土地性质主要分为农用地、建设用地，其中农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等(包括农村宅基地和集体建设性用地，比如农村的广场等)。

　　城市建设用地分为9大类：居住用地R、公共管理与公共服务设施用地A、商业服务业设施用地B、行政办公用地C、工业用地M、物流仓储用地W、道路与交通设施用地S、公用设施用地U、绿地与广场用地G。用地性质一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

　　文旅项目一定要有底层资产，不能纯粹租赁一块农地，直接在农地上盖起建筑物，这样的“房子”属于农业自用房或违章搭盖，不能取得房产权证，充其量是尚未被拆除的临时违建，地上的文旅设施也属于违建，所以项目很难向金融机构融资。

　　文旅康养项目取得的土地性质不一用，项目的业态和商业运作的模式可能发生重大变化。下面以不同土地性质的康养项目来分析不同土地性质与不同康养模式：一 、康疗型养生养老1.土地性质：一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得；2.运营模式：嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，主要面向对健康格外关注的中高端老年群体。通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心。3.客户：对年龄有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关注的老年人为主4.运营方式：出租及会员制，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，会员费加管理费，无产权。5.典型案例：台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康城案例链接：台湾长庚养生文化村二 、家居型养生养老1.土地性质：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取区位环境。2.运营模式：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然。实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念面。3.客户：仅为老年人提供基本的社区服务针对客户：主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力。4.运营方式：不受用地性质限制，住宅直接销售典型案例：绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓5.案例：绿地21世纪孝贤坊

　　三 、异地养生养老1.土地性质：居住用地，通过市场出让方式取得区位环境：2.运营模式：强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件。非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地旅游和养老相结合，灵活性强。以海南冬季养老基地和北方滨海低区的夏季避暑养老基地为主，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老，灵活性强。3.客户：针对有一定经济实力的健康活跃长者，喜欢参加社会活动，和外界保持良好的联系4.运营方式：直接销售典型5.案例：大连、青岛、烟台、三亚、海口等地楼盘四 、农家休闲养生养老1.用地性质：集体土地，仅有使用权无所有权。2.运营模式：养老与农业休闲相结合的农家寄养式异地养老，主要面向城市中高收入的活跃长者，采取将集体土地使用权出售的运营方式。拥有田园景观等乡村原生态资源功能体系：结合农业经营活动、农村文化及农家风情生活，借鉴分时度假模式，将农业休闲旅游和生态养老相复合，提供养老居住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施。3.客户：针对城市中高收入的活跃长者，渴望田园生活，希望回归自然4.运营方式：出租或销售使用权：在乡村景区周边利用农村闲置资源建设度假物业，并将该物业一定年限的使用权销售给城市养老客户典型5.案例：江苏生态农庄、浙江城仙居案例链接：浙江城仙居

　　五 、立体化养生养老1.土地性质：居住用地，但往往会带有一些土地附加条件.2.运营模式：综合性强、功能多元复合、面向全龄段老人的全方位需求，采取租售结合的运营方式，对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高。安静恬然，有一定的景观资源。大型综合养老社区，包括住宅、购物中心、老年大学、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，提供满足居住、休闲娱乐、学习交流、亲子、医疗护理、康体养生等需求的丰富多元配套设施针对3.客户：面向各阶段中高收入的老年客户，涵盖从活跃、可自理自立的低龄长者、到需低度照看护理及高度医护的高龄长者。4.运营方式：租售结合，居家养老住宅销售，将提供医疗看护服务的老年住宅持有经营，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房养老典型5.案例：北京太阳城、上海亲和源案例链接：北京太阳城

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