华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告-图文
一、华夏幸福公司的背景和业绩状况1二、华夏幸福的模式分
析3
（一）组织架构设置：（二）项目拓展策略：（三）业务开展类型（四）园区开发步
（六）核心竞争力分析（七）城镇化分析
三、结论与建议18
一、华夏幸福公司的背景和业绩状况
华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2022年开始运营固安工
业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。
在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设
与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管
在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。
（二）公司业绩呈现爆发式增长
2022年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。公司实现营业收入
120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于
母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。2022年度公司加权平均净资产收益
率为51.42%，处于行业较高水平。截至2022年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持
续实现经营活动净现金流为正。
公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2022年，公司主营业务收入120.13亿，
其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合
服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。
2022年，华夏幸福业务布局迅速扩张。截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现
了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈
阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。截至2022年底，公司投资开
发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。
2022年，公司投资运营的园区新增签约入园企业45家，新增签约投资额279亿元，较之
去年的122亿，增长128.8%。之所以有这样的增长，是因为2022年以来，公司贯彻实施招
商引资大项目战略，全面推动园区的产业升级和大力提升招商引资项目规模、质量。园区
引入中联航、航天科技集团等重量级合作伙伴，招商模式实现新的突破，也为2022—2022
年产业发展服务收入增长奠定了坚实的基础。附图：销售收入和销售面积
附图:新开工、竣工和施工面积
（三）住宅开发和园区土地整理业务为主要的收入来源
（四）公司地产业务规模化已经成型
目前公司已经运营的园区为固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）
和怀来京北生态新区（河北张家口）。以上三大园区委托管理面积在264平方公里，其中
已获批面积超过40平方公里。
围绕首都经济区、环渤海经济圈，公司2022年新拓展了7个园区，2022年上半年新拓展
了5个园区进行产业新城的开发建设，其中7个地处河北、3个地处沈
阳、2个地处青岛，总计委托开发面积将近475平方公里，宣告公司进入异地扩张新阶段。
附表：公司已运营和意向合作园区
在多年的发展中，华夏幸福形成了“园区孵化+房地产开发”的独特模式。所
谓的园区孵化，即“区域开发模式”为：（一）组织架构设置：
九通投资为京御地产区域开发业务板块的投资管理公司，下属三浦威特、大厂鼎鸿、怀来
鼎兴为区域开发平台公司，三浦威特主要负责固安县委托区域内的以河北固安工业园区为
核心的区域开发；大厂鼎鸿主要负责大厂回族自治县委托区域内的以大厂潮白河工业区为
核心的区域开发；怀来鼎兴主要负责怀来县委托区域内的怀来生态新城的开发；华夏新城
主要负责基础设施建设；九通公用主要负责开发区域内公用设施的经营与管理；九通发展
主要经营工业厂房建设和出租。
以上从组织架构上保证了区域开发的“一站式服务”，使得华夏幸福不是简单的“顾问公
司及总包单位”，而是能提供规划、定位、施工、维护、招商、维保等全程打包服务的
九通投资：作为项目选择、获取及接洽主体，与政府前期接洽；三浦威特：九通投资全
资子公司，河北固安工业园区运作主体。主要承担相关土地整理成本，组织有相关资质的
单位承担委托区域内基础设施建设、园
区综合服务，以及开展招商引资专业化服务；
大厂鼎鸿：九通投资全资子公司，大厂潮白河工业区运作主体。主要承担相关土地整理成
本，组织有相关资质的单位承担委托区域内基础设施建设、园区综合服务，以及开展招商
华夏新城：九通投资全资子公司，资质等级为市政公用工程施工总承包三级，承接区域内
基础设施建设项目，包括道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础、排水等“九通
一平”、场站及厂房建设等项目；
九通公用：九通投资全资子公司，道路清洁、绿化等公共项目维护由其承担；
幸福物业：九通投资全资子公司，承担物业管理服务；
华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区
域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较
大的“洼地”。目前已经运营的固安、大厂工业园均在京郊50公里范围内。
前期接洽以区域的产业发展战略为牵引，通过同国内、国际顶级战略咨询公司合作，深入
研究区域的产业发展规划，明确区域的产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，
获得政府的高度认可，并通过丰富的一级开发、城乡统筹建设、园区核心区建设、产业招
商和住宅建设等多样化得产品和服务获取政府的信任，在建设中获得政府的高度支持和配
合，并签订委托开发协议，该委托是排他性的、非
经华夏幸福基业同意不可撤销或变更，且委托期限一般长达50 年。（以华夏首个项目—
2022 年前——2022 年6 月，提前介入政府工业园设立规划，并在成立时同步成为受委托
管理方：廊坊市政府决定“设立廊坊开发区固安工业园区”，“同意固安县政府、廊坊开
发区委托廊坊开发区三浦威特园区建设发展有限公司对固安园区进行经营管理”（廊坊市
人民政府（通知）（2022）90 号），开展招商引资工作。2022 年，三浦威特、河北固安
工业园区管委会签署《开发建设有关事项的委托协议》及其补充协议。
2022 年，签署《河北固安工业园区基础设施委托开发协议》、《河北固安工业园区招商
引资专业化服务协议》、《河北固安工业园区综合服务框架协议》及其补充协议等一系列
协议，同年获市政府相关批复，全面进行基建、招商等工作；
2022 年，固安工业园区升级为省级开发区；
2022 年，河北省人民政府发布的《关于促进开发区（园区）又快又好发展的指导意见
（试行）》，肯定并鼓励开发区（园区）采用市场化运作方式，引入公司制开发模式，走
市场化开发的路子，该文件成为后续几个项目接盘的必要条件。
至2022 年，各项委托成果如下：
园区规划与产业定位：三浦威特公司先后聘请王志纲工作室对固安工业园区进行总体策
划、美国DPZ 公司进行固安工业园区概念规划、美国EDSA 公司进行园区起步区概念设计、
罗兰贝格进行园区产业定位研究、天津市城市规划设计研究院进行固安新城总体规划设计
罗兰贝格运用产业价值链分析、资源匹配性分析、产业集群分析、产业类型综合评估等研
究方法，结合工业园区开发建设实践，为园区确立了“电子信息产业”、“汽车零部件产
业”、“现代装备制造业”三大主导产业。
招商引资：九通投资进行园区招商引资业务，从对目标客户的初次接触到签约的平均周期
约为6 个月。截至2022 年6 月30 日，固安工业园区签署入园协议258 份，其中已投产企
业53 家、试生产企业12 家、在建企业45 家、已签约未进场企业103 家，解约40 家，其
他情形5 家。有效协议的签约总投资额为325.3 亿元。
基础建设：截至2022 年6 月30 日，三浦威特在河北固安工业园区已完工或在建道路40
段；修建景观、形象工程4 项；修建污水处理厂1 座；修建供热站2 座。
主要从事四类区域开发业务：包括基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资服
1、基础设施建设：负责在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础、
排水等“九通一平”、场站及厂房建设等项目，由具备相关工程建设资质的施工单位承担
前述各个工程项目的施工任务。
2、土地整理：主要参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定，组织、督导、跟
进以政府部门为主体进行集体土地征转补偿以及形成建设用地的相关工作，并承担土地征
转过程中的土地整理成本（主要为土地补偿款、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费
3、产业发展服务（招商引资服务）：委托区域内工业园区进行宣传、推广，进行招商引
资项目的洽谈，以及对入园企业提供“全程无忧式管家服务”，协助企业快速实现生产运
4、园区综合服务：负责在委托区域组织有资质的服务单位，承担物业管理服务、道路清
以上业务实际操作中，各项业务由平台公司委托给其关联公司进行实施，控制了全产业
以下以潮白新城（潮白河园区）为例说明。潮白新城面积为70 平方公里，园区目前电子
信息、汽车零部件和装备制造三大产业基地初步形成规模。
产品线道路供水供气供热雨水污水电力电信有线电视一平基于产品的
增值服务土地平整魅力体系产品主干路网、支路网、桥梁、涵洞、导示系统，道路绿
化供水厂、供水管线燃气站、燃气管线供热厂、热力管线污水处理厂、雨水管线污水
处理厂、污水管线变电站、电力管线电信基站、电信管线有线电视管线土地平整景观
升级、地标开发模式自主开发自主开发自主开发自主开发自主开发自主开发引入
合作引入合作引入合作自主开发自主开发九通9
脱离产品的专业服务区域发展规划城市品牌营销区域战略规划、区域产业规划、城市
空间规划（概规、总规、控规、市政、详规、城市设计）城市形象定位、城市品牌包装体
系、城市形象广告、城市公关活动自主开发自主开发同时，公司形成了不同类型道路、
景观的建造标准和成本标准；市政厂站（含供水厂、污水处理厂、供热站、变电站、燃气
站、垃圾填埋场）和市政管线的建造标准和造价标准；以及城市营销的标准化。附表：市
10 平方公里市政项目规模供水厂污水处理厂供热站变电站处理能力1.8 万吨/天1.5 万吨/
年300 吨/天厂站数量（个）333331 总用地规模（亩）01044 单位造价
（元/平方米）0200015000 燃气站垃圾填埋场用地合计
开发模式自建引入合作分类产品通自来水增值服务魅力体系电视服务专业服务城乡规划、
品牌推广基础设施(五通)通有线电视通宽带通柏油（或水泥、石板）路网络服务道路交通
引入合作自建通客运班车（或公交车）城乡统筹一体化文化活动广场公共服务(五有)标准
化的幼儿园（或小学）卫生室客运服务文化辅导、科普知识学前教育、义务教育基本医疗
引入合作自建自建自建农家店（或农资超市）村级组织活动场所农业种植基地生活日用品
销售村集体组织活动提供场地、设施等提供场地、设施等提供标准场地自建自建引入合作
引入合作引入合作产业发展(五基地)休闲农业基地禽畜养殖基地村镇就业培训基地农产品
展销基地提供基本就业/创业场地农产品交易展示就业指导、就业咨询引入合作引入合作
（2）配套建设及综合服务方面：
除了用于园区展示和招商的城市规划馆、中央公园和创业大厦由华夏幸福自主开发外，其
他产品主要通过引入合作伙伴进行开发建设。并已经形成了园区核心区产品布局、产品规
模、产品功能及产品建筑形式的标准化。
七大主体产品1.2.五星级酒店创业大厦1.2.3.医疗中心图书馆国际学校1.行政中心五大配
套产品三大附加产品3.4.5.6.商业综合体风情美食街金融街总部基地2.3.城市规划馆中央公
园4.5.体育场馆文化剧院7.国际会展中心
华夏幸福以产业聚集为目标，瞄准成长性好的产业龙头与优质项目率先引进园区，再以产
业龙头为核心，打造产业环境，形成产业聚集和产业链，同时严格控制每亩地投资 100 万
以上，以增加地方政府的返还额度。
华夏幸福按照区域的产业定位构建产业集群，通过拥有 500 余人的专业招商团队和横跨多
个行业的企业************库开展产业招商工作。在招商配套服务上，华夏幸福建立产业发展
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