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华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研的报告

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　　华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研的报告.doc

　　2021-11-02发布于山东

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　　华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研的报告华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研的报告 PAGE / NUMPAGES 华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研的报告云计算价值剖析华夏幸福工业地产片区开发模式剖析调研报告 2017 年9月30日页脚内容 1 云计算价值剖析目录一、华夏幸福公司的背景和业绩情况 1 二、华夏幸福的模式剖析 3 （一）组织架构设置：（二）项目拓展策略：（三）业务睁开种类（四）园区开发步骤：（五）盈余模式（六）中心竞争力剖析（七）城镇化剖析三、结论与建议 18 页脚内容 2 云计算价值剖析页脚内容 3 云计算价值剖析一、华夏幸福公司的背景和业绩情况（一）公司背景华夏幸福成立于 1998 年，早前致力于河北省内的城市住所开发。 2002 年开始营运固安工业园区后，渐渐向工业园地区营运开发商转型，当前已形成“园区 +地产”的营运模式。在园区开发方面，该公司主要业务内容包含对开发地区进行先期规划、基础设备投资建设与管理、市政公用设备建设与管理、土地整理、家产发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租借等。在房地产开发方面，该公司当前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。（二）公司业绩体现迸发式增添 2012 年，华夏幸福整年达成销售额 211.35 亿元，同比增添 28.09%。公司实现营业收入 120.77 亿元，同比增添 55.03%；实现营业利润 25.18 亿元，同比增添 43.95%；实现归属于母公司全部者的净利润 17.83 亿元，同比增添 31.34%。2012 年度公司加权均匀净财产利润率为 51.42%，处于行业较高水平。截止 2012 年终，公司钱币资本余额 55.56 亿元，公司连续实现经营活动净现金流为正。页脚内容 1 云计算价值剖析公司在家产促使方面的收入也实现了较大提高， 2012 年，公司主营业务收入 120.13 亿，此中家产发展服务收入为 15.46 亿，加上与之相关的业务包含土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到 36.76 亿，占主营业务收入超出了三成。 2012 年，华夏幸福业务布局快速扩充。截止报告期末，公司新拓展园区 5 个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大地区布局。新拓展的 5 个园划分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴家产示范区。截止 2012 年终，公司投资开发建设的家产新城和城市家产综合体达到 15 个。 2012 年，公司投资营运的园区新增签约入园公司 45 家，新增签约投资额 279 亿元，较之昨年的 122 亿，增添 128.8%。之所以有这样的增添，是由于 2012 年以来，公司贯彻实行招商引资大项目战略，全面推动园区的家产升级和鼎力提高招商引资项目规模、质量。园区引入中联航、航天科技公司等重量级合作伙伴，招商模式实现新的打破，也为 2014—2015 年家产发展服务收入增添确定了坚固的基础。附图：销售收入和销售面积页脚内容 2 云计算价值剖析附图 : 新动工、完工和施工面积页脚内容 3 云计算价值剖析（三）住所开发和园区土地整理业务为主要的收入根源（四）公司地家产务规模化已经成型当前公司已经营运的园区为固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北生态新区（河北张家口）。以上三大园区拜托管理面积在 264 平方公里，此中已获批面积超出 40 平方公里。环绕国都经济区、环渤海经济圈，公司 2011 年新拓展了 7 个园区， 2012 年上半年新拓展了 5 个园区进行家产新城的开发建设，此中 7 个地处河北、 3 个地处沈阳、 2 个地处青岛，总计拜托开发面积快要 475 平方公里，宣布公司进入异地扩充新阶段。附表：公司已营运和意向合作园区页脚内容 4 云计算价值剖析二、华夏幸福的模式剖析在多年的发展中，华夏幸福形成了“园区孵化 +房地产开发”的独到模式。所谓的园区孵化，即“地区开发模式”为：（一）组织架构设置：页脚内容 5 云计算价值剖析九通投资为京御地产地区开发业务板块的投资管理公司，部下三浦威特、大厂鼎鸿、怀来鼎兴为地区开发平台公司，三浦威特主要负责固安县拜托地区内的以河北固安工业园区为中心的地区开发；大厂鼎鸿主要负责大厂回族自治县拜托地区内的以大厂潮白河工业区为中心的地区开发；怀来鼎兴主要负责怀来县拜托地区内的怀来生态新城的开发；华夏新城主要负责基础设备建设；九通公用主要负责开发地区内公用设备的经营与管理；九通发展主要经营工业厂房建设和出租。以上从组织架构上保证了地区开发的“一站式服务”，使得华夏幸福不是简单的“顾问公司及总包单位”，而是能供给规划、定位、施工、保护、招商、维保等全程打包服务的“综合营运商”。九通投资：作为项目选择、获取及接洽主体，与政府先期接洽；三浦威特：九通投资全资子公司，河北固安工业园区运作主体。页脚内容 6 云计算价值剖析主要肩负有关土地整理成本，组织有有关资质的单位肩负拜托地区内基础设备建设、园区综合服务，以及睁开招商引资专业化服务；大厂鼎鸿：九通投资全资子公司，大厂潮白河工业区运作主体。主要肩负有关土地整理成本，组织有有关资质的单位肩负拜托地区内基础设备建设、园区综合服务，以及睁开招商引资专业化服务；华夏新城：九通投资全资子公司，资质等级为市政公用工程施工总承包三级，承接地区内基础设备建设项目，包含道路建设及供水、供电、供暖、供气、通讯基础、排水等“九通一平”、场站及厂房建设等项目；九通公用：九通投资全资子公司，道路洁净、绿化等公共项目保护由其肩负；幸福物业：九通投资全资子公司，肩负物业管理服务；（二）项目拓展策略：华夏幸福头部环绕北京布局，渐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海地区，园区在地区选择上，聚焦中心大城市周边地带、快速轨道线的连接地带、城乡落差较大的“凹地”。当前已经营运的固安、大厂工业园均在京郊 50 公里范围内。页脚内容 7 云计算价值剖析先期接洽以地区的家产发展战略为牵引，经过同国内、国际顶级战略咨询公司合作，深入研究地区的家产发展规划，明确地区的家产定位、发展方向、空间布局和家产发展策略，获取政府的高度认同，并经过丰富的一级开发、城乡兼备建设、园区中心区建设、家产招商和住所建设等多样化得产品和服务获取政府的相信，在建设中获取政府的高度支持和配合，并签订拜托开发协议，该拜托是排他性的、非经华夏幸福基业赞同不行撤除或更改，且拜托限期一般长达 50 年。（以华夏首个项目——固安工业园为例） 2002 年前—— 2002年6月，提早介入政府工业园建立规划，并在成立时同步成为受拜托管理方：廊坊市政府决定“建立廊坊开发区固安工业园区”，“赞同固安县政府、廊坊开发区拜托廊坊开发区三浦威特园区建设发展有限公司对固安园区进行经营管理” （廊坊市人民政府（通知）（2002）90号），睁开招商引资工作。 2005 年，三浦威特、河北固安工业园区管委会签订《开发建设有关事项的拜托协议》及其增补协议。 2006年，签订《河北固安工业园区基础设备拜托开发协议》、《河北固安工业园区招商引资专业化服务协议》、《河北固安工业园区综合服务框架协议》及其增补协议等一系列协议，同年获市政府有关批复，全面进行基建、招商等工作； 2006年，固安工业园区升级为省级开发区；页脚内容 8 云计算价值剖析 2008年，河北省人民政府公布的《对于促使开发区（园区）又快又好发展的指导建议（试行）》，一定并鼓舞开发区（园区）采纳市场化运作方式，引入公司制开发模式，走市场化开发的门路，该文件成为后续几个项目接盘的必需条件。至2011年，各项拜托成就以下：园区规划与家产定位：三浦威特公司先后邀请王志纲工作室对固安工业园区进行整体策划、美国 DPZ公司进行固安工业园区观点规划、美国 EDSA公司进行园区起步区观点设计、罗兰贝格进行园区家产定位研究、天津市城市规划设计研究院进行固安新城整体规划设计。罗兰贝格运用家产价值链剖析、资源般配性剖析、家产集群剖析、家产种类综合评估等研究方法，联合工业园区开发建设实践，为园区确定了“电子信息家产”、“汽车零零件家产”、“现代装备制造业”三大主导家产。招商引资：九通投资进行园区招商引资业务，从对目标客户的首次接触到签约的均匀周期约为 6个月。截止 2011年6月30日，固安工业园区签订入园协议 258份，此中已投产公司 53家、试生产公司 12家、在建企业45家、已签约未进场公司 103家，解约 40家，其余情况 5家。有效协议的签约总投资额为 325.3 亿元。页脚内容 9 云计算价值剖析基础建设：截止 2011年6月 30日，三浦威特在河北固安工业园区已完工或在建道路 40段；修筑景观、形象工程 4项；修筑污水办理厂 1座；修筑供热站 2座。（三）业务睁开种类主要从事四类地区开发业务：包含基础设备建设、土地整理、家产发展服务（招商引资服务）、园区综合服务。 1、基础设备建设：负责在拜托地区组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通讯基础、排水等“九通一平”、场站及厂房建设等项目，由具备有关工程建设资质的施工单位肩负前述各个工程项目的施工任务。页脚内容 10 云计算价值剖析 2、土地整理：主要参加土地征转计划及征转赔偿方案的制定，组织、督导、跟进以政府部门为主体进行集体土地征转赔偿以及形成建设用地的有关工作，并肩负土地征转过程中的土地整理成本（主要为土地赔偿款、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费等）。 3、家产发展服务（招商引资服务）：拜托地区内工业园区进行宣传、推行，进行招商引资项目的洽商，以及对入园公司供给“全程无忧式管家服务”，辅助公司快速实现生产营运。 4、园区综合服务：负责在拜托地区组织有资质的服务单位，肩负物业管理服务、道路洁净、绿化等公共项目保护。以上业求实质操作中，各项业务由平台公司拜托给其关系公司进行实行，控制了全家产链的大多数环节。以下以潮白新城（潮白河园区）为例说明。潮白新城面积为 70 平方公里，园区当前电子信息、汽车零零件和装备制造三大家产基地初步形成规模。（1）基础建设方面：产品产品开发模式线道路骨干路网、支路网、桥梁、自主开发涵洞、导示系统，道路绿化页脚内容 11 九通一平鉴于产品的增值服务离开产品的专业服务供水供气供热雨水污水电力电信有线电视土地平整魅力体系地区发展规划城市品牌营销供水厂、供水管线燃气站、燃气管线供热厂、热力管线污水办理厂、雨水管线污水办理厂、污水管线变电站、电力管线电信基站、电信管线有线电视管线土地平坦景观升级、地标地区战略规划、地区家产规划、城市空间规划（概规、总规、控规、市政、详规、城市设计）城市形象定位、城市品牌包装系统、城市形象广告、城市公关活动云计算价值剖析自主开发自主开发自主开发自主开发自主开发引入合作引入合作引入合作自主开发自主开发自主开发自主开发同时，公司形成了不一样种类道路、景观的建筑标准和成本标准；市政厂站（含供水厂、污水办理厂、供热站、变电站、燃气站、垃圾填埋页脚内容 12 云计算价值剖析场）和市政管线的建筑标准和造价标准；以及城市营销的标准化。附表：市政厂站的标准化市政项目规模供水厂污水办理厂供热站变电站燃气站垃圾填埋场用地共计分类基础设施 (五通) 城乡统筹公共服一务体 (五有) 化家产发展 ( 五基地 ) 10 平方公里 20 平方公里办理能厂站数总用地单位造办理能厂站数总用地单位造规模价（元 / 规模价（元 / 力量（个）力量（个）（亩）平方米）（亩）平方米） 1.8 万吨 / 1 30 3000 15万吨 / 3 64 3000 天天 1.5 万吨 / 1 172 6000 12万吨 / 3 350 6000 天天 300MW 1 60 4000 1000MW 3 130 4000 80MW 1 12 8000 570MW 3 30 8000 700 万立 1 40 2000 5000 万立 3 100 2000 方米 /年方米 /年 150 吨 / 天 1 200 4000 300 吨 /天 1 370 15000 514 1044 产品增值服务专业服务开发模式通自来水魅力系统城乡规划、品牌推行自建通有线电视电视服务引入合作通宽带网络服务引入合作通柏油（或水泥、石板）路道路交通自建通客运班车（或公交车）客运服务引入合作文化活动广场文化指导、科普知识自建标准化的少儿园（或小学）学前教育、义务教育自建卫生室基本医疗自建农家店（或农资商场）生活日用品销售自建村级组织活动场所村集体组织活动自建农业栽种基地供给场所、设备等引入合作休闲农业基地供给场所、设备等引入合作禽畜养殖基地供给标准场所引入合作村镇就业培训基地供给基本就业 / 创业场所就业指导、就业咨询引入合作农产品展销基地农产品交易展现引入合作（2）配套建设及综合服务方面：除了用于园区展现和招商的城市规划馆、中央公园和创业大厦由华夏幸福自主开发外，其余产品主要经过引入合作伙伴进行开发建设。并页脚内容 13 云计算价值剖析已经形成了园区中心区产品布局、产品规模、产品功能及产品建筑形式的标准化。七大主体产品五大配套产品三大附带产品五星级酒店 2. 创业大厦 1. 医疗中心 3. 商业综合体 2. 图书室 1. 行政中心 4. 风情美食街 3. 国际学校 2. 城市规划馆 5. 金融街 4. 体育场馆 3. 中央公园 6. 总部基地 5. 文化剧院国际会展中心（3）家产招商方面华夏幸福以家产齐集为目标，对准成长性好的家产龙头与优良项目当先引进园区，再以家产龙头为中心，打造家产环境，形成家产齐集和页脚内容 14 云计算价值剖析家产链，同时严格控制每亩地投资 100万以上，以增添地方政府的返还额度。华夏幸福依据地区的家产定位建立家产集群，经过拥有 500 余人的专业招商团队和横跨多个行业的公司************库睁开家产招商工作。在招商配套服务上，华夏幸福成立家产发展促使中心，对公司供给全方向服务，服务涵盖：项目存案、注册登记、营业执照年检、员工儿女入学、房子租借、员工招聘等方面。（四）园区开发步骤： 1、以拟订家产发展规划为先导华夏幸福对家产园区的开发以拟订地区家产规划为先导，先邀请 IBM、毕博、罗兰贝格等管理咨询公司，为地区拟订精确的家产发展规划，而后拟订观点规划等设计方案。 2、与政府签订协议明确进度计划与结算方式华夏幸福先期经过用政府签订协议明确项目大的进度计划，同时每年制定详尽的投资计划及开发进度，经政府赞同后履行。园区业务的结算依据审计后所产生花费或新增投资额对应加成或许分红，政府能够选择一次性支付或许分期支付，但分期支付年限不超出 3 年。经过协议明确收入确认和结算方式保证了公司在园区开发业务上的正当利润和权页脚内容 15 云计算价值剖析力。对各项地区开发业务的收入确认原则为：在工程完工查收并交托或供给劳务后在双方确认的结算报告的基础上确认收入。工业区管委会和三浦威特共同确定审计机构对基础设备建设单个项目的实质投资成本、审计年度土地整理的实质投资成本、审计年度园区综合服务的营运成本、审计年度的入园公司的新增落地投资额进行专项审计并出具出具专项审计报告，新增落地投资额主要包含入园公司当年新增的固定财产、在建工程、无形财产（土地使用权）、房子租借投资等能测算的投资额。 3、采纳分块开发的模式华夏幸福对家产园的开发采纳逐渐分块开发的模式，每年均匀仅开发一平方公里，每平方公里须投资 4-5 亿元左右，此中征地和拆迁占 60％，基础设备建设占 40％。以 10 平方公里家产区为样本对园区开发的节奏说明以下：页脚内容 16 云计算价值剖析 1）家产区的开发分为三个阶段，头部年至第三年为启动期，第四年至第六年为成长久，第七年至第十年为成熟期。 2）项目早期先行建立家产区形象，启动中央公园、规划展馆、创业大厦、迎宾大道和进口景观工程，支持项目赶快实现招商和园区土地出让。 3）启动期达成起步区道路，及主要的市政场站（供水厂、变电站等）；项目成长久达成中心区景观地标，地区骨干道、新拓展片区道路及部分的市政管线；项目成熟期完美地区景观节点、市政管线及地区次干道与支路。附表： 10 平方公里家产区开发节奏头部年第二年第三年第四年第五年第六年起步区新拓展新拓展完美全九完美起地区主干道片区主片区次干道步区支通道迎宾大干道干道起步区路一路道部分支部分支部分支部分支路平路路路供水厂供热厂燃气站变电站垃圾中市转站市政管市政管市政管污水厂市政管政市政管线线线线市政管线魅地标各功能力进口景区主入建设观口地区总体各项起步区规划及专城市设起步区计业控规服城市形广告制务作、展象、会、推介 Logo 及 VI 制作城市五星酒店中心创业大区厦综合服规划展务中心馆中央公园、园区住所同步建设云计算价值剖析中心区景观及特点景地标观节点新拓展片区城论坛、展论坛、展市设计论坛、展会会广告制会地方节地方节作、展庆活动庆活动会、推介商业综综合服合体务中心（1）住所开发同工业园区建设同时启动，同时住所开发的客群以北京客户为主，产品主打性价比，在园区开发先期即能快速产生现金流，为园区开发供给资本支持。（2）孔雀城系列均为百万平米以上的大盘开发，项目经过分批次获得土地，每期建设规模在 15-20 万平米，提高投入资本的使用效率。（3）赶快形成景观道路和示范区景观资源的质量展现，利用高性价页脚内容 18 云计算价值剖析比冲击市场，并经过情况展现、现场活动、体验式营销达成开盘火爆畅销，尔后采纳少许多次的推盘策略。 4）园区中心区用于展现形象的中央公园、规划展馆、星级酒店等配套先行，为住所开发供给支持，同时项目策划了学校、康体中心、以及融餐饮、娱乐、购物为一体的商业街等的功能齐备的生活配套，对项目的销售起到极大的支持作用。（五）盈余模式公司的收入根源主要有三部分：土地整理与基建、招商引资和园区住所销售。华夏幸福综合毛利率达到 41.93%，同时公司园区利润拥有现金流稳固和长久性利润特点。从收入构造来看， 2011 年光夏幸福的园区营运（招商）收入占 45%，园区住所开发占 50%，其余商业服务收入占5%。 1、土地整理与基建：依据审计后所产生花费与政府 110％结算、委托关系公司建设的低成本、高利润；页脚内容 19 云计算价值剖析 2、招商引资：当地政府以落地投资额的 45％进行返还，综合毛利率达到 40-50 ％，净利率在 25％左右； 3、地产销售：两类地产收入，分别为一般经营性地产开发销售收入、布置保障房回购收入。经过家产新城模式廉价获取项目土地，地产销售净利率保持在 15-20 ％之间，或许保障布置房经过垫资代建后的回购收入； 4、土地增值利润：廉价获取的土地，渐渐周边成熟后产生的溢价； 5、开发成本利润：因肩负了园区整体建设，使得能优先建设项目周边公共景观、配套等，便于化外景为内景，降低成本； 6、融资成本利润：对于旧城改造项目、城市基建项目等，便于以更低的成本进行多渠道融资，而且该操作模式拥有创新性、可复制性，在资本市场上极受欢迎，能够充足发挥财务杠杆； 7、C2C模式利润：成熟的家产园建设经验及营运能力，能够为大型公司供给家产园建设有关业务，比如与中国航天科技公司签约打造固安航天科技家产园，与中国联合航空有限公司签约打造国际临空经济区，同时全面推动固安肽谷生物科学园建设，为地区家产升级建立示范标杆。公司的成本组成主要包含：园区的一级开发整理，在实现土地出让利润和招商利润以前，基本上都靠垫资操作，一般每年开发 1 平方公里，页脚内容 20 云计算价值剖析成本约 5 亿。 1 、土地整理与基建：经过对园划分块开发，先期大概需投入 5 亿元左右，此中 1-2 亿元用于土地整理，其余用于基础设备建设、中心区建设； 2、招商引资：团队建设管理成本及有关投入，经过拥有 500 余人的专业招商团队和横跨多个行业的公司************库睁开家产招商工作；、住所开发：商品房开发的有关成本、保障布置房的垫资建设成本；、财务成本：先期垫付的资本每年的财务成本。（六）中心竞争力剖析、该模式可行性原由剖析：政府方面：（1）政策的一定及支持：河北省政府下发鼓舞开发区（园区）采纳市场化运作方式，引入公司制开发模式，走市场化开发的门路的有关文件，使得该种模式在政策层面予以认同，使得开发区“合法合规”能够采纳该模式，华夏蕞开始的三个项目都是在河北省；（2）资本的投入降低：资本由先投入转变为先利润。一级土地市场页脚内容 21 云计算价值剖析开发的先期资本由政府投入变为受托方投入，在审计达成阶段才予以结算支付，而届时政府已有了土地出让收入、家产税收收入及招商引资收入等，其资本的运作发生根本改变，而且 10%的结算溢价较低。如运作优秀，其整体利润应远高于自行规划、开发；（3）专业全面的服务团队：华夏幸福在城市规划、项目招商、基础建设、家产营运等各方面予以了承诺及保证，特别是招商及家产营运（比如酒店建设等）方面拥有的优势，解决了政府蕞棘手的问题，使园区价值蕞大化；（4）可值得相信的先例：华夏首个固安工业园何时开始接洽已没法考据，但从园区建立至签订协议快要 4 年时间，运作到现在快要 10 年，已成为可观察、可评估的实体样板，对于政府而言是有经验且值得相信的。华夏方面： 1）与当地政府的和睦关系：使得该模式能顺利推动，保证政府的履约能力； 2）园区家产模式当先：负责于园区规划、招商引资、家产营运（展会、酒店建设等）为政府解决产能问题，用垫资建设模式解决政府现金流问题，一站式服务及 10%溢价降低政府成本，引入家产同步建设商品房解决配套问题，家产发展后解决就业问题等，使政府方面从运动页脚内容 22 云计算价值剖析员脱身成为评判员。（3）全家产链多元化经营的超额利润：资本市场、土地一级开发阶段（规划、基建、招商等）、土地二级开发阶段（开发、招商）、家产营运阶段（酒店等）全土地运作环节，极大降低内耗成本；（4）团队及人材建设：任职员工数目 6250 人，拥有 500 余人的招商团队，此中 50 人为家产研究团队，并跟着新的营运模式进行人材贮备及扩充。页脚内容 23 云计算价值剖析 2、风险剖析 1）家产园选择风险：在家产园的选择方面至关重要，人口、资源、政策环境等影响到家产园的定位及发展，一个家产园的失败会形成极大的资本黑洞，使得投入没法回笼； 2）现金流风险：先期投入后，利用招商先行及房地产开发，形成转动开发模式，是华夏保持现金流运作的一般模式。融资成本对于公司的利润影响极大，而且一旦形成资本黑洞，面对拖垮现金流的巨狂风险。 3）政府履约风险：政府支付的意向很大程度是鉴于财政资本收入（招商落地、土地出让等），假如招商进度滞缓、土地溢价程度低等，有可能使政府支付的意向降低，或许设置更多的支付门槛。同时可能由于政府换届等原由存在较大不确定性。 4）宏观经济风险：宏观经济和改革盈余整体而言对该模式是趋利的，但园区定位的行业颠簸、实业进驻意向等都影响到招商结果，也直接影响到公司利润。（5）市场容量：当前而言，该模式还依靠于新兴的、地处二三线县镇的家产园，主要可能是该级政府的融资能力、操作能力不具备自行运作条件，若有能力自行运作家产园的政府，其合作的可能性会降低。（6）土地指标：影响到公司利润的还有土地指标问题，假如家产园页脚内容 24 云计算价值剖析的农转用指标、建设用地指标等产生变化，对公司的整体运作有极大影响。（7）多元化经营的固有问题：全家产链的整合也有其必定的风险，比如内部管理、业务整合等方面。 3、时机点剖析： 1）该模式的政策预期、改革盈余较强：新式城镇化的明确，探究新城镇化的模式是政策愿意倾斜和支持的，该模式布局于二三线城市，较贴切的切合“就地城镇化”的方向，是当前城镇化模式探究中较为当先的。同时，政府机构职能调整，简化行政审批职能，撤消 GDP查核体制等开释的改革盈余，也使得民营公司对于进入新开放领域的时机增加，将来有可能该模式会成为一种新城镇化的合理增补。（2）衍生经营方向预期性强：依据其一级开发的经验与能力，面向诸多存心愿建设家产园的实业公司，供给有关的家产园建设服务，是可预期的另一块新市场，该市场当前还没有有明确界定和充足发掘，但必定存在。 3）资本市场认同度高：风险老是与利润并存，与政府存在履约风险，也存在利润可连续、可预期的优势，家产链上下游存在经营风险，也存在成本优势，特别是在新一轮改革的开头，在可预期的执政期间，改革的盈余将不停开释，激活的金融市场及民间资本，必定需要新的渠页脚内容 25 云计算价值剖析道，愈甚来说，新三板市场对于家产园的依靠等方面，都是资本市场对其模式的看好。（4）属于垄断竞争市场：该种模式没法完整复制，进入门槛高，经验性和专业性并重，属于“内部可复制、外面学不来”，华夏幸福能形成今日的模式，不论其是有计划的仍是误打误撞，都形成了此中心竞争力。而且该模式属于 “前难后易” ：与政府的议价能力是 “前难后易” 、与资本的溢价能力是 “前难后易”、开发的利润创建能力是 “前难后易” 。（七）城镇化剖析建设新式城镇化建设的路径和思路：在发展路径上，四化同步发展是重点，人的城镇化是中心，农民工市民化是抓手，发展服务业是蕞大的就业容器，改革是打破口，房地产调控以及保障房建设是降低城镇化门槛；在空间布局上，城市群是主体形态，要加速在中西部适合的地方培养城市群，同时要促使中小城市建设；在政策设计上，将更加着重收入合理分派，提高居民收入，扩大内需。页脚内容 26 云计算价值剖析 “新式城镇化发展模式一定创新，将以家产发展、人口就业作为中心推动力，以更有效率、更具包含性为目标，兼备经济、社会、环境的协调发展。在城镇化的系统体制上，与前两阶段依赖政府行政手段为主要推动不一样，新式城镇化将更多创新，更多采纳市场化的方式，让公司成为主体。在这一过程中，经过深度整合社会资源，着重城镇家产经济，特别是二、三家产的扩展和升级，同时关注城乡兼备发展以及城乡生态环境建设，以更可连续的模式推动中国城镇化发展。在新式城镇化建设的大背景下，过去以房地产公司为主体的、简单粗放的“圈地盖房”的老路将不可以适应新形势的要求。参加新式城镇化的公司应同政府、居民形成伙伴关系，参加到家产、社会、环境发展，参加到大地区的规划、开发、营运的全过程中去，从传统的开发商逐渐成为城市综合营运商。而公司怎样能适应这一新角色的要求？个人认为主要应饰演好三页脚内容 27 云计算价值剖析种角色：头部，新式城镇化的规划创新者。这里指的规划，包含家产规划、空间规划、制度规划，依据地方政府对地区发展的整体要求，以产业规划为指导，实现空间布局、生态、社会服务、智慧城市的综合兼备，实现职住均衡，宜居宜业，使原住民成为“新市民”，进而实现真实的人的城镇化。第二，新式城镇化的资源整合者。一个新城镇一定是功能的混淆体，不可以再出现单调功能的卧城。新式城镇化开发建设，需要家产、居住、商业、学习、休闲娱乐等不一样功能的合理配比，这就需要对新式城镇化波及的国内、国际两个市场，公司、政府两种资源，农民、市民双方利益，行业内外两种力量进行深度整合，经过城镇化的平台将不一样社会资源引入到开发建设中来。过去这些完整由政府主导的过程，此刻需要公司和政府共同去找到这一过程背后的商业契机，打造新商业模式，以打造一个功能混淆的新城镇，并由此带动城镇的家产升级、解决就业问题。第三，新式城镇化金融创新的探究者。与传统的房地产开发不一样，公司参加新城镇建设波及行业多，需要的资本量大。而在国际国内宏观形势正发生深刻变化的今日，传统单调的融资渠道也将愈来愈不可以知足新式城镇化建设的需要。所以，怎样有效的运用新式金融工具，盘活社会资源，将是新式城镇化的重要基础。刊行基金的方式支持城镇化建设、并睁开金融服务的轻财产模式，为公司开拓新的利润增添点，也将成为城市综合营运商面对的重要课题。” ——以上摘自《人民日报》，中页脚内容 28 云计算价值剖析投发展有限责任公司总裁三、结论与建议结论：（一）该模式拥有创新性和操作性，市场远景乐观该模式切合城镇化的国家战略方向，探究出了创新的操作模式和商业模式，实现了“政企共赢”的目标，利于地区经济发展、家产落地及劳动力就业等，是现阶段拥有竞争力的园区操作模式。（二）该模式门槛较高，具备中心竞争力开发公司如想复制该模式，需同时具备几个条件，包含：与政府的和睦关系及议价能力、资本运作及垫付能力、极强的招商能力、全家产链开发覆盖的能力、酒店等家产营运的能力。毕竟拜托开发对于政府而言时机与风险并存，没法与其充足相信、交流、履行、落地，开发的每一个环节都会遇到限制。（三）该模式可复制性强，前难后易该模式一旦成功操作一个，形成可观光、可评估的实体模版，对后续政府的议价能力将形成巨大的提高，获得政府更充足的相信。而且跟着项目增添，假如管理、人材、资本能般配，则可能轻易实现开发的乘页脚内容 29 云计算价值剖析数效应，规模能够急速扩充，其形成的规模效应极强，属于“前难后易” ：与政府的议价能力是“前难后易”、与资本的溢价能力是“前难后易”、开发的利润创建能力是“前难后易”。（四）该模式衍生性想象空间巨大只是是园区建设这块，能够由公司对政府衍生为 C2C模式，比如与中国航天科技公司签约打造固安航天科技家产园，与中国联合航空有限公司签约打造国际临空经济区，同时全面推动固安肽谷生物科学园建设。在其余家产链环节中，比如家产园入驻能否能够形成新三板的孵化园，进行股权投资？能否能够扩展成养老地产？以上都是拥有极大的想象空间。（五）该模式利用资本杠杆能力强公司参加新城镇建设波及行业多，需要的资本量大，当前金融系统改革不停要求创新，不管是此中的旧城改造项目、保障房建设项目、基础设备建设项目等等，都是能够具备资本运作的空间。不论从宏观仍是微观、投资方仍是运作方，都能够借助这个载体充足利用资本杠杆。（六）浙江具备时机《杭州市五县（市）域发展规划》中明确在 2011-2015 年间，地区一体化交融发展需要进入新阶段：富阳市、临安市、建德市、桐庐县、淳安县要适应地区一体化交融发展潮流，主动接受世界第六大城市群辐页脚内容 30 云计算价值剖析射，主动融入长三角和杭州都市经济圈，在融入中加速转变经济发展方式，实现科学发展。杭州市城镇化进度迅猛，这个阶段的家产构造从头部家产向第二产业过分，城镇化投资重心在城市基础设建设、公共服务等硬件设备方面。可是接下来杭州市城镇化建设进入转型期间，城镇化建设资本的流向也发生变化，会从基础设备建设转向服务。依据麦肯锡全世界研究院预计，到 2025 年，占城市 GDP的 2.5%的额外资本会用在流感人口供给公共服务以及包含医疗保健和教育在内的福利。所以，杭州市新式城镇化建设对各项基础设备和公共服务形成巨大的需求。附件： 1、开发模式 2、华夏幸福基业怀来地区开发项目家产规划 ( 政府报告版 ) 3、华夏幸福财产重组通告页脚内容 31 云计算价值剖析页脚内容 32 云计算价值剖析页脚内容 33

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