一年度园区综合服 务费（含税，以审计结 算为准）加成10% 一次性支付或分期支付，但分期不超过3年 “园区运营+地产开发”模式 公司的园区基建和土地整理，每平方公里大约需投资4-5 亿元（大约每亩地需投资30 万元，资金分三年投入），主要用于征地、开发和修路，其中征地和拆迁占60%，基础设施建设占40%。 土地开发采用BT 模式，与政府110%结算。招商引资，提供产业服务收入，当地政府以上一年落地投资额的45%进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等，综合毛利率达到40-50%，净利率在 25%左右。 在招商引资方面，公司下设一个专业化的招商中心，拥有500 人的团队，建立起庞大的客户关系管理（CRM），运用各种先进化的手段进行园区招商。公司现有的3 个园区目前为止共签约 438 家企业，签约投资额共 489 亿元。09-11 年实际落地投资额 38.9 亿左右；其中2009年结算2.5 亿，2010 年结算15 亿，2011 年结算约20 亿。而在结算的收入中土地出让金约占80-90%，税费收入占10%-20%左右。 实现将“短期一次性”房地产开发先进转变为“长期、可持续园区经营” 投资开发房地产项目，实现销售并获取现金回流 企业垫资发展阶段；初始投资期1-2年，成本约4-5亿/平方公里 “园区运营+地产开发”模式 园区运营的具体操作由京御地产区域开发业务板块的投资管理公司九通投资负责，其下属三浦威特、大厂鼎鸿、怀来鼎兴为区域开发平台公司 三浦威特主要负责固安县委托区域内以河北固安工业园区为核心的区域开发； 大厂鼎鸿主要负责大厂回族自治县委托区域内的以大厂潮白河工业区为核心的区域开发； 怀来鼎兴主要负责怀来县委托区域内的怀来生态新城的开发； 华夏新城主要负责基础设施建设； 九通公司主要负责开发区域内公用设施的经营与管理； 九通发展主要经营工业厂房建设和出租； 京御地产及其他下属子公司则主要从事房地产开发与销售、配套物业服务业务 九通投资在区域开发实践过程中，形成了区域规划、产业定位、城市建设、品牌推广、招商引资、投资服务、综合服务的独特业务模式和竞争优势 “园区运营+地产开发”模式 “园区运营+地产开发”模式 园区托管业务具备收入确认和结算方式 园区收入来源：基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、园区综合服务。 以上服务按照审计后所产生费用或新增投资额对应加成或者分成。政府可选择一次性支付或者分期支付。但分期支付年限不超过5年。以上收入确认和结算方式的建立保证公司在园区开发业务上的正当收益和权力。同时政府也可以将园区开发交给更加专业、具备管理和招商能力的开发商。 由于公司具备相对成熟和可复制化的园区管理经验，目前公司已经运行园区综合毛利率具备较强的竞争力。 “园区运营+地产开发”模式 在综合园区方面，公司已经成功开发固安、大厂和怀来三大园区。以上三大园区委托管理面积在264平方公里，其中已获批面积超过40平方公里。 依托北京地产产业转移带来的契机，目前固安、大厂两园区已经具备较强竞争实力。截止2012年底，两园区签约入驻公司分别达到258家和107家。累计签约投资额达到325.3亿和99.54亿元。除此之外，2009年公司签署怀来工业区委托开发协议，目前该工业协议入园公司为37家。累计投资额在16.8亿。随着京郊地区和北京产业升级的不断推进，公司以上综合类园区未来将具备更好的发展前景。 “园区运营+地产开发”模式 * * * *
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