华夏幸福产业新城开发模式（全流程）
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1、产业新城开发全流程2016年7月 一、产业新城业务内容及业务逻辑二、区域开发全流程三、运营管理全流程 华夏幸福六大业务线产业新城（一级业务、孔雀城住宅、城发、商业、物业）城市产业综合体城市住宅国际业务 TOD特色小镇 产业新城业务内容舒城合作协议公告舒城备忘录公告 来源于上海证券交易所公告（ 600340 ） 产业新城业务内容 来源于上海证券交易所公告（ 600340 ） 湖北武汉 江夏备忘录公告 产业新城业务内容 来源于上海证券交易所公告（ 600340 ） 固安新兴产业示范区补充协议公告 产业新城业务内容 委托事项和投资回报方式 土地整理投资 土地出让金县级留存适当比例 全部资金由华夏幸福
2、负责筹集并投入。 全部开发建设管理运营事项（行政管理和审批除外）由华夏幸福负责。基础设施建设公共设施建设产业发展服务咨询服务运营服务 土地整理XX% 投资成本以双方委托的中介机构审计结 果为准。 委托期限届满，结算收入总额超出资金池部分自动豁免。基础设施XX%公共设施XX%产业发展服务（落地投资额*XX% ）咨询服务XX%运营服务 税收收入县级留存适当比例非税收入县级留存适当比例专项基金、专项收入适当比例 委托期限届满，相关基础设施和公共服务设施的产权和经营管理权移交政府。 政府主导，多元化投入，市场化运作，企业化经营，社会化管理统一规划，统一管理，分期建设、滚动开发委托事项 结算收入（核算名
3、目） 资金回报来源（资金池） 委托区域内新产生的财政收入的地方留存部分 产业新城业务逻辑 道路基础设施投资 景观市政场站园区配套设施公建投资 自持物业指标获取土地整理 土地征转村庄整理产业发展 确定一级开发成本 产服收入一级开发收入区域总收入 一级开发总回款住宅土地出让金工业土地出让金二级销售回款企业招商 一二级税金返还区域总回款工业用地开发用地 二级开发收入二级开发落地投资 一级开发总收入 一、产业新城业务内容及业务逻辑二、区域开发全流程三、运营管理全流程 区域开发全流程拓 展 规 划 资 源 建 设 运 营 结 算发现价值创造价值 兑现价值 产业新城的开发就是一个发现价值、创造价值、兑现价
4、值的过程 区域开发全流程-拓展选核心，布圈层，打基础，必进城围绕12个核心城市进行布局国际国内，百座新城，三千多亿，产城共荣 全 国 主 体 功 能 区 规 划 1 23 456789 121112 区域开发全流程-拓展选 址 框 架 协 议 /备 忘 录 正 式 协 议城 市 选 择目 标 区 域意 向 选 址 选 址 考 察项 目 立 项 综 合 解 决 方案 汇 报内 部 决 策 会确 定 合 作 选址 及 模 式 PPP招 标政 府 上 会签 约签 订 框 架 协议 /备 忘 录 编 制 实 施 方 案 和资 格 预 审 文 件实 施 招 标 程 序评 标 及 谈 判 阶 段 区域开发
5、全流程-规划三规：华夏幸福产业新城综合解决方案l寻求区域综合发展的蕞佳模式和蕞佳路径 l就区域发展思路和规划与当地政府达成一致l寻求公司在区域发展中的蕞佳盈利方式战略规划 概念规划 产业规划综合解决城市发展方向、发展战略、发展路径问题 解决城市规划理念、城市风貌和空间形象设计问题 解决产业定位、产业发展方向问题 区域开发全流程-规划 14 输出【区域研判、城市定位、规划原则、开发思路】 【城市定位、城市功能、功能体系等】输出【空间发展策略、功能布局方式等】 输出【产业定位、产业发展策略等】反馈 反馈 战略规划概念规划 产业规划三规统筹 三位一体 区域开发全流程-规划拓展启动 签订框架协议/备忘
6、录 启动三大规划签订正式协议正式开发程序城市总体规划控制性详细 规划 修建性详细规划专项规划开发策略 三大规划制定流程 16 Step1：工作启动Step2：初步方案构思工作营Step3：事业部内部汇报 Step4：事业部初步方案汇报Step5：区域发展中心汇报Step6：政府汇报 招标、评标优化调整深化方案 深化方案 、完善方案 区域开发全流程-资源农用地 村集体建设用地 建设用地批复 纳入土地储备 收并购土地出让 二级开发农转用土地征转土地征收 土地拆迁土地整理用地验收 划拨招标拍卖挂牌中国土地市场网 划拨决定书 基建公建 土地资源是产业新城开发的物质载体没有土地就没有产业新城 区域开发全
7、流程-资源先有项目，再有资源项目申报可研报告选址意见书项目备案证 环评批复上报重点***、发改委重点项目申列 落实指标 建设用地批复文件列入指标分配计划下达通知书 选址确认用地组卷重点项目申列各级审批及费用缴纳取得用地批复 区域开发全流程-资源规划局出具规划条件 土地预评估 国土审核储委会上会地价确定 出让文件组卷 网上公告网上报名、竞价、摘牌 成交确认书 签订土地出让合同 ***理土地证20%保证金 50%出让金100%出让金 对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地 区域开发全流程-资源 http:/ 招拍挂：从现场竞拍到网上交易 中国土地市场网 区域开发全流程-建设创造
8、价值兑现价值 房地产项目 基建项目 公建项目 规划局发改局建设局国土局环保局房管局 产业项目 1土地证/划拨决定书3立项批文 核准批复、备案证4用地规划许可证5建设工程规划许可证5管线不动产证 区域开发全流程-建设 区域开发全流程-运营 物业管理资产运营 住宅物业住宅物业市政物业产业园物业产业园物业住宅商业市政类***公产业园 业主 运营管理单位 城市运营品牌推广、城市活动居民区域/商户政府区域/企业区域/企业 物业商业管理公司城市运营中心/部产业发展中心/部产业发展中心/部 区域开发全流程-结算结算是一级开发收益的蕞终兑现。共同委托一
9、家独立的具有甲级资质的审计机构（会计师事务所、造价咨询公司）1、招投标：定标签署合同2、审计：出具审计报告3、政府确认：出具结算确认函 区域拓展 1.区域锁定2.业务谈判3.协议签订 4.补充协议签订5.发布公告发展规划 1.开发策略2.业务规划3.财务规划 3.经营计划资源获取 1.土规梳理2.域内资源盘点 3.指标取得4.域内收并购土地整理 1.征地2.拆迁安置 3.十通一平4.资源供地 5、回款 招商引资 1.政策制定 2.客户拓展3.意向谈判 4.企业考察5.合同签订 6.厂房建设 7.厂房交付投产园区运营 1.市政物业管理 2.居住配套物业管理 3.经营性物业招商4.民生保障 5.经
10、营性物业管理运营6.建立城市活动 7.打造城市内涵8.社区治理政府结算 2.审计1.审计机构招标园区建设 1.基础设施主干路网2.配套设施规划展馆中央公园星级酒店创业大厦mall设计立项招标采购施工销售竣工交付 3.居住配套建设房地产开发安置房建设青年公寓 4.基础设施建设水、电、气、暖项目必需次级路网5.配套设施建设社区生活圈（商业、卫生站）休闲健身公园小学、幼儿园 6. 基础设施建设水、电、气、暖（大型项目）快速轨交7.配套设施建设风情商业主题公园三甲医院 整体规划 4.城市总规5.城市控规1.战略规划2.概念规划3.产业规划 6.专项规划 3.政府确认 价值链框架（无锡）组 织 与干 部
11、 组 织发 展 1项 机 能待 定业 务城 市 营 销 城 市 发 展日 常 管 理 运 营 管 理 ： 8项 财 务 管 理 ： 5项 理 论 待 定 目 标 目 标 体 系 ： 2项 城 市 营 销 ： 3项 城 市 前 期企 业 发 展四 大 规 划 企 业发 展3项 投 资服 务4项新 农 村2 项城 市 规 划 、 法 定 规 划区 域 发 展 、 开 发 策 略项 目 管 理2项区 域 投 资 1项 开 发 策 略1项 城 市 运 营一 产3项二 产 16项 产 业 发 展基 建9项商 业 建 设6项公 服 建 设6项 商 业 运 营3项基 建 运 营4项民 生 保 障 14 项厂
13、流程三、运营管理全流程 S-TOPK体系华夏幸福S-TOPK体系是从战略规划、目标制定、业绩管理到绩效考核的一整套闭环管理体系。 S-TOPK体系 29 S-TOPK体系-TO S-TOPK体系-P制定季度业绩推进节奏，监控业绩完成情况，识别风险和问题，形成预案并推动执行，保障业绩目标达成。 S-TOPK体系-P制定季度业绩推进节奏，监控业绩完成情况，识别风险和问题，形成预案并推动执行，保障业绩目标达成。以日、周、月、季小循环推动工作。 日周月季 业绩日报、日常任务跟进周例会、专题会、业绩推动会月度经营分析、业绩风险预警、预案季度目标制定、季度经营分析复盘 S-TOPK体系-K 33 考核周期
14、为季度，按季度下达考核目标并执行严格业绩规定 逐级考核，隔级审批 S-TOPK体系-K 财 务 类 （ 3个 ）任 务 类 （ 4个 ） 回 款 /签 约产 业 服 务 收 入 （ 管 理 口 径 ） 净 利 润产 业 新 城 成 熟 度大 项 目 招 商 个 数 /产 业 集 群 个数新 增 科 技 创 新 类 企 业 个 数管 理 利 润土 地 供 应 （ 开 发 用 地 /产 业 供地 ）净 利 润 率净 现 金 流应 收 账 款单 项 考 核 指 标 在 评 价 周期 内 未 完 成 ， 责 任 人下 岗管 控 指 标 突 破 底 线 ， 公司 将 对 其 进 行 业 务 干预 ， 包 括 但 不 限 于 预 算控 制 、 专 项 改 进 方 案 推进 等 措 施考 核 指 标管 控 指 标 财 务 类 （ 4个 ）注 ： 战 略 任 务 季 度 下 达 ， 进 行 考 核 S-TOPK体系S-TOPK以年度为单位循环，不断更新提升。 谢谢！ THE END
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