转型期的华夏幸福
每次月底看到华夏幸福的销售额越来越少，排名越来越往下掉，很多人就认为华夏幸福真的不行了，其实这是华夏幸福转型期的正常现象。
1、业务聚焦之土地整理和园区建设
华夏幸福把园区开发业务中的土地整理和园区建设交给别人来做，虽然产服费收入会下降一点，但这部分毛利率只有15%，又占用了大量资金，交给别人做可以减少资金的流出。2、业务聚焦之园区地产
园区地产毛利率有30-35%，现在园区地产有合作开发和完全有友商开发，这样华夏幸福的房子销售面积就会减少，但政府园区土地反而卖的更多，有利于华夏幸福应收账款的减少。要重点关注华夏幸福园区内政府的土地销售情况。这个是减少应收账款的关键，也是产服费变现的关键。
招商引资的产服费用为落地投资金额的45%，是利润蕞丰厚的一块，是华夏幸福的核心所在，也是华夏幸福的护城河。关注华夏幸福主要看招商引的签约金额（落地投资金额华夏幸福不公布），只要这个金额是增长的，华夏幸福的利润增长就没问题。减少1、2两点的业务，就有更多的资金来做招商引资业务。
原来资金利用低效的土地整理、园区建设业务减少后，释放出来的资金就可以做新业务，虽然是为平安代建赚点幸苦费，但管理层肯定计算过，赚这个幸苦费比土地整理和园区建设划算。
第1点减少了资金流出，第2点减少了应收账款，增加了资金流入，1、2两点可改善现金流，第3点保证了利润增长，第4点额外增加了利润。
以后华夏幸福的房子销售面积也许会越来越少，这是华夏幸福转型期出现的正常现象，如果房子销售没有了，则华夏幸福就真正做到轻资产模式了。当然园区地产30-35%的毛利率还是比较好的，对于好的区域，例如江浙区域，华夏幸福还是不会放弃园区地产的。
杠杆是有限的，现在看到孔雀城拿地少了，友商在园区拿地就相当于华夏幸福加杠杆并缩短了变现流程。根据我们跟踪的园区六月出地情况总共60亿的成交（肥东3.8亿7.1月成交），孔雀城只拿了11.2亿，不到20%，以后可能就是北方的园区招商服务和孔雀城 + 南方的商业服务和住宅。
幸福本来等分红后继续买的。今天早上瞄一眼，白酒狂飙，权重股在撑大盘，直觉上要糟，赶紧想办法提前把分红后要买的数量买了。现在随它涨。
还有一块回款，可能需要挖掘一下，那就是园区本身的税收部分。随着园区的成熟，原本在早期可以忽略不计的地方税收会逐渐增长，这块的占比以及趋势，有助于判断未来的现金流情况。半年报出来后，应该可以反推，半年报园区回款，减去卖地*0.6，大概就是来源于园区税收的部分
如果物业公司上市了我们持有物业公司的股份就被稀释了。
请问华夏幸福产服和地产的净利率分别是多少？
以后看到华夏幸福园区结算增加房子销售下降会是常态。$华夏幸福(SH600340)$
销售房子的面积会越来越少？没看懂，南方总部不是动作频频吗?
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