江苏省自然资源厅关于推动工业用地混合复合立体高效配置的通知
各市、县（市、区）自然资源主管部门：
为深化土地要素市场化配置改革，贯彻落实省政府办公厅《关于进一步推进工业用地提质增效的意见》（苏政办发﹝2021﹞103号），适应新产业新业态新技术发展需求，支持产业转型升级和城市功能品质提升，提升工业用地配置效率，服务保障高质量发展，现就推动工业用地混合复合立体高效配置通知如下。
一、科学规划布局。鼓励依据国土空间规划划定的工业用地保障线和土地储备规划划定的工业用地储备片区，用好新增，盘活存量，明确工业用地范围、布局、用途、开发强度、起止深度、空间层次和建设时序等要求，统筹地上地表地下空间利用，实施立体分层前期开发。在符合国土空间规划、用途管制规则等前提下，鼓励以功能用途互利、环境要求相似或相互间无不利影响的功能混合和空间分层设置，推动在同一空间内整体或者分别设立地上、地表和地下建设用地使用权，通过地上地表地下空间的“立体净地”供应，形成功能多元、集约紧凑、有机链接、层次明晰的工业用地混合复合立体高效配置模式，支持产业协同、产城融合。
二、增加用途分类。高标准厂房用地按工业用途管理，国家大学科技园、科技企业孵化器实行只租不售、租金管制、租户审核、转让限制的，用地可按科教用途管理。在《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》基础上，新增“新型工业用地（100104）”、“研发设计用地（090201）”2个三级类用地。新型工业用地（100104）适用类型为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的综合性工业用地；研发设计用地（090201）适用类型以文化创意、总部办公以及其它研发设计为主。详细规划和规划条件中混合用地可采用两种或两种以上用地分类代码组合表达的方式，各地可结合规划管理实际，细化用地混合的具体规定。
三、明确主辅用途。在符合安全生产和环境保护要求的前提下，遵循产业关联、功能互动、用地兼容、提高土地利用效能的原则，依据功能重要性及其计容建筑面积占比确定混合用地主导用途。涉及公共安全、环境保护及特殊功能需求的用途不得混合利用，支持地方按照主导用途大类，综合考虑空间、布局、业态融合、安全生产、环境保护等因素，探索制订主辅用途“准入组合+负面清单”，明确两种或两种以上用途混合的类型和比例等内容，引导工业、仓储、研发、办公、商业等用途混合布局、空间设施共享，合理预留弹性发展空间。以工业为主导功能的混合用地，融合研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等其他产业用途和配套行政办公、生活服务设施辅助功能建筑面积占地上建筑总面积的比例可提高到30%，其中配套行政办公、生活服务设施的比例不超过地上建筑总面积的15%，不得单独分割转让、抵押。依据详细规划，确定主导用途和主辅用途混合比例并写入规划条件和供地方案，同时明确容积率、建筑高度等规划指标以及工业用地规模、分割转让限制等要求，并在向土地供应集体决策机构汇报时专门作出说明，经批准后实施。
四、空间分层配置。充分考虑业态融合发展需要，细化工业用地空间平面布局和竖向分层分区要求，将传统集中于地表的土地使用权配置向地上地下两级延伸和拓展，推动以三维方式确定权属界线封闭且能够独立使用的宗地空间范围，整体或者分别设立地上、地表和地下建设用地使用权，供地时将相应使用要求和使用权、地役权、共有权及相邻空间关系约定等纳入有偿使用合同。依法设立地役权的，在征得相关权利人书面同意后在规划条件和供地公告中明示；有偿使用合同订立后由需役地与供役地双方签订地役权合同，地役权期限约定不得超过需役地与供役地双方土地使用权剩余期限；地役权自地役权合同生效时设立，需役地与供役地双方可以依法申请地役权登记。
五、确定使用年期。主导用途为工业的立体复合用地，主导用途和辅助用途的出让年限不得高于各自的法定出让蕞高年限。原地表土地使用权人申请结建地上、地下空间的，可以协议方式配置，结建地上、地下空间的使用年限与地表土地使用权剩余使用年期一致。土地使用权使用期限届满后的续期和续期费用缴纳，依照法律、法规和行政规定办理。
六、地价支持政策。完善以基准地价、标定地价为核心的工业用地价格成果体系和更新机制。结合产业政策和项目绩效情况，工业用地和研发用地出让起始价，经市场评估后，蕞低可分别按全国工业用地出让蕞低价标准和当地研发用地基准地价管理要求，经集体决策确定。采用弹性年期出让的，出让价格按照基准地价对应的蕞高年限进行年期修正。采用先租后让供应的，租让起始总价、先期租赁的土地租金经市场评估后由集体决策确定，后期租赁转出让的土地价款，按土地租让总价扣除已缴纳租金的余额确定。土地使用权人利用自有工业用地，根据相关规划及有关规定允许提高容积率和增加地下空间的，不增收土地价款。工业用地地上空间（空中连廊）和结建地下空间建筑面积可不计容，不收取相应地上、地下空间土地出让金。对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，改建后用作保障性租赁住房期间，不补缴土地价款。
七、存量复合改造。在符合国土空间规划前提下，结合新产业新业态发展需要，支持不同产业用地类型合理转换，依法依规推动存量工业用地复合改造。原土地使用权人可通过自主、入股、转让等方式开展改造，但法律、法规、行政规定等明确规定及划拨决定书、有偿使用合同等规定或约定应当由政府依法收回土地使用权收储的除外；原土地使用权人无法自主实施改造的，可申请由政府收储并取得合理补偿。改造后用途符合国家和省五年过渡期支持政策的，可由原土地使用权人单独申请或与引入的社会资本签订合作改造协议共同申请，经市、县人民政府批准后享受过渡期支持政策，在过渡期内完成改造。原土地使用权人和引入的社会资本可按照协议约定就转让行为依法向不动产登记机构共同申请预告登记。过渡期内完成改造及涉及转让需办理改变用地主体和规划条件的手续时，除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外，其余可以按新用途、市场价协议方式办理，但法律、法规、行政规定等明确规定及划拨决定书、有偿使用合同等规定或约定应当收回土地使用权重新出让的除外。
八、促进提质增效。在符合国土空间规划前提下，对不具备低效用地独立再开发条件且单宗用地面积不超过3亩，但与周边相邻土地统一规划建设效率效益更优，或是原则上单宗用地面积不超过3亩的零星建设用地（边角地、夹心地、插花地等），累计不超过低效用地再开发项目用地总面积10%，经市、县人民政府批准，可以协议出让方式供地。出让年限以已供地块剩余年限为蕞高出让年限，土地价格以相应用途基准地价进行年期修正确定。再开发后土地用途变更为商品住宅及城市基础设施、公共设施的，应依法收回纳入政府土地储备。对旧城区改建需异地搬迁改造的工业用地，在收回原土地使用权后，经批准可按照土地使用标准以协议出让方式为原土地使用权人安排同类用途用地。
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