土地拍卖“点状”升温新一轮土地制度改革或将开启
盛夏时节，开发商对热门地块兴趣高涨，土拍市场频现高溢价成交，部分城市更是诞生出“地王”。
据不完全统计，在刚过去的七月份，北京、上海、杭州、南京等地，均出现了高热地块，有的成为区域内新晋“地王”，有地块竞价几十轮被争抢、还有地块成交溢价率高达40%。
各大城市也屡屡“收金”，中指研究院数据显示，7月全国各类用地出让金top10中，前十名城市分别是：北京、成都、上海、西安、杭州、合肥、苏州、南京、温州、福州。不过整体来看，土地市场的高热仍是“点状”现象，市场整体仍呈“缩量”之势。
微观层面，土拍仍在寻求回温；宏观层面，新一轮土地制度改革或将开启。
业内认为，二十届三中全会《决定》进一步明确了土地制度改革方向，本次新型城镇化与深化土地制度改革高度关联，土地资源的合理配置以及高效利用、盘活是重要方向。土地价格也将更多由市场供求关系决定，土地端的限制性政策有望进一步优化调整，如核心城市取消土地端限价等。
在刚结束的七月份，哪个城市是土拍市场的“赢家”？
据中指研究院发布的《中国土地市场月报（2024年7月）》显示，7月全国各类用地出让金top10城市中，前十的城市分别是：北京、成都、上海、西安、杭州、合肥、苏州、南京、温州、福州。
具体到住宅用地，出让金TOP20的城市中：北京166亿元排名头部、成都150亿元排名第二、西安93亿元排名第三；第四到第十为上海、杭州、合肥、苏州、南京、温州、福州。
从前七月整体情况看，北京依然是今年的土拍“大阵地”，前七月住宅用地出让金898亿元位居头部，杭州648亿元排名第二、上海515亿元排名第三；其后则为西安、成都、合肥、厦门、南京等。
一线城市、热点二线城市，是当下房企争抢的“主战场”，不仅榜单显示出该特征，今年出现的那些高溢价、甚至“地王”地块，也大多位于热点一二线城市，房企投资集中度正越发集中。
比如一线城市的北京，今年频频出现高价成交项目，土拍市场可谓热闹不已。7月25日，保利发展联合北京建工竞得北京市海淀区一宗涉宅用地，总价89.01亿元刷新片区纪录，成为海淀区新晋“地王”。
这块地故事颇多。早在2016年时，万科+住总联合体曾以59亿元竞得海淀区西北旺镇19号地块，但是因项目要求100%自持、住宅部分要全部作为租赁住房，19号地块先是住总退出，随后万科也退地、土地重新挂牌出让。
如今，保利发展联合北京建工，多年后重新竞得该地块，不过价格已较曾经大幅增长，起始出让价和上限价格分别为86亿元、103亿元，而2016年时分别为44亿元、59亿元。据中指研究院统计，这块地是7月全国住宅用地成交总价蕞高地块，销售指导价也达到9万元/平方米。
一线城市中的上海，土拍也有“小惊喜”出现。比如“沪九条”出台后，7月9日当地举行2024年三批次土拍，且取消了土地溢价率封顶10%的要求，也未在出让条件中规定相关房地联动价。其中，杨浦区平凉社区地块和杨浦区长白社区地块，蕞终成交溢价率分别达到21.2%和17.1%。
其他城市热点项目也不断涌现。7月31日，南京鼓楼区凤凰街道一宗地块出让，这是鼓楼区龙江板块近年首次推出的住宅用地。蕞终经41轮竞价，由南京金基通产置业有限公司摘得，总价4.68亿元，成交楼面价32572元/平方米，溢价率达到20.62%。
在杭州，7月30日，滨江区白马湖宅地公开出让，挂牌起始价19.46亿元，起始楼面价20938元/平方米，采取“价高者得”原则确定竞得人。由于该板块内宅地已10年未供应，蕞终经过42轮竞价后，绿城以27.16亿元竞得，成交楼面价29223元/平方米，溢价率逼近40%。
不过整体来看，当下土拍市场难言已然回温，房企投资节奏也较为集中、谨慎。
据中指研究院数据，2024年1～7月，TOP100企业拿地总额4307.1亿元，同比下降38.0%，相较1-6月降幅继续扩大2.2个百分点。“拿地向核心城市优质地块聚焦的趋势持续，土拍市场和销售市场分化加剧，促使房企拿地短期内整体依旧保持审慎态势。”
地产盘整期的土拍市场中，央国企是绝对的市场“主力军”。
今年前七月，新增货值规模蕞高的三家房企，分别为建发房产、华润置地和保利发展。其中，建发房产以621亿元新增货值占据榜单头部，华润置地以571亿元位列第二，保利发展新增货值规模为508亿元，位列第三；前十房企新增货值总额共4315亿元，占百强房企的32.4%。
土地是销售的“粮仓”，当下不仅在土拍市场，央国企销售上的市场份额也不断提升。
中指研究院企业研究总监刘水表示，从中指研究院《2024年1-7月中国房地产企业销售业绩排行榜》和《2024年1-7月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》可见，部分央国企销售表现韧性较强。
他表示，比如绿城中国，去年7月销售额排名第7，今年7月排名第3 。越秀地产去年7月销售额排名第13，今年7月排名第9 ，提升4名。保利置业去年7月销售额排名第25，今年7月排名第17 ，提升8名。中建壹品去年7月销售额排名第39，今年7月排名第18 ，排位大幅提升21名。
“短期来看，近几年房地产央国企销售、拿地的市场份额提升，肯定是持续的状态，这类企业有融资优势、有较强的品牌优势，在市场深度调整时期，抗风险能力更强。”刘水认为。但从长期来看，随着房地产市场逐步恢复常态，民营房企的市场份额或会再提升。
“经营开发能力较强的房地产央国企就10多家，总体规模有限。”刘水表示，特别是当前居民对“好房子”的需求在提升，10万亿市场规模下，地方国企没有能力支撑市场。而部分民营房企经营效率较高，产品力强，一旦市场恢复常态，这些企业竞争力较强，或会提升市场份额。
此外在宏观层面，土地市场也将更加市场化、高质量方向发展。
日前二十届三中全会提出，要“优化土地管理，健全同宏观政策和区域发展高效衔接的土地管理制度”，“建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制”，以及“优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地”等原则。
中指研究院表示，综合来看，本次新型城镇化与深化土地制度改革进行了高度关联，土地资源的合理配置以及高效利用、盘活是重要方向。另外，土地价格也将更多由市场供求关系决定，土地端的限制性政策有望进一步优化调整，如核心城市取消土地端限价等。
“未来人口持续增加的优势地区，新增城镇建设用地指标或将得到更多保障，‘人、房、地’联动机制的建立将发挥更大效能。”该研究院表示，此外，妥善处置闲置存量土地的配套政策，也有望加速落地落实，盘活存量土地，提高土地资源利用效率，是房地产行业高质量发展的必然要求。
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