以工业地产为主业的园区运营模式趋于多元
工业地产热度渐升，根据整理的11个相关公司财报，分析2011年园区上市公司在政策调控与行业转型背景下的表现。
园区类上市公司业务结构较为庞杂，但大部分涉及工业地产开发，这一特点使其成为地产调控与转型背景下，观察工业地产真实业绩的重要样本。
以工业地产为主业的运盛实业在2011年实现了扭亏为盈，2011年，运盛实业营业收入3.35亿元，较上一年度增长450.21%，归属上市公司股东净利润2319万元。
津滨发展虽然总体亏损2.97亿元，但在惨淡的住宅销售之下，工业厂房出租业务仍保持稳定，2011年，厂房出租虽仅占总收入的4.26%，却贡献了主营业务利润的23.1%。
受益于低廉的土地成本，张江高科2011年继续维持高毛利，物业租售综合毛利率达56.80%，同比增加2.29%，其中，物业销售毛利率和租赁毛利率分别为61.43%和45.94%。
同样以工业地产为主业的海泰发展，2011年持续开发滨海新区地区的园区项目，推进了包括 “BPO基地”、“海泰·精工”、“海泰创意科技园”、“滨海高新区标准厂房示范园”、“蓝海科技园”在内的100多万平方米的建设，报告期内，实现营业总收入11.76亿，同比增长近四成。
不过工业地产却并非完全与地产调控绝缘，鑫茂科技就上交了一份颇具警示性的年度成绩单——工业地产虽然不会直接受到限购、限贷等调控的影响，却与实体经济企业的发展紧密挂钩。 2011年，鑫茂科技成为亏损大户，其管理层认为，由于持续受到地产宏观调控政策的影响，公司工业地产销售大幅下降，严重影响了公司本年度经营业绩。
尽管鑫茂科技在2011年采取多种营销手段继续加大科技园存量房的销售力度，但由于持续受到国家地产宏观调控政策及银根收紧使购房中小企业贷款难度大幅增加等客观因素影响，公司新能源材料产业基地、汽车孵化器产业基地的工业地产销售基本停滞。同时，从紧货币政策也带来了公司财务费用的大幅增加，进而影响到销售及盈利能力。2011年，鑫茂科技科技园房产累计实现销售仅8243万元。受累工业地产收益下滑，2011年，公司归属于母公司所有者的净利润亏损6500万。
2011年，“转型”成为地产领域的一大关键词，做园区变成一个选项，但寻找良好、成熟的模式也成为摆在众多入场者面前的难题。不同于住宅地产，以工业地产为主业的园区运营模式往往多种多样，更有业内人士认为，“每一个园区运营商都有自己的模式”。
其中，依托园区企业资源，进行产业股权投资，成为不少园区上市公司的选择，形成既当股东，又当房东的模式，较为典型的是张江高科。
运营张江园区，张江高科将公司战略定位为“一体两翼”，即以房地产为主、集成服务和高科技产业投资为辅。2011年6月，张江高科顺利完成董事会换届，新董事会聘请了拥有丰富产业投资经验的专业人士加入，2011年，公司强化了对已有投资项目的增值服务和持有管理，保持了对高科技股权投资强度，控制房地产业新增投资节奏。
报告期内，其园区内注册企业6495 家，经营企业1905 家，实现投资收益1.84 亿元，同期实现园区物业销售收入10.7 亿，物业租赁收入4.56 亿。
南京高科也在企业股权投资中斩获颇多。年报显示，2011年，南京高科密切跟踪园区内外科技成长型项目，新近投资或增资了包括广州农商行、广东怡创、恒安方信等项目，报告期内，公司全年实现投资收益3.7亿元，同比增长约70.82%。据了解，南京高科92 年成立，确立了“以市政立业，以房地产强业，以优质股权投资兴业”的发展战略。海泰发展则计划2012年探索组建专业团队，筛选园区在孵公司进行投资，打造公司多元化的盈利模式。
在部分园区上市公司挖掘园区企业资源，进行科技投资时，华夏幸福则走多地复制的“产业新城”模式。
在该模式下，公司主营业务为通过与政府签订园区整体的排他性协议，为政府提供工业园区的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化服务，主要以房地产开发招商引资的高比例返还（河北园区管委会按照落地投资额的45%进行返还）为盈利点。2011年，华夏幸福营业收入77.9 亿元，同比增76.2%，净利润13.6 亿元，同比增长225.5%，并在报告期内，新拓7 个园区进行产业新城的开发建设，一跃成为园区上市公司中的黑马。
尽管模式多样，但复合地产开成为几乎所有园区上市公司的战略选择，同时进行工业地产和住宅地产开发，形成了持有物业和销售物业长短搭配的格局。
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