完整版华夏幸福基业模式简析
（2）前瞻性规划先行：前期接洽以区域的产业发展战略为牵引，通过同国内、 国际顶级战略咨询公司合作，深入研究区域的产业发展规划，明确区域的产业定位、 发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，并通过丰富的一级开 发、城乡统筹建设、园区核心区建设、产业招商和住宅建设等多样化得产品和服务 获取政府的信任，在建设中获得政府的高度支持和配合。
2014年度销售目标为500亿，截止2014年上半年，实现销售额共计242.13亿元，同比增长52.20%,截止2014年6月30日确认营业收入实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长
56.21%;实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长30.06%。
表1:华夏幸福基业各年度主要财务指标：
华夏幸福基业股份有限公司（以下简称华夏幸福基业），成立于1998年， 于2011年9月在A股借壳上市。早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开
始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持以产促城、
以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展的理念，坚持既定的产业新城业务模 式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服 务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品 线;的独特运营模式。在环渤海地区成功运营 固安工业园 区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区 域、无锡工业园区等。
其产业发展服务毛利率极高，2013年产业发展服务占公司整体收入的11%毛 利率达98%这一定程度上确保了公司整体利润率水平，也是区别于其他产业地产 商的重要标志之一，同时也让资本市场对其未来产业地产发展寄予和期待，是华夏 幸福基业能在2011年房地产政策收紧背景下成功借壳上市的主要特色（多数产业 地产均是“举产业之名，行地产之实”）。
华夏幸福基业营业收入主要来自于产业新城开发与建设以及城市地产开发，其 中产业新城开发与建设又可分为土地整理、基础设施建设、产业发展服务、公用事 业服务以及园区住宅配套开发。土地整理、基础设施建设、产业发展服务及公用事 业服务按照当期公司与政府结算额确认收入，园区住宅配套开发和城市地产开发以 商品房实际交予客户作为收入确认的依据，故影响其当期收入变化因素主要是政府 结算和交房。
（1）战略聚焦：华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽 东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、 快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。目前已经运营的固安、大厂工 业园均在京郊50公里范围内。
（3）签订协议明确进度计划与结算方式：并签订委托开发协议，该委托是排
他性的、非经华夏幸福基业同意不可撤销或变更，且委托期限一般长达50年，同 时在协议中明确收入确认和结算方式以保证其在园区开发业务上的正当收益和权力
但从表3看出，园区配套住宅销售在2013年占整体收入的62%毛利率为27%支撑其规模快速增长的主要贡献来自于通过“产业园区地产”模式中配套住宅销
在委托区域进行道 路供水、供电、供 暖、排水设施、公共 项目等基础设施建设 管理
注：以上数据摘自华夏幸福基业年度报告。
华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华 夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。京御地产负责房地产二级 开发与销售、配套物业服务业务。京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业 务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发 与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公 用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务(招商引资服务)、物业管理、厂房
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