再通过一组数据可见一斑：2011 年10 月到2013 年8 月间，华夏幸福在廊坊和固安的土地获取楼面价仅为1381 元/平米和734 元/平米，分别为2012年廊坊房价（5790 元/平米）和固安房价（5770元/平米）的23.8%和12.7%；同期，平均拿地成本分别是万科、保利、金地、招商的35%、33%、29%、25%；与同级别竞争对手荣盛发展对比，公司三年平均拿地成本为荣盛发展的68%。

　　同时，与政府‘共赢’关系受益渗透于华夏幸福各个土地开发流程，让其低成本拿地。以其‘孔雀城’的别墅楼盘为例，这４个楼盘的运作模式，华夏幸福都是以工业用地Hale Waihona Puke Baidu义拿到土地之后，通过向地方政府公关将土地性质变更为住宅建设用地。这种开发模式不仅可以有效避开500亩建设用地出让必须上报国土部的规定，还可以通过定向招拍挂，使地方政府与开发商顺利达成默契合作。

　　冀都市圈的未来发展趋势，另一方面，因邻近京津地区，能够顺利承接上述两地的产业转移，为未来园区招商带来便利。

　　尽管华夏幸福基业是一家民营企业，但其实际控制人王文学本人为廊坊市工商联常委、政协常委，河北省人大代表，与园区所在地政府联系密切，具有良好的合作关系。

　　提早介入区域规划，积累完整的园区开发建设经验

　　鉴于与地方政府良好的合作关系，华夏幸福基业从前期土地整理即开始介入开发项目，甚至直接参与区域规划的研究和制定，为进一步获取资源奠定了坚实的基础。聚焦区域拓展战略布局，以打造标杆和拳头产品为目标，以业务标准化为手段，实现跨越发展。

　　具有主动的招商意识和强大的招商能力

　　华夏幸福基业具有主动的招商意识和强大的招商能力，把“招商”作为和政府合作的蕞大对接点。该公司有数量多达上千人的庞大的招商团队，专门负责园区招商。

　　对于政府来说，愿意与华夏幸福基业合作，是因为其有着鲜明的特色和优势，其既能够在前期投入基础建设，又能够导入产业和相关企业，同时兼顾开发住宅项目，并能够为区域带来源源不断的税收，促进当地经济发展。目前看来，能如此成熟运作产业园区的企业寥寥无几。而各地政府希望建立产业园区提高城市整体生产总值的欲望又非常强烈。再此背景下，华夏幸福在拿地过程中攻城拔寨，所向披靡。2011-2013年三年间，华夏幸福共计新拓展16个产业园区进行产业新城开发建设。

　　附录1-华夏幸福详细园区开发运作模式图13

　　图表1：园区地产模式解读4

　　图表2：华夏幸福部分竞得宗地数据（2014）6

　　图表3：华夏幸福销售额占比（2014）8

　　图表1：园区地产模式解读

　　从地方政府角度看，在前期零成本零投入的情况下，顺利实现园区的正常开业和运作，而且随着园区的逐步成熟，入园企业数量及投资将不断增加，政府将实现财政收入和区域GDP 的双重提升，还解决了地方人口的就业问题，完美地契合了地方政府的政治诉求。

　　以固安工业园为例，固安县人民政府与九通投资签订＜开发建设有关事项的委托协议＞及补充协议，约定固安县人民政府委托九通投资子公司在固安工业区开发中提供工业区规划、基础设施建设、土地整理、产业发展服务等；该委托时排他性的、非经华夏幸福基业同意不可撤销或变更的；且委托期限长达50年。如今的固安已从一个落后的农业县‘脱落’成为一座独具魅力的现代产业新城。正是因为这种双赢互惠的联动模式，使得公司不断扩展壮大，辐射全国，‘园区’‘地产’模式显示很强的可复制能力。

　　图表4：华夏幸福主营收入分析表（2013）9

　　图表5：华夏幸福营业收入占比（2011-2013）10

　　华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新城投资开发运营集团。其以推动中国产业升级为使命，坚持“以产促城，以城带产，产城共建，城乡统筹，共同发展”的发展理念，在中国走出了一条建设产业新城、推动产业升级、践行新型城镇化的实践之路。

　　华夏幸福2014年1-6月份销售额共完成242.13亿元，同比增长52.2%；实现签约销售面积244.08平方米，完成2014年度500亿元销售目标的48%。销售额主要由产业新城业务（园区开发业务、产业园区配套住宅）、城市地产签约、其他业务（物业、酒店）构成。

　　其中，产业新城业务销售额共计208.91亿元（含园区开发业务结算回款47.66亿元，产业园区配套住宅签约销售额161.25亿元），城市地产签约销售额29.15亿元，其他业务（物业、酒店）销售额4.07亿元。由此可见其主要销售额来源于产业园区配套住宅签约销售额，占66%。产业园区一般有30%住宅规划用地，随着产业园区成长为一个大的就业中心，其配套住宅的价值梯度也实现更多的增值。下图为华夏幸福2014销售额各部分的占比情况：

　　园区运营 地产开发，即公司以园区开发立项，地产开发随行的模式，是其亮点与特色。该模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒店和旧改等多业态物业开发经营中，正因为如此，公司后期土地储备超预期的概率很大。

　　这种开发模式的精髓在于实现了企业与地方政府的“双赢”。与传统的园区开发不同，园区基本属于地方政府而不是华夏幸福。华夏幸福同政府签订排他性的‘园区孵化’协议，根据托管分成协议，在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期维护工作。从企业角度看，华夏幸福业绩增长的关键在于模式，即产业园与住宅开发联动，相对于单纯的产业运营和住宅开发而言，具有互相反哺效应。其表现在以下四个方面：1 、由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地；2 、土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入，公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持；3 、园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群；4 、园区地产模式形成协同效应。随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区域整体价值将获得有效提升，利用区域开发带动房地产开发的区域影响力和城市配套，从而对房地产的销售形成强劲的支撑。再利用房地产开发提升区域开发投资环境，并弥补园区业务的现金流支出。其具体模式解读如下图：

　　截止2013年末，公司年报显示期末储备开发用地规划建筑面积779万平方米。2014年1至6月份，公司又获得土地建筑面积195万平米，同比下降33%，拿地趋于谨慎。拿地金额37亿元，同比增长10%，拿地单价约为1900元/平米，同比增长63%。为了进一步提升公司未来的经营业绩，保障公司房地产开发业务实现可持续发展。2014年7月份，公司又竞得宗地面积共约22.45万平方米：其在固安县国土资源局举办的国有土地使用权招标出让活动中竞得五宗土地使用权，本次成交宗地总面积约为16万平方米，总价为53,579万元，单价为3338.72元╱平方米；又在霸州市国土资源局举办的国有建设用地使用权拍卖出让活动中竞得编号为霸土(2014)9号公告49号的一宗土地，并签署了《拍卖成交确认书》。本次成交宗地面积6.4万平方米，成交金额为8,704万元，单价为1360元╱平方米。下表选取了2014年度华夏幸福成交宗地的部分数据。

　　作为产业新城运营商，华夏幸福的核心产品是产业新城。截至目前，该公司投资运营的产业新城主要布局于环渤海区域和长三角区域，事业版图遍布北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江等地，辐射全国近20个区域。

　　公司业务包括房地产开发和园区经营两大块。如今，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际的业务平台。京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务，目前业务范围包括河北省内的城市住宅开发、商业地产开发以及北京周边的城市低密度住宅开发。

　　华夏幸福其业务主要布局于临北京、环渤海和长三角区域。目前，公司拥有一级土地储备(委托园区面积)71000万平方米，二级开发规模达到1878万平方米，主要位于北京市区、天津、廊坊及其他地区。实际上，从固安起步后，华夏幸福开始进行全国战略布局，于2012年新拓展了5个园区，分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。2013年，其新拓展了4个园区进行产业新城的开发建设，分别位于环上海区域的嘉善与环北京区域的霸州、永清、香河。

　　图表3：华夏幸福销售额占比（2014）

　　2013年，华夏幸福实现营业收入共210.6亿元，比上年同期增长74.38%。；实现主营利润35.81亿元，同比增长48.23%；实现归属于母公司所有者净利润27.15亿元,同比增长52.21%，

　　其中，园区住宅配套收入比例达到62.15%。‘产业发展服务’也占总营业收入的11.23%，且毛利率达到97.58%，位居头部，华夏幸福提供的‘产业发展服务’，实为招商引资服务。招商成功落地后，九通投资即可从管委会获得一定比例的佣金（为新增落地投资金额的45%），这也是公司担任园区运营方面功能的体现。其详细主营收入分析与收入对比如下图：

　　图表5： 华夏幸福营业收入占比（2011-2013）

　　本报告以华夏幸福公司情况、业务结构为切入点，分析了其特有的开发模式、土地储备、拿地优势和收入结构。其可以提供如下借鉴：

　　华夏基业从90年代初即开始布局，目前开发的三大园区已经形成了环北京的包围圈，这样的区位分布，一方面适应京津

　　注：产业发展服务是指在委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务；综合服务是指在委托工业园区内进行绿化、保洁、公共项目经营与维护等业务。

　　从2011年到2013年华夏幸福基业的整体营业收入构成来看，园区住宅配套营业收入逐渐占比上升，而园区业务收入比下降。公司也承认将近7成的收入来自房地产的开发。下图显示了2011到2013年华夏幸福在园区住宅与园区业务营业收入的占比。

　　公司拿地成本低的原因多来源于与政府‘共赢’的关系建立：从公司方面分析，其先帮助政府做开发，政府会给予10%-15%的回报，然后招商引资也会有相应的回报。这样，华夏幸福便与其他公司有了差别化的竞争，与其他公司相比，这种差异化优势也是比较明显的。华夏幸福通过与当地政府合作过程中，通过独特的园区地产模式，前期开发运营工业园，后带动房地产开发建设。公司与当地政府签订排他性协议，自己开发产业园区，其他公司介入进行房地产开发的可能性极小，中标、‘招拍挂’都华夏幸福自己完成，因此拿地成本极低。

　　京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、产房建设租赁等。并形成了一体化的园区开发招商运营模式，覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业务形态。

　　图表4：华夏幸福主营收入分析表（2013）

　　图表2:华夏幸福部分竞得宗地数据（2014）

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