我部近期对华夏幸福商业模式进行了研究分析，现将华夏幸福商业模式对我司

　　产业地产开发模式的借鉴点汇报如下：

　　一、以产业发展规划为先导进行产业开发

　　对产业园区的开发以制定区域产业规划为先导，整合国内、国际顶级的产业规

　　划资源，深入研究城市产业发展的机遇和方向，为区域制定精准的产业发展规划，

　　通过清晰的区域产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度

　　认可，为后续的规划设计和产业招商提供依据和可行的方向，并推动土地增值预期。

　　二、采取“产业托管”的产业开发模式

　　采取“产业托管”的方式，即不持有全部产业用地，而将“提供全面的产业招

　　商服务”作为价值点，通过“园区产业规划、土地整理、基础设施建设、公共功能

　　配套、园区形象展示、区域品牌营销、产业招商等全面的服务”帮助地方政府落定

　　产业招商，促进区域发展，满足地方政府的诉求。同时作为政府对产业服务的补偿，

　　公司获取低价的住宅土地资源，分享土地增值收益和园区收益。

　　产业用地可以采取“产业与配套用地政府持有，山林公园等景观用地政府租赁

　　公司出资”的模式，公司仅持有部分产业与配套用地，用于园区形象展示建设、公

　　共功能配套建设和样板区产业楼建设。改变以往在土地成本和产业楼建造方面沉淀

　　资金过多的问题，而将资金主要投入在“打造良好的园区形象、提升区域价值”方

　　面，招商吸引客户落定，并为客户提供产业楼代建服务。

　　三、建立专业的招商团队，培育产业招商能力

　　建立专业的产业研究和产业招商的团队，通过专业的招商团队和企业************

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　　库开展产业招商工作，并为企业提供全方位的招商配套服务。

　　争取政府给予配套政策的支持，通过在产业园区核心区先导性的开发中央公园、

　　规划展示馆、产业服务中心、商务酒店、行政中心、商业美食街等公共功能配套，

　　在项目前期提升园区的形象和土地增值预期，增强客户信心，吸引资金和其他经济

　　五、通过创意与生活化场景结合，深化住宅产品的内涵

　　借助项目原有景观资源，创造形式多样的休闲景观概念，并配以生活化的场景，

　　并对生活化场景进行深化，提炼众多的娱乐休闲元素，从而提升整个产品的内涵，

　　六、项目前期尽快实现项目整体的现金流平衡

　　在锁定住宅用地的前提下，项目开发不同阶段采取不同的开发策略，项目前期

　　以“较小的资金投入，尽快实现项目现金流平衡”为目标，深入策划、测算产业和

　　住宅分块开发的规模和节奏，合理安排住宅项目前期开发的定位和策略，尽早实现

　　现金流平衡，提升项目资金的使用效率。

　　注：在研究过程中，受信息渠道所限，研究深度还不够，请您批评指正。

　　附件：《华夏幸福商业模式分析》报告

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　　一、华夏幸福公司的背景和业绩状况1

　　（八）华夏幸福的核心能力分析14

　　三、华夏幸福模式对公司的启示14

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　　一、华夏幸福公司的背景和业绩状况

　　华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始

　　运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”

　　在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设

　　施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引

　　资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。

　　在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品

　　华夏幸福2009-2011年业务进入高速成长期，销售面积和销售收入的复合增长

　　率分别达103.52%和51.52%，目前公司已经形成年新开工300多万平米，销售150

　　万平米以上的综合运营能力，公司2011年的整体销售额为165亿元。

　　（三）住宅开发和园区土地整理业务为主要的收入来源

　　2011年，公司45%的收入来自园区运营，50%的收入来自园区住宅开发。其中园

　　区住宅配套和土地整理的开发毛利率蕞高，公司将近80%的营业收入来自这二方面。

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　　（四）公司地产业务规模化已经成型

　　目前公司已经运营的园区为固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河

　　北廊坊）和怀来京北生态新区（河北张家口）。以上三大园区委托管理面积在264

　　平方公里，其中已获批面积超过40 平方公里。

　　围绕首都经济区、环渤海经济圈，公司 2011 年新拓展了 7 个园区，2012 年上

　　半年新拓展了 5 个园区进行产业新城的开发建设，其中 7 个地处河北、3 个地处沈

　　阳、2 个地处青岛，总计委托开发面积将近 475 平方公里，宣告公司进入异地扩张

　　经过多年积累，公司目前住宅土储建面储备（含潜在）已约达1500 万平米，其

　　中产业园区周边的土地储备在公司所有土地储备中占比大约为80%，主要分布在环

　　北京经济圈内的固安、大厂、怀来、燕郊等地。

　　1、大都市产业升级带来了产业向周边县域转移的机遇, 为县域发展产业开发区

　　2、开发区能够发挥产业聚集效应和规模效应，拉动地方经济和税收，加快城市

　　化建设，解决就业等，扣紧了市县级政府在财政压力较大和地方经济增长途径有限

　　的情况下，追求GDP 和政绩的命门。

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　　在多年的发展中，华夏幸福形成了“园区孵化+房地产开发”的独特模式。

　　1、通过“园区孵化”快速实现园区建设。

　　与传统的园区开发不同，园区基本属于地方政府而不是华夏幸福。华夏幸福同

　　政府签订排他性的“园区孵化”协议，根据托管分成协议，在托管年限之内完成规

　　划、建设、招商和后期维护工作，政府通过收税和卖地赚取收益，并分期支付公司

　　“园区孵化”模式一方面可以在前期政府零投入的情况下，顺利实现园区的正

　　常开业和运作，契合地方政府的诉求。另一方面，开发商省去园区土地购臵成本，

　　直接用于园区建设，两项结合的蕞大效应的是短期内实现园区快速建设，给开发商

　　2、通过“园区孵化”获得低成本土地储备和园区收益。

　　随着园区的逐步成熟，入园企业数量及投资将不断增加，土地价值和政府财政

　　收入提升，华夏幸福名义上获得入园企业落地投资额一定比例返还的产业服务收入，

　　实际运作中政府通过税收收入补偿和住宅土地增值补偿的方式，使华夏幸福持续以

　　较低成本获得土地储备，并分享园区收益。其中，住宅土地增值是政府土地增值补

　　偿的前提，是华夏幸福模式运作的关键要素。

　　3、“园区孵化”和“地产开发”协同促进。

　　华夏幸福园区业务与房地产开发形成协同效应，利用区域开发带动房地产开发

　　的区域影响力和城市配套，利用房地产开发提升区域开发投资环境，并弥补园区业

　　4、“地产开发”定位清晰，快速实现资金回笼。

　　华夏幸福低成本获得的土地储备均选择具有位臵优势或自然景观优势的资源，

　　公司产品主打性价比，客户定位于满足在京工作人员低总价实现居住面积和居住环

　　境的需求。目前购房人群85-90％为北京客群（园区企业客群不足10％），清晰的定

　　位使公司能够在园区业务早期阶段即能通过房地产销售，快速回笼资金。

　　华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛

　　等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接

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　　地带、城乡落差较大的“洼地”。目前已经运营的固安、大厂工业园均在京郊50 公

　　华夏幸福在土地方面的战略十分明确，即以廊坊为核心，主要布局能够为住宅

　　开发带来丰富市场需求的京郊区域。

　　一是依靠其对政府的影响力，不断在园区周边城市的优质地段获取低价土地，

　　并参与到城市综合体、酒店和旧改等种多业态物业开发经营中。华夏幸福在廊坊市

　　中心6 幅地块平均单价为320 万元/亩，远低于万科与金地联合体拿下大兴区旧宫3

　　号地657 万元/亩的单价。在北京纯住宅用地少之又少的今天，华夏幸福拿到的京郊

　　12 幅京郊优质土地，全部为70 年产权住宅用地。

　　二是利用园区孵化模式，低价取得园区内具有景观资源优势或地段优势的住宅

　　用地。华夏幸福开发孔雀城项目占地均上千亩，其中潮白河孔雀城，处于潮白河和

　　5 万亩原生森林旁，具备优质的景观资源，平均楼面地价仅952 元/平米。八达岭孔

　　雀城，楼面地价仅 253 元/平米。大运河孔雀城旁具有丰富的配套资源，毗邻北京

　　周边规模蕞大的专业会展中心“天下头部城”和占地1348 亩的娱乐休闲中心“京东

　　头部街”，平均楼面地价仅619 元/平米。

　　华夏幸福前期以区域的产业发展战略为牵引，通过同国内、国际顶级战略咨询

　　公司合作，深入研究区域的产业发展规划，明确区域的产业定位、发展方向、空间

　　布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，并通过丰富的一级开发、城乡统筹建

　　设、园区核心区建设、产业招商和住宅建设等多样化得产品和服务获取政府的信任，

　　在建设中获得政府的高度支持和配合。

　　以下以潮白新城（潮白河园区）为例说明华夏幸福的产品策略。潮白新城面积

　　为70 平方公里，园区目前电子信息、汽车零部件和装备制造三大产业基地初步形成

　　主干路网、支路网、桥梁、涵洞、导示

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　　供水 供水厂、供水管线 自主开发

　　供气 燃气站、燃气管线 自主开发

　　供热 供热厂、热力管线 自主开发

　　雨水 污水处理厂、雨水管线 自主开发

　　污水 污水处理厂、污水管线 自主开发

　　电力 变电站、电力管线 引入合作

　　电信 电信基站、电信管线 引入合作

　　有线电视 有线电视管线 引入合作

　　魅力体系 景观升级、地标 自主开发

　　区域战略规划、区域产业规划、城市空

　　间规划（概规、总规、控规、市政、详

　　城市形象定位、城市品牌包装体系、城

　　同时，公司形成了不同类型道路、景观的建造标准和成本标准；市政厂站（含

　　供水厂、污水处理厂、供热站、变电站、燃气站、垃圾填埋场）和市政管线的建造

　　标准和造价标准；以及城市营销的标准化。

　　华夏幸福对不同的园区规模设定不同的区域产品配臵等级 。

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　　除了用于园区展示和招商的城市规划馆、中央公园和创业大厦由华夏幸福自主

　　开发外，其他产品主要通过引入合作伙伴进行开发建设。并已经形成了园区核心区

　　产品布局、产品规模、产品功能及产品建筑形式的标准化。

　　华夏幸福按照区域的产业定位构建产业集群，通过拥有 500 余人的专业招商团

　　队和横跨多个行业的企业************库开展产业招商工作。在招商配套服务上，华夏

　　幸福建立产业发展促进中心，对企业提供全方位服务，服务涵盖：项目备案、注册

　　登记、营业执照年检、职工子女入学、房屋租赁、员工招聘等方面。

　　华夏幸福旗下产品主要有“孔雀城”、“大卫城”和“华夏系列”等。华夏系

　　列为公司早年在市区开发产品，公司目前的主打产品是位于京郊园区占地千亩以上

　　的“孔雀城”，目前已开发有“永定河孔雀城”、“大运河孔雀城”、“潮白河孔

　　雀城”和“八达岭孔雀城”四个项目。

　　孔雀城的产品涵盖景观高层、洋房、别墅等中高端产品。产品采取“相对好，

　　绝对便宜”的产品策略，主打性价比，均价5500-10000/元，客群以北京客群为主，

　　（85-90％为北京客群，10％为进驻园区企业的高管）。

　　项目包含了中央公园、星级酒店、高级会所、国际学校、康体中心、商业街等

　　功能齐全的生活配套，提升了项目的土地价值，促进项目销售。

　　项目平均容积率为0.8，建筑设计为南加州建筑风格，采取了坡屋面、涂料墙面，

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13391219793 
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