产业地产的四种运营模式（附有案例解析）
目前而言，纵观各地产企业，尽管各家都推出“独特”的产业地产商业模式，但究其背后的资本运作逻辑，提取其运营精髓，可总结为四大模式。
这类型的开发运营模式，一般跟住宅、商业地产一样，走拿地、建设、销售或租赁的流程，周而复始地滚动循环。
即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务，进行盈利。
作为产业地产的头部企业之一，联东集团曾提口号：地产看万科，产业看联东。可见其在产业地产业内的信心与地位。
这类型的开发运营模式主要是，通过寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，以产业新城的建设来帮助政府实现地域经济的快速发展，同时再获取廉价土地，实现互帮互赢。
一直以来，华夏幸福基业都以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区 地产”作为盈利模式。选址多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。
这类型的产业地产运营模式，由产业投资商向社会资本募集园区开发基金。该基金不仅会投向产业园区进行土地及产业物业开发
创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还带动园区资产增值。盈利模式
即前期利用产业投资基金或物业入股的方式孵化、培育成长型企业，待孵化企业被并购或上市后，通过分享企业成长的红利来获得资本增值，形成既当“房东”又当“股东”的盈利模式。
张江高科，可以说是产业地产业内实实在在做“园区 投资”的少数几家企业之一吧。作为中国产业园区领域“房东 股东”模式的旗帜标杆，其开辟的“从赚土地的钱到赚产业的钱”之路，是市场投资型产业中可持续性发展的重要体现。
在运营模式上，张江高科提出以科技投行作为战略发展方向，着力打造
高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略，重点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源，产业地产和产业投资有机融合、创新协同，形成独特的商业模式。意即张江高科的利润点不在租售环节，而在资本市场。四、提供产业综合服务平台，服务全生命周期的运营模式
这种类型产业地产运营模式，针对入园企业搭建综合服务平台，为企业提供全方位服务体系，服务企业从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期。
持有部分物业经营，赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益。
从1990年开始，在深圳开发首个天安数码城，由于其优异的地理位置，促使天安数码城极速发展，成了深圳甚至全国产城综合体的祖师爷。
产业地产的运营模式都不尽相同的资本运作逻辑和盈利方式，各个模式之间没有优劣之分，只有适合不适合。产业地产的开发建设，需要根据自己的资源、能力状况，选择适合的运营模式。
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