万通紫藤堡小面积三层联排无 赠送空间，导致空间压抑

　　鸿坤项目类洋房产品的底跃因 采光问题滞销

　　项目策略：“蕞优房源”绝对好相对便宜，进一步完善项目形象

　　控制成本（集团标准），总价相对便宜，并 保证23%利润率

　　取消地下室，压缩成本 大幅增加地上赠送空间，弥补地下室的取消

　　控制、现 严格执行《工 场签证、 程洽商管理流 设计变更、 程》

　　1.3 2013年经营目标——有效货值分解

　　1.4 2013年经营目标——有效房源分解

　　2 孔五期项目定位——别墅产品竞争策略

　　2 孔五期项目方案——各地块分解指标

　　2 孔五期项目方案——洋房立面造型

　　五期总建筑面积22.14万平米 ，根据推盘节奏，工程建设分三 期：5.1、5.2、5.3期。 拟选择三家总包。

　　样板引路，工程样板、材料样板、交房样板提前进行  外立面施工严格把关，选择优质资源；景观乔木春季种 植，市政外网提前完成。 提前进行单项及物业验收，一户一验，10月份提前交房。

　　按进度计划 按进度计划 按进度计划

　　2、香河新城首开区如期达到销售节点

　　 优先总包、监理单位，推行战略合作

　　 集中优势资源打造全新样板体验区

　　13年计划 一季度 二季度 三季度 四季度 责任人

　　1.7 2013年经营目标——交房

　　2 孔五期项目定位——入市时间分析

　　亩 亿元 亩（用地） 亿元 万平米 套

　　大运河孔雀城整体规划缺乏大格局的概念，导致配套与资源偏弱

　　商业配套：由于缺乏整体布局，966亩的配套也主要集中在一期，商业配套主要为 大公馆底商及幼儿园 资源：集中景观资源偏少，已交房区域展示性偏差

　　2 孔五期项目定位——现产品分析

　　 释放类独栋产品 ，通过价格提升 挤压联排中间户 的快速成交

　　1.项目经营目标 2.项目定位及方案 3.项目开发策略 4.项目营销策略 5.项目工程策略 6.成本及采购策略 7.项目组织建设

　　孔雀城四期 孔雀城5.2期 孔雀城5.1、5.3期

　　项目策略：优质联排可确定为本项目的蕞优房源

　　200——250万总价内，无论 是客户的别墅感受还是开发商的 经济性，联排产品的均好性蕞佳

　　优质别墅感产品在总价上难以 控制，客户支付能力有限

　　低别墅感产品存在种种难以优 化的劣势，只可做辅助产品

　　突破兵营式布局，结合产品增加核心绿地 局部增加小尺度水景，提升客户品质感知度 注重细节、打造尺度宜人的住区风情

　　增加溢价空间 联排高赠送率，洋房户型紧凑，户户有 露台 严格控制户型面积段 建筑风格整体提升 溢价空间增加同时不增加成本

　　1、低密产品配比从47%提升至51% 2、利润额从1亿元提升至2亿元 3、优化后的产品更符合市场及客户需求

　　1.5 2013年经营目标——开工

　　1.6 2013年经营目标——复工

　　推盘晚于富力，与万科同时期入市，要满足快销回款，五期须有优质产品支撑 ⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿

　　联排200—210㎡ 富力首开 联排5.2万㎡

　　别墅产品市场站位：考虑项目总体与别墅客户定位

　　鸿坤罗纳河谷 （洋房四居、五居）

　　4 孔五期项目营销策略——整体推盘策略及节奏

　　 四个项目部：原有四期一个、新增项目三个

　　 增加项目经理2人，土建工程师4人，水电工程师各2人

　　2 孔五期项目方案——产品力提升

　　联排面积蕞大化，联排容积率可提升至1.0以上 总面积不变的情况下，局部增加高附加值产品 日照从二层计算，有效缩小了建筑间距

　　2、以合约为框架，推行合理进度管控 合理配置资源，做好施工总进度计划编制审批工作 充分利用监理，重视提前预控和过程管理 做好进度管理季节性专题性预案

　　3、突出安全文明施工管理 每周一进行各项目安全质量检查 积极配合第三方评估检测，提升安全文明施工水平

　　4、加强工程成本管控  规范现场签证、工程洽商和设计变更签认工作  动态成本管理有月报有预警，加强增减平衡

　　按进度计划 按进度计划 按进度计划

　　5 孔五期项目工程策略——保障策略

　　3家代理 3家分销公司 100个销售代

　　4 孔五期项目营销策略——价格策略

　　销售面积 单价 （万平米） （元）

　　台地设计增加卖点，但同时存在部分问题

　　产品：现有联排的台地设计，使产 品具备了一个地下室及车库，但从 现场实际来看车库的面宽窄，层高 不足，地下室的采光效果偏差

　　在总布局无法改变的前提下，五期可着重在产品——总价关系上发力，同时通过适量补

　　1.2 2013年经营目标——土地获取分解

　　1、加大力度全面提升工程质量。 加强片区周巡检，定期召开专题质量会 定期培训，加强质量意识，加强参建人员责任感培养 每月考察一次，提高项目管理者综合素质

　　2、精兵策略： 高淘汰，业绩达标考核业务达标考核 引进顾问公司，统一销售培训 3、促销策略： 加大老带新促销力度 4、传播策略： 聚焦精准媒介传播：直投、短信、电开 加大周末、节日活动，以活动带动客户到访 4个1：一张效果图，一个宣传片，一个统一说辞；一句主题 词

　　结转项目 新项目 新项目 新项目 新项目

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