关于《关于华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金上市及中信证券-金隅集团产业园基础设施1号资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请受理反馈意见》的答复
关于《关于华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基
金上市及中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项
计划资产支持证券挂牌转让申请受理反馈意见》的答复
华夏基金管理有限公司、中信证券股份有限公司已收到《关于华
夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金上市及中信证
券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划资产支持证券挂
牌转让申请受理反馈意见》（20240301R0004），经认真研究相关反
馈意见，结合《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《证
券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》《上海证券
交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》
《上海证券交易所资产证券化业务指引》等有关法律法规及有关规章
1.根据申报材料，近年来，金隅科技园二期项目和中关村东升科
技园二期项目合计约 55 万平方米的产业园新增供给入市，由于入市时
间较短、空置率较高且体量较大，对北京市上地区域东升板块产业园市场
造成了一定冲击。其中，中关村东升科技园二期项目与本项目的直线 公里，金隅科技园二期项目紧邻本项目，可能会对本项目
的租金提升及出租率形成一定的压力。
请管理人充分披露周边竞品物业的具体信息，包括但不限于入市
时间、出租情况、租金水平、所属区域、产权方、经营业态等。请管
理人及评估机构充分考虑周边竞品物业、区域供需情况等因素，审慎
（1）基础设施项目所处区域市场及周边竞品情况
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简
称“本基金”或“本项目”）初始投资的基础设施项目为金隅智造工场产权
一期项目（以下简称“基础设施项目”或“底层资产”），位于北京市
上地区域位于北京市海淀区，是我国第一个以电子信息产业为主
导，集科研开发、生产、经营、培训、服务为一体的综合高科技产业
聚集区域。东升板块位于上地区域东部，北至建材城西路、南至清河
路、西至京藏高速、东至东小口森林公园，板块南北长约 4 公里，东
西长约 5 公里。东升板块的区位示意图如下：
据本项目评估机构深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司（以
下简称“戴德梁行”）调查研究，基础设施项目所在的东升板块内分布
有多个以智能制造、信息技术、科研创新为产业方向的产业园区，其
中的优质产业园区项目除基础设施项目外，主要有中关村东升科技
园·北领地、中关村东升科技园·永泰园、中关村东升国际科学园、奥
北科技园、中关村东升科学城·东升科技园、金隅科技园、中关村东
升科技园·枫烨园数字经济产业园等，距离基础设施项目均在 4 千米
以内。东升板块优质产业园区的分布情况如下所示：
图：东升板块优质产业园区的分布情况
经戴德梁行调查研究，截至 2024 年 6 月 30 日，基础设施项目所
处的东升板块内周边竞品物业1的平均出租率2约为 70%。周边竞品物
业中，金隅科技园一期优先用于出售，中关村东升科学城·东升科技
园（L20、L24 地块）、金隅科技园二期于 2023 年入市，尚处于运营
爬坡期，出租率较低；其余周边竞品物业已成熟运营，出租率集中在
90%-100%的区间。基础设施项目周边竞品物业的入市时间、出租情
况、租金水平、产权方、经营业态等情况具体如下表所示：
表：周边竞品物业情况（截至 2024 年 6 月 30 日）
1 周边竞品物业详见“表：周边竞品物业情况（截至 2024 年 6 月 30 日）”。
2 此处平均出租率的计算口径为算数平均，下同。
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