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　　原标题：观望持续 2023年12月产业运营服务发展报告

　　观点指数 民营园区持续观望，中南高科推轻资产平台 近期动作频频的中电光谷在月内继续签下数项合作，均为与地方政府合作建设园区，包括与济宁经开区和沈阳沈北新区的合作。以规模化扩张为主的中南高科今年亦放慢了脚步，期内推出轻资产平台“因大联科”，希望打造中南高科的“第二发展曲线”。

　　粤浦、知识城广州联合拿地，分摊风险是大势 工业用地供应在11月迎来一波新的高峰，具体市场接受度仍需等待12月数据的体现。不过，11月的成交数据再度出现下滑，市场信用有待恢复。但也要注意到，头部产业园区开发商正在年末发力，联合拿地的情况也在增加，如粤浦科技在广州所摘得的地块是与广州知识城集团联合摘得的，将用于建设粤浦·广州全球AI赋能中心项目。

　　产园REITs延续下探，交投仍冷淡 二级市场上，产业园REITs延续10月即开启的整体下行趋势，市场表现未见改善。其中，在10月完成解禁的临港创新园REIT跌幅最小，为1.56%，主要源于10月份跌幅过大，已提前透支未来跌幅。

　　民营园区持续观望，中南高科推轻资产平台

　　今年社会投资下降明显，园区投资主要以国有产业园基础设施建设推进为主，民营经济发展旺盛的珠三角亦建设了大量国有产业园，上海则出台工业上楼政策，希望加大空间密度，也借此留住更多企业，然而观望情绪比较浓厚。

　　近期动作频频的中电光谷则在月内继续签下数项合作，均为与地方政府合作建设园区，包括与济宁经开区和沈阳沈北新区的合作。以规模化扩张为主的中南高科今年亦放慢了脚步，期内推出轻资产平台“因大联科”，希望打造中南高科的“第二发展曲线”。

　　当前中小企业投资观望情绪比较浓厚，租购厂房的需求明显下滑，民营产业园区的投资亦随之降速。有的仍在加大重资产投入，但转变模式，如联东转打科技园区品牌粤浦科技，并寻求与政府平台公司合作；有的转型轻资产，如华夏幸福产服；还有的转向资产管理。

　　中南高科在此时打出“因大联科”这个品牌，也是希望能有所转变，开拓新路径。据观点指数了解，尽管今年中南高科的重资产扩张仍保持一定的速度，在各区域都有一定数量的拿地和开工建设动作，但其厂房销售和出租明显遇到了难题，因而开拓新路径成了必然。

　　据观点指数了解，“因大联科”集“创新开发、招商赋能（灯塔瓴科）、服务赋能（因大产服）”三位一体。其中因大产服的业务可以分为“园区物业”和“产业服务”两大核心板块，目前主要负责中南高科旗下园区的需要，并努力往外拓展至其他有需求的产业园。

　　据了解，目前中南高科已累计交付100多座产业园，涉及超80座城市。因大产服管理层对媒体表示，截至今年末，大概有20%的客户来自非中南高科园区。

　　粤浦、知识城广州联合拿地，分摊风险是大势

　　工业用地供应在11月迎来一波新的高峰，具体市场接受度仍需等待12月数据的体现。不过，11月的成交数据再度出现下滑，市场信用有待恢复。要注意到，头部产业园区开发商正在年末发力，联合拿地的情况也在增加，分摊风险是现时大势。

　　数据来源：Wind，观点指数整理

　　从具体拿地情况来看，报告期内继续有多家产业运营企业成功拿下产业用地，包括联东U谷、粤浦科技、万洋众创城、中南高科和华城新产业。其中，粤浦科技在广州所摘得的地块是与广州知识城集团联合摘得的，将用于建设粤浦·广州全球AI赋能中心项目。

　　长期以来，联东U谷一直是中国产业园区开发商的龙头，其长期主打多层标准化厂房，规模化复制和高速扩张是其代表名词，该模式自然令其迅速扩张成为全国性的公司，但在近年愈发强调高新制造的大环境下，显得格格不入。

　　地方政府对工业用地的规范条款越发复杂严苛，希望严加掌握工业地的具体用途。

　　为了摆脱地方政府对其固有印象，联东在2021年成立粤浦科技，寄希望通过该平台转型为科技型产业园区。

　　而此次广州拿地，粤浦科技成功拉上了知识城集团联合拿地，以总价3696万元摘得广州黄埔1.17万㎡工业用地，容积率去到4.0。地块规划产业类型为人工智能、生物技术、高端装备等新兴产业，地块固定资产投资强度为1.28万元/平方米。

　　从合资公司的股权结构来看，广州粤知科技有限公司由上海粤浦科技有限公司和知识城（广州）产业投资集团有限公司共同成立，粤浦科技持股65%，知识城产投持股35%。

　　另外，华城新产业以总价8330万元摘得顺德4.8万㎡工业用地，将用于建设顺德润智数字科创绿洲项目。这是华城新产业在佛山建设的第2个项目。此前华城已在佛山布三龙湾南海片区布局有佛山南海润慧科技园，计划打造成南海区工业上楼的标杆和样板。

　　产园REITs延续下探，交投仍冷淡

　　从交易数据来看，11月各类资产成交量、成交金额集体上升，日均区间换手率也有一定提升，仅园区基础设施类、保障性租赁住房类继续下行，但除生态环保类换手率超1%外，其余均在1%以下，反映了二级市场仍维持悲观，交投冷淡。

　　二级市场上，产业园REITs延续10月开启的整体下行趋势，市场表现未见改善。其中，在10月完成解禁的临港创新园REIT跌幅最小，为1.56%，主要源于10月份跌幅过大，已提前透支未来跌幅。

　　另外，建信中关村产园REIT、华夏合肥高新产园REIT与华夏和达高科产园REIT跌幅分别为16.16%、15.87%与15.40%，跌幅位居前三，其余产品跌幅均处于3.79%-4.50%，整体下行趋势难见改善。

　　就投资收益而言，我国公募REITs板块间的综合收益已出现明显分化，产业园REITs受到宏观因素的极大影响，投资者持有的综合收益基本为负；从分红回报率来看，产业园REITs目前派息率在4%-5%之间，亦低于高速公路领衔的特许经营权类产品的8-13%，尽管高速公路也受到了经济环境的极大影响。

　　截至目前，上市交易的公募REITs共29只，首发募集资金总额达954.52亿元，离千亿大关愈发接近，而若记上4单扩募的金额，发行规模已经超过千亿。

　　从目前还在证交所走流程的产品来看，截至今年11月末有4支REITs已通过但未正式上市交易，另外还有10支产品正在审批中。而10支正在审批的产品中有4支属于园区基础设施类，其中包括易方达广州开发区高新产业园REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT、中金重庆两江产业园REIT及博时津开科工产业园REIT。

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