【江苏土地市场观察】前三季度土拍：南京完成全年计划苏州压缩土地供应
今年年初，住房城乡建设部下发通知，要求各地根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应，促进房地产市场供需平衡、结构合理。截至9月底，江苏各地土地供应与住房需求、人口变化的对应性如何？是否处于一个合理健康的水平？央广网江苏频道系列报道《江苏土地市场观察》选取南京、苏州两个城市作为观察窗口，邀请业内人士一起为土地市场“把脉”，为土地市场健康平稳发展提供参考。
央广网南京9月29日消息（记者栾永胜）9月29日，南京蕞新一轮土地出让落下帷幕，此次土拍共计出让地块8幅，所有地块均以底价成交，总出让金42.95亿元。同一天，苏州也有4幅地块顺利以底价出让，总出让金63.28亿元。
记者从江苏土地市场网获悉，南京在其公布的《南京市2024年度国有建设用地供应计划》中明确，南京2024年的住宅用地供应总量为265公顷，其中商品住宅用地为240公顷，较去年大幅减少51.3%；苏州在《苏州市区2024年度国有建设用地供应计划》中明确，2024年苏州市区住宅用地供应计划为228.33公顷，其中商品住宅用地仅185公顷，同比降幅达到了63.5%。
业内人士指出，南京、苏州2024年商品住宅用地出让计划大幅下滑，主要是根据新房市场的走势以及土地库存情况作出的合理判断。不过，从前三季度土地出让情况来看，南京商品住宅用地出让面积已经大幅超过去年同期水平，并已完成了2024年全年出让计划。
南京完成全年计划 苏州完成率34.32%
根据好地研究院提供的数据，2024年前三季度，南京合计出让商品住宅用地73幅，出让面积2519345.32平方米，与2023年前三季度出让土地52幅、出让面积1805511.88平方米相比，分别增长了40.38%、39.54%。与2024年南京商品住宅用地240公顷（2400000平方米）的出让计划相比，完成率已经超过100%。
南京前三季度商品住宅用地出让同比变化（央广网发 王宣宣制图）
好地研究院执行院长方晓泉表示，从南京市房地产市场监测分析中心发布的月度市场分析来看，截至8月底，南京商品住宅库存继续保持下降态势，去化周期较7月底缩短0.49个月。但是，这并不足以支撑土地市场的大量供应，“因为前几年还有大量的土地未开发上市，如果按照市场需求，南京前三季度供地量在10幅左右是比较理想的。”
与南京相比，苏州今年的土地出让数量和面积大幅压缩。2024年前三季度，苏州市区合计出让商品住宅用地17幅，出让面积634829.13平方米，与2023年前三季度出让土地47幅、出让面积1617588.70平方米相比，分别下降了63.83%、60.75%。与2024年苏州市区商品住宅用地185公顷（1850000平方米）的出让计划相比，完成率为34.32%。
苏州前三季度商品住宅用地出让同比变化（央广网发 王宣宣制图）
苏州房地产市场资深人士张会来告诉记者，住宅用地供应下滑的背后，是苏州对当前房地产市场的理性应对。“从土地供应端去库存是一个非常直接的方式。当库存不再积压，楼市才会慢慢走向良性发展，信心也才会慢慢回归。”
张会来指出，2024年苏州土地市场有两大特点：头部，整体呈现出“少量、多频”特点，地块体量比较小，推拍频次比较高；第二，推出的地块大多是位置优越的低密度住宅用地，如狮山宅地、双湖宅地，可以预见的是，低容积率、高绿化率的住宅社区将逐渐成为苏州未来改善型住宅市场的新趋势。
记者梳理发现，尽管南京前三季度商品住宅用地整体出让较多，不过，各个区域之间的分化也非常大。江南主城6区合计出让10幅地块（玄武区出让1幅，秦淮区出让1幅，建邺区出让3幅，鼓楼区出让1幅，雨花台区出让1幅，栖霞区出让3幅），其他近郊及远郊区域的供地量就相对大很多，合计出让63幅，其中，江宁区出让6幅，浦口区出让6幅，六合区出让12幅，溧水区出让14幅，高淳区出让10幅，江北新区出让15幅。
南京前三季度各区商品住宅用地出让数量（央广网发 王宣宣制图）
近郊及远郊板块供地量大，是否与人口涌入有关呢？
根据南京市统计局及各区政府发布的数据，2023年南京市常住人口954.7万人，与2022年的949.11万常住人口相比，增加5.59万人。其中，玄武区2023年末常住人口数53.69万人，增加0.05万人；秦淮区74.29万人，增加0.08万人；建邺区54.93万人，增加0.08万人；鼓楼区94.27万人，增加0.07万人；雨花台区62.80万人，增加0.45万人；栖霞区101.27万人，增加0.69万人；江宁区198.52万人，增加1.53万人；浦口区41.45万人，增加0.29万人；六合区64.08万人，增加0.44万人；溧水区51.30万人，增加0.36万人；高淳区44.00万人，增加0.29万人；江北新区114.10万人，增加1.26万人。
由此推算，2023年江南主城6区合计增加人口1.42万人，其他近郊及远郊区域增加人口4.17万人，郊区人口增长快于主城区，但并未出现人口涌入的现象。
2023年南京各区常住人口数量变化情况（央广网发 王宣宣制图）
近郊及远郊板块供地量大，是否与新房去化更快有关呢？
根据同策南京咨询研究中心的统计数据，2024年1-8月南京主城（江南六区）新房上市面积86.46万平方米，销售面积110.09万平方米；近郊（含江宁、浦口、六合、江北新区）新房上市面积62.16万平方米，销售面积86.40万平方米；远郊（溧水、高淳）上市面积23.82万平方米，销售面积34.53万平方米。
从数据可以看出，南京主城江南六区新房销售面积接近近郊及远郊新房销售面积之和，主城江南六区的新房去化情况明显更好一些。
方晓泉表示，近郊及远郊板块供地量巨大跟市场化因素关系不大，“主要就是郊区土地储备多，所以供地多。”
9月22日，为期三天的2024南京金秋房展会落下帷幕。作为南京时隔11年再次举办的全市性大型房展会，在一系列利好政策的带动下，三天观展人数合计近5万人，认购商品房总套数1933套，成交总金额97.58亿元。“本次展会的高人气和高认购，极大地提振了市场预期，强化了市场信心。随着房地产市场的止跌回稳，相信南京土地市场也会进入到一个良性循环的态势中来。”业内人士指出。
9月29日，南京蕞新一轮土地出让落下帷幕。
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