通州区张湾镇村、立禅庵、唐小庄、施园、宽街及南许场村棚户区改造项目（二、三片区）范围内国有土地上房屋及地上物征收与补偿方案
通州区张湾镇村、立禅庵、唐小庄、施园、宽街及南许场村棚户区改造项目（二、三片区）范围内国有土地上房屋及地上物征收与补偿方案
第一条为了保障通州区张湾镇村、立禅庵、唐小庄、施园、宽街及南许场村棚户区改造项目（二、三片区）范围内国有土地上房屋及地上物征收工作顺利实施，确保项目征收依法有序进行，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）（以下简称《征收补偿条例》）、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发〔2011〕27号）等相关文件精神，特制定《通州区张湾镇村、立禅庵、唐小庄、施园、宽街及南许场村棚户区改造项目（二、三片区）范围内国有土地上房屋及地上物征收与补偿方案》（以下简称“本方案”）。
第二条北京市通州区人民政府房屋征收办公室（以下简称“区房屋征收办”）为我区房屋征收部门，依据北京市通州区人民政府（以下简称“区政府”）审批后的方案与被征收人签订《征收补偿协议》；对未达成协议的被征收人或被征收房屋所有权人不明确的，由区房屋征收办报请区政府按本方案作出补偿决定。
通州区房屋征收事务中心（以下简称“区房屋征收中心”）为我区房屋征收实施单位。区房屋征收办委托区房屋征收中心负责房屋征收与补偿的具体工作。张家湾镇政府对征收工作给予支持配合。
第三条征收申请单位为北京市通州区住房保障事务中心（以下简称“区住保中心”），征收决定作出前,由其负责办理各项手续、筹措征收补偿资金并足额存储到征收专用账户等工作。
第四条征收范围为通州区张家湾镇唐小庄村北京市通州区供销合作总社国有土地范围内。
第五条被征收人是指被征收房屋的所有权人或被征收土地的使用权人，具体为北京市通州区供销合作总社。
第六条张家湾镇政府牵头成立认定工作小组，成员单位包括张家湾镇政府、区房屋征收中心、区国资委、测绘机构、房地产价格评估机构和征收劳务机构。该工作小组依据本方案及《认定工作小组议事规则》（详见附件1）对征收范围内的被征收人、占地面积、房屋类别、建筑面积、经营面积等事项进行认定，并出具认定工作小组成员共同签署的认定单，认定单中应详细记录上述认定事项的事实、依据及结果，认定结果经综合问题处理组复核确认后，作为征收补偿依据。
经综合问题处理组复核确认的认定结果应在征收范围内公示不少于3日。
第七条区房屋征收办牵头成立综合问题处理组，成员单位包括区房屋征收办、区规自分局、区财政局、区司法局、区国资委、区房屋征收中心、区重大项目中心、区住保中心、张家湾镇政府。涉及专业技术问题的可以邀请相关专家或行业管理部门参加会议协商议定。
综合问题处理组依照《综合问题处理组议事规则》（详见附件2）对本方案执行过程中出现的特殊问题予以研究，并形成区房屋征收办专题会议纪要，专题会议纪要是本方案实施过程中的补充性文件。
如遇方案中未涵盖的特殊问题，由区房屋征收办上报区政府召开专题会议研究议定。
第八条房屋类别及建筑面积认定标准
本项目范围内房屋按照现状共分为村民合法宅基地及地上房屋、四处职工宿舍用房和经营用房三种情形。
村民合法宅基地及房屋是指本项目范围内，四户村民持有《集体土地建设用地使用证》或《北京市土地登记审批表》的宅基地及已建设并使用的房屋。该宅基地及房屋已纳入通州区张湾镇村、立禅庵、唐小庄、施园、宽街及南许场村棚户区改造项目集体土地上住宅房屋搬迁，本项目不再进行征收与补偿。本次征收在确定国有土地价值补偿时，应对上述四宗宅基地认定的合法宅基地面积部分，不做征收补偿。
四处职工宿舍用房是由原张家湾供销合作社建设的用于解决职工住房问题的房屋。该部分房屋经综合问题处理组复核确认且公示无异议，确定房屋建筑面积。通州区供销合作总社可参照本市房地产调控政策，在区政府批准本方案后，可选择存量安置房源通州区通瑞嘉苑存量安置房，用于解决原职工或职工子女的安置问题。针对原供销社职工或职工子女的具体安置路径和方案，区房屋征收办与通州区供销合作总社商定，报区政府另行审批。
经营用房是由张家湾供销合作社建设的用于经营的房屋。该部分房屋经综合问题处理组复核确认且公示无异议，确定房屋建筑面积。对于征收范围内的经营用房，原则上采取一次性货币补偿方式，不进行房屋产权调换。
征收范围内的四处职工宿舍用房和经营用房分为以下类别：
1.已登记或已取得规划建设手续且入户调查时客观存在的房屋属于A类房屋，其建筑面积按权属证载、规划建设手续及相关证明材料上标注的面积，并结合实测面积予以认定。
2. 未登记的房屋，原则上按以下时间节点划分为三类房屋：
（1）2008年1月1日（不含）前建成使用至今的房屋，属于B类房屋；
（2）2008年1月1日（含）至2013年3月28日（不含）建成使用至今的房屋，属于C类房屋;
（3）2013年3月28日（含）之后建成使用至今的房屋,属于D类房屋。
以上房屋的类别、建设年代及建筑面积等应参照测绘单位提供的地形图或卫星影像图，并结合房屋实际状况进行认定。
3.经有关部门认定为违法建设和超过批准期限的临时建筑，以及已纳入我区“创建无违建城区”台账相应范围内的建筑物、构筑物，其建筑面积不予认定。
第九条区房屋征收中心组织区规自分局、张家湾镇政府对征收范围内上述已登记和未登记应予补偿房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查，调查结果应在征收范围内公布。被征收人对公布的房屋权属、区位、用途、建筑面积等调查结果有异议的，可持工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人的身份证明、授权委托书、受托人的身份证明及房屋权属证明等材料，向区房屋征收中心提出书面复核申请，复核结果以综合问题处理组认定并公示的结果为准。
被征收人应当配合调查工作,不予配合的以公布的调查认定结果为准。
第十条征收劳务、测绘等中介服务机构通过公开招标方式确定如下：
（一）征收劳务机构：北京市崇欣房屋拆迁有限公司；
（二）测绘机构：北京潞运测绘有限公司。
第十一条房地产价格评估机构由被征收人协商选定，最终确定为北京银地联合房地产土地资产评估有限公司，为本项目提供房屋征收评估服务。
第十二条房地产价格评估机构依据评估规范对被征收房屋出具初评结果，并在征收范围内公示。
第十三条本项目采用预签征收补偿协议的方式签约。预签征收补偿协议时间为2023年12月27日，被征收人在此期限内预签协议并搬迁交房的，可按协议约定支付征收补偿款。
征收补偿签约期限自2024年9月2日起至2024年9月30日止，其中全额签约奖励期为2024年9月2日起至2024年9月20日，被征收人在此期限内签订征收补偿协议并搬迁交房的，可享受本方案第二十六条规定的全额提前搬迁奖励费；全额奖励期结束后自2024年9月21日起至2024年9月30日期间被征收人签订征收补偿协议并搬迁交房的，每晚一日扣减10%的提前搬迁奖励费，减完为止。
第十四条凡参与房屋征收与补偿的工作人员应自觉接受社会监督，当工作人员有违反《征收补偿条例》和《方案》规定的行为时，被征收人认为工作人员有违反工作规定，不正确履职，具有不作为慢作为，形式主义官僚主义等问题的，可向纪检监察机关举报。
第十五条本方案的房屋容积率以职工宿舍用房和经营用房为基础，按认定的A类和B类房屋建筑面积除以认定的土地面积确定。
第十六条房屋征收总补偿款=房屋价值补偿+装修及附属物补偿+设备设施补偿+停产停业损失补偿+棚房或露天经营补偿+搬迁费+临时安置费+提前搬迁奖励费+拆除配合费+移机费+地上物搬迁补助费
第十七条房屋价值补偿由房地产价格评估机构按照已登记房屋证载用途和国有土地使用证证载用途等文件，依据估价规范的相关规定确定。其中A类房屋给予重置成新价补偿，重置成新价由房地产价格评估机构根据估价规范的相关规定确定；B类、C类房屋按照第二十七条规定给予拆除配合费；D类房屋不给予重置成新价补偿和拆除配合费。
第十八条装修及附属物补偿可选择限额补偿或据实评估补偿。
四处职工宿舍用房的装修及附属物补偿按A类和B类房屋建筑面积400元/平方米计算，也可选择据实评估补偿。
经营用房的装修及附属物补偿按A类和B类房屋建筑面积400元/平方米计算。当A类和B类房屋现状容积率小于0.3时，可按确认并公示的国有土地使用面积的30%、400元/平方米的标准计算，并应扣减职工宿舍用房的装修及附属物补偿款。
C类和D类房屋不给予装修及附属物补偿。
第十九条用于生产经营活动设备设施的补偿，按生产经营规模参考市场合理工位设施（设备设施）配置标准，由房地产评估机构或资产评估机构据实评估作价；对超出合理生产经营规模和工位设施（设备设施）配置标准，被征收人又无法证明其使用合理性的，按评估作价的50%给予补偿。
第二十条移机费、地上物搬迁补助费标准，参照相关区域补偿水平结合市场价格确定（详见附件3）。
第二十一条特殊设备、材料等搬迁补助费市场询价程序
（一）询价过程由征收劳务机构牵头，房地产价格评估机构参与，每个询价项目应到3个不同的经营市场询价，询价单位不少于3家，并记录询价人及被询价人的姓名、联系方式、询价内容和结果，形成完整的影像资料和记录；
（二）询价结束后由征收劳务机构将询价结果上报综合问题处理组进行认定。
第二十二条房屋停产停业损失补偿由房地产价格评估机构依据《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建法〔2011〕18号）评估后给予补偿。也可选择以下方式补偿：
利用房屋从事生产经营活动，工商营业执照等合法经营批准文件在有效期内，批准经营场所与被征收房屋坐落一致且已办理税务登记并具有纳税凭证,按A类和B类房屋建筑面积的70%给予800元/平方米的停产停业损失补偿；C类和D类房屋不给予停产停业损失补偿。
被征收人认为其经营面积超过补偿面积时，由被征收人提出申请并提供以下证明材料后，可按综合问题处理组研究后的结果给予补偿：
1.提供入户调查通知时点前，房屋、规划等审批文件上标明的经营用途面积或三个以上部门（工商、税务、属地政府、安监等部门）提交的能够证明经营面积超过房屋建筑面积70%的情况说明；
2.提供用于经营商品的进出货账单；
3.提供入户调查时和以前的实际生产经营状况照片。
签约期限内未达成协议的停产停业损失补偿标准，按房地产价格评估机构出具的结果确定。
第二十三条对于能提供用地、经营合法有效手续，且因企业经营性质的需要，在已有房屋建筑面积外利用棚房或露天场地经营的特殊行业，可按棚房或露天场地实测经营面积给予52元/平方米补偿。
第二十四条搬迁费按A类被征收房屋建筑面积给予50元/平方米补偿；B类、C类和D类房屋不给予搬迁费。
第二十五条临时安置费按A类被征收房屋建筑面积125元/平方米/月给予补助，发放期限为四个月；B类、C类和D类房屋不给予临时安置费。
第二十六条提前搬迁奖励费按认定并公示的国有土地使用面积或按A类房屋的建筑面积300元/平方米计算。
第二十七条拆除配合费按照以下标准认定：
1.B类房屋参照重置成新价评估标准的90%给予拆除配合费；
2.C类房屋在签约期限内签约，按时腾房并配合拆除的，可按照200元/平方米的标准给予拆除配合费；
第二十八条针对四处职工宿舍用房，被征收人可选择房屋产权调换方式。房屋产权调换应以货币补偿为基础，以房屋征收总补偿款与产权调换房屋价值进行结算，并由被征收人与产权调换房屋持有人另行签订协议。
第二十九条产权调换房屋价值为本项目选定的房地产价格评估机构按征收决定公告之日时点，参照产权调换房屋项目所在地的周边普通商品住房的市场价格确定。
第三十条产权调换房屋房源
通瑞嘉苑小区，毛坯现房，产权性质为商品房属性的定向安置房，坐落于潞邑街道，户型为**平方米左右的*居，**平方米左右的*居，**平方米左右的*居，本项目价格约为***元/平方米，具体套型及套数等相关情况待后续公布。
第四章协议履行及未达成协议的处理
第三十一条被征收人应在签订征收补偿协议时填写房屋所有权证和土地使用证注销登记申请。
第三十二条被征收人应在征收补偿协议约定期限内将征收范围内全部房屋（含已按本方案认定为不予补偿的房屋）腾空，并结清水、电费等全部应支付的费用；逾期的按征收补偿协议约定执行。
被征收人腾空房屋后需交出房屋钥匙，由区房屋征收事务中心组织验收，验收合格后向被征收人出具房屋腾空证明。
第三十三条区房屋征收办与被征收人在征收决定公布的签约期限内达不成补偿协议的，由区房屋征收办报请区政府，按照征补方案作出征收补偿决定。
被征收人对征收补偿决定不服的，在征收补偿决定送达之日起60日内可以依法申请行政复议，也可以在征收补偿决定送达之日起6个月内依法提起行政诉讼。
第三十四条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在征收补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区政府依法申请区人民法院强制执行。
第三十五条本方案中所指时间均为自然日。
第三十六条本方案最终以区房屋征收办解释为准。
附件：1.《认定工作小组议事规则》
3.移机费、地上物搬迁补助费标准
4.通州区张湾镇村、立禅庵、唐小庄、施园、宽街及南许场村棚户区改造项目二、三片区国有土地上房屋及地上物征收范围附图
根据《通州区张湾镇村、立禅庵、唐小庄、施园、宽街及南许场村棚户区改造项目（二、三片区）范围内国有土地上房屋及地上物征收与补偿方案》（以下简称征收补偿方案）第六条规定，为规范认定工作程序，强化责任意识，做到平稳、有序、客观、公正的认定征收补偿方案要求的事实情况，圆满完成本项目房屋征收工作，特制定本规则。
认定工作小组由张家湾镇政府牵头组织，具体成员为张家湾镇政府、区房屋征收中心、区国资委、测绘机构、房地产价格评估机构、征收劳务机构。
认定工作小组依据征收补偿方案规定的相关事宜，对被征收人、占地面积、房屋类别、建筑面积、经营面积等问题进行研究认定，并出具认定工作小组认定单。
张家湾镇政府按照征收补偿方案要求和工作进度及时组织召开会议，会议召开应遵循以下规则：
由征收劳务机构提出认定事宜，并提供证据材料（针对认定的内容，写清证据材料名称），形成文字材料，在召开认定工作小组会议前汇总至张家湾镇政府。文字材料应详细、真实、准确。
会议由张家湾镇政府组织，各参会单位应根据掌握的实际情况发表意见，对征收劳务机构提出的认定事宜逐一进行讨论核实确认，并出具认定工作小组认定单，认定结果在征收范围内公示3日。会议应由征收劳务机构做好会议记录并留存影像资料。
1.必须依据征收补偿方案的相关规定开展认定工作。
2.参会成员要真实、客观陈述认定事项的事实和理由。
3.参会成员之间是平等关系，都有充分发表意见的权利和义务。认定工作小组在议事前应先履行利害关系回避程序，并在认定单中详细记录。
4.会议采取一票否决制，否决理由不能违反或超出征收补偿方案规定，未形成统一意见的认定结果无效，不出具认定工作小组认定单。
各参会单位根据本单位工作职责履行相关责任。
1.张家湾镇政府：牵头组织召开认定工作小组会议，组织并签署认定单；对议题充分讨论并发表意见；对征收范围内房屋、土地等历史成因提供有效证据。
2.区国资委：对议题充分讨论并发表意见；对征收范围内房屋、土地、承租关系等历史成因提供有效证据；签署认定单。
3.区房屋征收中心：对议题充分讨论并发表意见；签署认定单；汇总特殊问题上报综合问题处理组。
4.测绘机构：依据征收补偿方案及专业知识对议题发表意见，落实完善认定事项；签署认定单。
5.房地产价格评估机构：依据征收补偿方案及专业知识对议题发表意见，落实完善认定事项；签署认定单。
6.征收劳务机构：对认定事项及依据逐一展示、说明，依据征收补偿方案及专业知识发表初步认定意见，落实完善认定事项；签署认定单。
认定工作小组各方人员在认定工作中出现的下列问题，应按照相关程序执行：
1.因中介服务机构工作人员组卷不齐，工作不到位或存在瑕疵的，按照《北京市房屋征收服务机构服务行为动态评价暂行办法》进行计分，并根据工作失误情况提高标准计分。
2.认定工作人员未依据事实认定，提供虚假补偿依据、证明等材料造成损失或不良影响的，交由纪检监察部门予以核查。
3.因认定工作小组会议认定事实不清或认定依据不足导致错误补偿等情况，由征收劳务机构负责追回补偿款，其他服务机构予以配合。
根据《通州区张湾镇村、立禅庵、唐小庄、施园、宽街及南许场村棚户区改造项目（二、三片区）范围内国有土地上房屋及地上物征收与补偿方案》第七条规定，为规范征收工作特殊问题处理程序，强化责任意识，做到决策民主化和科学化，高效推进通州区张湾镇村、立禅庵、唐小庄、施园、宽街及南许场村棚户区改造项目（二、三片区）范围内国有土地上房屋及地上物征收工作，特制订本议事规则。
区房屋征收办牵头成立综合问题处理组，成员单位包括区房屋征收办、区规自分局、区财政局、区司法局、区国资委、区房屋征收中心、区重大项目中心、区住保中心、张家湾镇政府。根据项目进展，组织召开综合问题处理组会议。
根据会议议题内容的专业性，可召开综合问题处理组扩大会议，邀请除常驻单位外的单位、行业协会或相关专家参会。
综合问题处理组对本方案执行过程中出现的特殊问题予以研究。
区房屋征收办组织召开会议，会议召开应遵循以下规则：
议题由区房屋征收中心提出，形成文字材料，并附相关说明等。涉及测绘等图像资料的应准备电子文档待上会使用。区房屋征收中心汇总议题后报区房屋征收办及时组织召开会议。
区房屋征收办起草会议通知，并发送至各相关单位，会议通知应后附议题，供上会单位参考。
区房屋征收办主持会议，区房屋征收中心对议题逐个详细汇报，并提供证明材料。综合问题处理组成员单位对议题充分讨论，发表意见。区房屋征收办对形成一致意见的议题梳理、组织签署会签单并出具区房屋征收办专题会议纪要。会议纪要作为征收补偿的依据。对未解决问题应及时形成材料上报区政府解决。
原则汇报议题以会前上报材料为准，未上报议题不上会讨论。
参会成员之间是平等关系，都有充分发表意见的权利和义务。综合问题处理组在议事前应先履行利害关系回避程序，即参会成员与所议事项中涉及的人员有利害关系的应当主动回避，并在会议纪要中详细记录。
会议采取一票否决制，未形成统一决议的议题不出具会议纪要。
各参会单位成员根据本单位工作职责履行相关责任。
1.区房屋征收办：牵头组织召开综合问题处理组会议，根据会议决议出具会议纪要。
2.区房屋征收中心：提出议题并报区房屋征收办；向综合问题处理组汇报议题；对议题充分讨论，并发表意见；落实会议纪要中相关内容。
3.各参会单位：对议题充分讨论，根据议题在本单位职责范围内发表意见；落实会议纪要中相关内容。
综合问题处理组各方在议事工作中出现以下问题的，按照相关程序执行：
1.服务机构因组卷不齐、工作不到位或存在瑕疵的，按照《北京市房屋征收服务机构服务行为动态评价暂行办法》进行计分。
2.各成员单位未依据事实给予认定，提供虚假补偿依据、证明等材料的，经相关领导审批后移送纪检监察部门处理。
附件3：移机费、地上物搬迁补助费标准
1.变压器、液压器、消防设备、监控设备等由房地产价格评估机构或资产评估机构作价。大型设备迁移费根据设备自重，按照3000元/吨给予补偿，此标准不限运输公里数，且每户最高迁移费不高于200万元。
2.土方的认定，由测绘机构据实测绘，按实际发生额认定。
3.室外太阳能热水器作价在装修及附属物限额补偿中。
4.其他未列事项以被征收人提供的相关装机票据为准。
附件4：通州区张湾镇村、立禅庵、唐小庄、施园、宽街及南许场村棚户区改造项目二、三片区国有土地上房屋及地上物征收范围附图
通州区张湾镇村、立禅庵、唐小庄、施园、宽街及南许场村棚户区改造项目（二、三片区）范围内国有土地上房屋及地上物征收与补偿方案
主办：北京市通州区人民政府承办：北京市通州区人民政府办公室、通州区政务服务和数据管理局政府网站标识码：1101120001 京公网安备 947号京ICP备20015255号-1
承办：北京市通州区人民政府办公室通州区政务服务和数据管理局
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