8-14《华夏幸福“园区+地产”运营模式研究报告》pdf

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中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

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　　2022-09-17发布于黑龙江

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　　华夏幸福“园区+地产”运营模式研究报告 1 2020/11/6 目录一．园区概况二． “园区+地产”运营模式三．园区房地产开发四．园区示例-固安工业园区 2 2020/11/6 园区概况 3 2020/11/6 园区概况-园区业务 ◆ 成立时间：华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅开发 ◆ 运营模式：2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前形成“园区+地产”的独特运营模式 ◆ 园区开发业务：对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。在房地产开发方面，公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等完备产品系列 ◆ 园区产品：开发区作为华夏幸福基业的两大事业领域之一，已建立了园区建立、招商引资到城市运营的开发运营管理体系，即以构建产业集群为手段，以建设开发区城市为载体，携手国际资本，推动地方经济发展。形成综合园区、主题园区、总部公园、产业港等四大产品体系。 4 2020/11/6 园区概况-园区分布 ◆ 园区分布：公司事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈等地，已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北生态新区（河北张家口）。 5 2020/11/6 园区概况-园区分布园区名称地点规划面积产业定位以节能环保、新一代信息技术、高端装备、昌黎工业园区河北秦皇岛 15 新能源、新材料为主导产业以长城文化为核心，构筑休闲时代长城度假滦平金山岭园区河北承德 75 运动旅游的天堂文安园区河北廊坊 21 以新型材料和装备制造业为支柱产业围绕“国际科技城”“活力智慧核”“生态沈北智慧产业园区辽宁沈阳一期5万平宜居地”三大主题，打造、属性多样、动能符合的蒲河智慧产业区广阳园区河北廊坊 15 定位于现代服务业总体定位为“智慧之港、健康之城”，重点于洪园区辽宁沈阳 34.85 从智慧产业、科技创意、商务商业、生态栖居四个方面建设园区青岛城阳区山东青岛 8 河北省香河县河北廊坊 40 6 2020/11/6 园区概况-发展成果 2011 年，华夏幸福基业共实现营业收入77.9 亿元，比上年增长76.22% ；主要受益于园区住宅配套的收入增长。实现营业利润17.5 亿元，比上年增长180.80% ；实现归属于母公司所有者的净利润13.6 亿元，比上年增长225.46% ；毛利率和净利率分别为41.9%和16.4%。营业收入较上年行业名称营业收入营业成本毛利率增加百分比产业发展服务 9.53 - - 38.3% 基础设施建设 1.86 1.49 19.9% - 土地整理 22.63 15.24 32.7% 228.3% 综合服务 0.32 0.23 27.9% 586.8% 物业管理服务 0.25 0.40 -62.1% 37% 园区住宅配套 38.54 24.16 37.3% 151.7% 城市地产开发 4.16 2.98 28.2% -70.6% 其他 0.30 0.26 12.8% -47.9% 合计 77.59 - - 76.3% A. 产业发展服务：委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等； B. 园区综合服务是指在委托工业园区内进行园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等业务 7 2020/11/6 园区概况-发展成果 1. 2013年，华夏幸福销售额为374.24亿元，同比增长77.07% ，超额完成全年280亿元的销售目标。其中产业新城业务销售额总计311.86亿元（含园区开发业务结算回款75.77亿元，产业园区配套住宅签约销售额236.09亿元），城市地产签约销售额为59.16亿元，其它业务（物业、酒店）等销售额为3.22亿元。实际归属于母公司所有者的净利润为 27.15亿元，同比增长52.21%。 2. 公司近三年来销售面积和销售收入都急剧上升，销售面积和销售收入的复合增长率分别达103.52%和51.52% ，公司增长势头明显。 8 2020/11/6 园区概况-发展成果 1. 2011 年，园区内新开工配套住宅面积245.17 万平方米，竣工配套住宅面积72.45 万平方米；城市地产新开工面积108.70 万平方米，竣工面积5.17 万平方米 2. 2010 年来，公司新开工面积和施工面积增长显著，竣工面积复合增长率达56.73%。公司期末储备开发用地规划建筑面积414.03 万平方米，分别位于河北省廊坊市、固安、大厂、香河、怀来地区 9 2020/11/6 园区概况-发展成果 1. 2011 年，公司产业发展服务收入达9.53 亿元，占总收入的12% ，其主要包括委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务收入。 2. 2011 年，公司投资运营的园区新增签约入园企业86 家，新增签约投资额129.78 亿元，单位企业投资额为1.51 亿元；园区累计签约入园企业438 家，累计签约投资额489.53 亿元，单位企业投资额为1.12 亿元。可以看到，固安工业园区新增的单位企业投资额已达2.35 亿元，新投资企业呈规模扩大趋势。其它新增项目固安大厂怀来小计总计园区新增入园企业数量 36 19 19 74 12 86 新增签约投资额 84.56 23.92 13.44 121.92 7.78 129.7 （亿元）累计入园企业数量 266 113 47 426 12 438 累计签约投资额 347.24 109.22 25.21 481.67 7.78 489.45 （亿元）单位企业投资额 2.35 1.26 0.71 1.65 0.65 1.51 （亿元-新增）单位企业投资额 1.31 0.97 0.54 1.13 0.65 1.21 （亿元- 累计） 10 2020/11/6 园区概况-发展成果 1. 在现金持有量和资本结构方面，截至2011 年末，公司持有现金31.74 亿元，占总资产比例达13% ，短期负债和一年内到期非流动负债16.91 亿元；公司资产负债率达 85.5% ，去除预收账款后净负债率为24% 。但鉴于公司新拓展了7 个园区，并且园区前2 年的开发须由公司垫资，故其资金压力将较大。 2. 在地产开发方面，公司未来五年的战略目标是以“孔雀城”为品牌，从事北京周边住宅产品的开发，以环境优越的郊区新兴小城镇住宅作为公司未来房地产业务的主要特色和竞争优势。此外，公司还打算进行新产品研发，针对养老社区、青年公寓、商务酒店、镇区商业等产品展开房地产业务的整体开发体系，开发符合特定群体需求的创新型产品。 11 2020/11/6 园区概况-发展成果财务指标 2010年 2011年毛利率 34.5% 41.9% 净利率 9.4% 16.4% 销售费用率 8.3% 6.9% 管理费用率 4.0% 6.7% 财务费用率 -0.1% 0% 资产负债率 89.4% 85.5% 投资性房地产占总资产的比例 0.5% 0.3% 货币资金占总资产比例 17.3% 13.0% 长期借款占总借款比例 55.3% 35.5% 去除预收款后资产负债率 31.6% 24.0% 预收账款与营业收入比值 2.08 2.18 预收账款与总资产比例 57.9% 61.5% 12 2020/11/6 园区概况-房产企业 1. 园区住宅配套、土地整理和城市地产开发毛利率最高，公司84%的营业收入来自这三方面 2. 华夏幸福基业旗下从事房地产开发业务的子公司主要有华夏幸福和京御地产。 3. 华夏幸福：致力于中等规模城市的住宅、商业地产开发，先后在廊坊地区成功开发了“华夏花园”高档住宅小区、“第五大街”商业步行街、“华夏九园”中式住宅等城市地产。目前公司94% 的营业收入来自产业新城开发建设，城市地产物业缩减明显。 4. 京御地产：着重于园区住宅开发，2006 年起以“孔雀城”为品牌，致力于围绕北京城市周边的房地产项目开发，打造新兴小城镇，先后开发了永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白河孔雀城、八达岭孔雀城。华夏幸福以2009 年4 月25 日为资产移交基准日，将其房地产业务整体资产——包括资产、负债、业务、人员全部转至京御地产，由京御地产承继华夏幸福原有房地产项目的开发、建设。营业收入比上营业收入营业利润率分行业营业收入营业成本营业利润率年增减占比比上年增减产业新城开增加0.31个 72.88 41.13 43.57 150.11 93.94 发建设百分点其它业务减少4.51个（城市地产、 4.70 3.65 22.51 -68.39 6.06 百分比物业、酒店）增加7.57个合计 77.59 44.78 42.29 76.26 百分比 13 2020/11/6 园区概况-园区融资 1. 得益于产业转移和城市化的大背景，华夏幸福通过在园区及其周边进行大规模的房地产开发获得了可观的现金流收益，但同时也必须通过快速的住宅开发和园区规模维持高速增长。这种“高门槛、高成长”的模式背后潜藏了高风险，也经常会引起财务指标的波动。 2. 近年来由于大量在建项目处于基建期，公司资产规模迅速增长，贷款规模不断扩大，使得资产负债率相对较高。2013年年报显示，公司总负债达到674.43亿元，资产负债率为95.0% 。净资产负债率为1014.1%。 3. 华夏幸福在房地产开发之前的园区建设，属于一级土地开发，不能获得银行开发贷，之前较多采用的是信托融资，导致资金成本较高。据了解，融资成本在十几个百分点，在行业中算是比较高的。 4. 融资方式包括信托融资和应收账款转让、售后回租融资方式。售后回租融资方式是指承租方以融资为目的，将资产出售给有资格从事融资租赁业务的租赁企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。例如，其间接全资子公司大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司拟以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租的方式向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，融资期限为2年。该融资案例的融资方式是第一个半年需偿还本金的10% ，第二个半年偿还租赁本金的10% ，第三个半年偿还租赁本金的30%。第四个半年偿还租赁本金的50%。 14 2020/11/6 “园区运营+地产开发”模式 15 2020/11/6 “园区运营+地产开发”模式 1. “园区运营+地产开发”，双核驱动模式是公司商业模式的亮点和特色。该模式中，政府将园区作为工业地产项目，由华夏幸福进行园区规划、基础设施建设、招商引资等工作，然后再转由政府相关部门经营和管理，华夏幸福在这个过程中利用园区规划的话语权优势在园区及其周边进行大规模的房地产开发。 2. 华夏幸福与当地政府签订排他性协议，拿地成本极低。 3. 园区基建和土地整理，每平方公里大约需投资4-5亿元，主要用于征地、开发和修路，其中征地和拆迁占60% ，基础设施建设站40% 。 4. 目前，产业园区周边的土地储备在公司所有土地储备中占比大约为80% ，而在园区周边拿地也是公司地产业务未来扩张的一条主线% 的收入来自园区运营，50%的收入来自园区住宅开发。开发区按土地面积大致整体规划地产项目：住宅+商业 35% 45% 基础设施配套 20% 产业园区 16 2020/11/6 “园区运营+地产开发”模式 1. 园区业务主要为园区托管和代建业务。园区所有权基本属于地方政府而非华夏幸福。华夏幸福只是签订“园区孵化”协议，根据原有托管分成协议，在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期维护工作。 2. 土地开发采用BT模式，与政府110%结算。招商引资，提供产业服务收入。当地政府以上一年落地投资额的45%进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等。2012 年之前，综合毛利利润高达40%左右。 1. 这种开发模式的精髓在于实现了企业与地方政府的“双赢”。从企业角度看，“园区运营+地产开发”模式有很好的协同效应： ① 由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地； ② 土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入，公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持； ③ 园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群； ④ 随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区域整体价值将获得有效提升，从而对房地产的销售形成强劲的支撑。 17 2020/11/6 “园区运营+地产开发”模式 18 2020/11/6 “园区运营+地产开发”模式从地方政府角度看，在前期零成本零投入的情况下，顺利实现园区的正常开业和运作，而且随着园区的逐步成熟，入园企业数量及投资将不断增加，政府将实现财政收入和区域 GDP 的双重提升，还解决了地方人口的就业问题，完美地契合了地方政府的政治诉求。赋予拿地优势土地整理区基础设施建设现金流支持房域地整产体开开招商引资提升区域价值发发园区综合服务 19 2020/11/6 “园区运营+地产开发”模式 1. 华夏幸福基业董事长王文学历任廊坊市工商联副主席、廊坊市政协常委、河北省第八届青年联合会委员、第十一届河北省人大代表等职，拥有良好的政府人脉关系。 2. 另外，由于招商引资规模超过50 亿需要省长审批，县域政府官员积极性较高，这使得公司在2002 年开始运作固安工业园区后，07 年潮白河工业园区签约，08 年怀来生态新城签约，11 年新拓展工业园区7 家。“园区+地产”模式显示较强的可复制能力。 20 2020/11/6 “园区运营+地产开发”模式 1. 在园区运营方面，通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。 2. 基建和土地整理项目的资金投入大，占用周期较长，一般需公司垫资1-2 年，在项目建成后由政府按照建设成本及事先确定的利润率支付工程款。 3. 从目前阶段来看，公司的三大园区已度过了最初的重资本投入期，进入现金流平衡的回收期。业务类型委托内容结算方式支付方式在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础、排水等“九通基础设施建设费（含税，以一次性支付或分期支付,但分基础设施建设一平”、场站及厂房建设等项目，由具审计结算为准）加成10% 期不超过3年备相关工程建设资质的施工单位承担前述各个工程项目的施工任务主要参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定、组织、监导、跟进以政府部门上一年度土地整理费（含税，一次性支付或分期支付，但土地整理为主体进行集体土地征转补偿以及形成以审计结算为准）加成10% 分期不超过3年建设用地的相关工作，并承担土地征转过程中的土地整理成本对委托区域内工业园区进行宣传、推广、一次性支付或分期支付，但进行招商引资项目的洽谈，以及对入园上一年度新增落地投产业发展服务分期不超过5年企业提供“全程无忧式管家服务”，协资额的45% 助企业快速实现生产运营负责在委托区域组织有资质的服务单位，上一年度园区综合服一次性支付或分期支付，但园区综合服务承担物业管理服务，道路清洁、绿化等务费（含税，以审计结分期不超过3年 21 公共项目维护算为准）加成10% 2020/11/6 “园区运营+地产开发”模式 1. 公司的园区基建和土地整理，每平方公里大约需投资4-5 亿元（大约每亩地需投资30 万元，资金分三年投入），主要用于征地、开发和修路，其中征地和拆迁占60% ，基础设施建设占40% 。 2. 土地开发采用BT 模式，与政府110%结算。招商引资，提供产业服务收入，当地政府以上一年落地投资额的45%进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等，综合毛利率达到40-50% ，净利率在25% 左右。 3. 在招商引资方面，公司下设一个专业化的招商中心，拥有500 人的团队，建立起庞大的客户关系管理（CRM），运用各种先进化的手段进行园区招商。公司现有的3 个园区目前为止共签约438 家企业，签约投资额共489 亿元。09-11 年实际落地投资额38.9 亿左右；其中2009年结算2.5 亿，2010 年结算15 亿， 2011 年结算约20 亿。而在结算的收入中土地出让金约占80-90% ，税费收入占10%-20%左右。企业垫资发展阶段；初始投资期后期产业土地整理、 1-2年，成本约4-5亿/平方公里服务维护基础建设实现将“短期一次性”房招商引资（按地产开发先进转变为“长房地产开投资开发房地产项目，实落地投资额期、可持续园区经营” 发销售现销售并获取现金回流 45%返还）政府返还基础建设政府获得土地出让收入 22 投资额和税收 2020/11/6 （110%） “园区运营+地产开发”模式 1. 园区运营的具体操作由京御地产区域开发业务板块的投资管理公司九通投资负责，其下属三浦威特、大厂鼎鸿、怀来鼎兴为区域开发平台公司 2. 三浦威特主要负责固安县委托区域内以河北固安工业园区为核心的区域开发； 3. 大厂鼎鸿主要负责大厂回族自治县委托区域内的以大厂潮白河工业区为核心的区域开发； 4. 怀来鼎兴主要负责怀来县委托区域内的怀来生态新城的开发； 5. 华夏新城主要负责基础设施建设； 6. 九通公司主要负责开发区域内公用设施的经营与管理； 7. 九通发展主要经营工业厂房建设和出租； 8. 京御地产及其他下属子公司则主要从事房地产开发与销售、配套物业服务业务 9. 九通投资在区域开发实践过程中，形成了区域规划、产业定位、城市建设、品牌推广、招商引资、投资服务、综合服务的独特业务模式和竞争优势 23 2020/11/6 “园区运营+地产开发”模式 24 2020/11/6 “园区运营+地产开发”模式 1. 园区托管业务具备收入确认和结算方式 2. 园区收入来源：基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、园区综合服务。 3. 以上服务按照审计后所产生费用或新增投资额对应加成或者分成。政府可选择一次性支付或者分期支付。但分期支付年限不超过5年。以上收入确认和结算方式的建立保证公司在园区开发业务上的正当收益和权力。同时政府也可以将园区开发交给更加专业、具备管理和招商能力的开发商。由于公司具备相对成熟和可复制化的园区管理经验，目前公司已经运行园区综合毛利率具备较强的竞争力。 25 2020/11/6 “园区运营+地产开发”模式 1. 在综合园区方面，公司已经成功开发固安、大厂和怀来三大园区。以上三大园区委托管理面积在264平方公里，其中已获批面积超过40平方公里。 2. 依托北京地产产业转移带来的契机，目前固安、大厂两园区已经具备较强竞争实力。截止 2012年底，两园区签约入驻公司分别达到258 家和107家。累计签约投资额达到325.3亿和 99.54亿元。除此之外，2009年公司签署怀来工业区委托开发协议，目前该工业协议入园公司为37 家。累计投资额在16.8亿。随着京郊地区和北京产业升级的不断推进，公司以上综合类园区未来将具备更好的发展前景。 26 2020/11/6 “园区运营+地产开发”模式 1. 公司在未来进行区域拓展和战略布局时，将聚焦于中国经济热点区域。 2. 公司的主要开发区域集中在京津冀地区，未来将逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域。除原有综合园区外，主题园区、总部公园、产业港成为公司业务新拓展方向。 27 2020/11/6 “园区运营+地产开发”模式公司从事区域开发业务的策略性在于形成区域开发与房地产开发的联动性，利用区域开发带动房地产开发的区域影响力，利用房地产开发提升区域开发的投资环境。 28 2020/11/6 园区房地产开发 29 2020/11/6 园区房地产开发-住宅产品 1. 房地产业务保持爆发式增长。公司开发能力近几年增长迅猛。公司

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