華夏幸福：中期業績高增長產業新城模式優勢突顯
華夏幸福於8月18日晚間公告了2014年半年度財務報告。財報顯示，公司今年上半年實現銷售額242.13 億元，較上年同期增長52.20%，在2014年上半年中國房地產企業銷售增速TOP20中排名第二﹔實現歸屬母公司所有者的淨利潤23.01億元，較上年同期增長30.06%，業績增速明顯高於傳統房地產企業的平均值。
華夏幸福之所以能夠在房地產行業整體表現不佳的情況下保持業績高速增長，主要歸功於公司獨特的產業新城模式。在“固安樣板”獲得成功后，華夏幸福開始在包括環北京、環上海在內的多個核心城市圈復制產業新城業務，這種“多點開花”的產業新城布局為公司當期及今后的業績增長提供了可靠支撐。
華夏幸福的具體業務分為產業新城開發建設和城市地產兩大類，前者主要涉及整個園區的區域開發和運營服務，包括園區的基礎建設、土地整理、住宅及工業廠房的開發、招商引資以及企業入園后的物業管理服務等﹔城市地產業務則主要從事城市的住宅、酒店、物業的開發。截至目前，產業新城開發建設業務佔公司全部銷售額的90%以上，為華夏幸福的蕞主要業務，這也是公司區別於其他傳統房地產開發商的地方。
憑借獨特的新城開發模式，華夏幸福在宏觀經濟放緩、限購限貸的不利宏觀環境下，近幾年仍然實現了業績的持續高速增長，公司2011年—2013年實現的營業收入分別為77.9億元、120.76億元和210.6億元，年復合增長率高達64.4%﹔實現的歸屬於母公司股東的淨利潤分別為13.58億元、17.84億元和27.15億元，年復合增長率也達到了41.49%，位居行業前列。
今年上半年，華夏幸福依然保持著業績的強勁增長，1-6月實現營業收入113.82億元，較上年同期增長29.58%，實現歸屬於母公司股東的淨利潤23.01億元，同比增長30.06%。從業績構成看，產業新城業務實現銷售收入103.82億元，同比增長36.19%，佔全部銷售額的92%﹔城市地產及其他業務實現營業收入約10億元，同比減少12.48%，佔當期全部營業收入的8%左右。值得一提的是，公司投資運營的園區今年上半年新城新增簽約入園企業36家，新增簽約投資額211.8億元，大幅高於去年同期28家新增入園企業和102.4億元的新增簽約投資額。不僅如此，華夏幸福今年上半年還新拓展了2 個園區進行產業新城的開發建設，分別位於北京房山和河北任丘。另外，公司與南京市溧水經濟開發區管委會、保定市人民政府就合作開發建設經營江蘇溧水及白洋澱科技城約定區域分別簽署合作框架協議。
華夏幸福近些年的發展之所以如此迅速，一個非常重要的原因就是公司“固安樣板”的成功。在固安，當地政府和華夏幸福創造性地採用了“政府主導，企業運作”的運營機制，在明確權、責、利的基礎上進行市場化、企業化的運作，企業主要提供包括城市發展定位和空間規劃、產業促進、城市公共配套服務、城市建設、城市運營等一站式解決方案。
“固安樣板”的一個明顯優點是解決了傳統園區開發的資金和招商的瓶頸，可實現政府與企業的雙贏，受到了地方政府的廣泛歡迎，因此有望獲政府大力推廣。
截至2013年12月底，華夏幸福已為固安產業新城累計引入企業近400家，包括北京大學分子醫學研究所、博雅干細胞科技有限公司等生物醫***類科技研發機構與企業，以航天科技集團、航天科工為核心的航天企業等，形成了生物醫***、航天、新一代信息技術、汽車零部件、高端裝備制造等五大新興產業集群，實現簽約投資額超600億元。
報告期內，固安產業新城在原有基礎上又新增入園企業14家，新增簽約投資額85億元。
在盈利模式方面，華夏幸福“固安樣板”有土地整理、基建、商品房開發和招商引資、運營服務等多個盈利點。和傳統的業務模式相比，華夏幸福的產業新城模式中，有多層次的盈利點，可以支撐和協調其短期業績，並為長期可持續的業績提供保障。在“固安樣板”模式獲得成功后，華夏幸福便將此模式復制到核心城市的其他地區，以實現“聚焦大北京，做大環上海”的戰略布局。據統計，公司近3 年公司在環北京、環上海、環沈陽經濟圈投資開發建設超過20個產業新城和城市產業綜合體，今年上半年又開始布局環武漢經濟圈。
截至目前，華夏幸福已在環北京周邊已經簽訂多個園區。其中，今年5月與房山區人民政府簽訂的北京張坊的園區項目標志著公司將“固安模式”正式復制進北京﹔而保定、任丘、逐鹿園區項目的拓展標志著公司的產業新城業務版圖已由北京中心輻射50-100公裡半徑范圍擴展至100-150公裡半徑范圍，戰略鎖定較大面積的環首都經濟圈區域稀缺資源。
華夏幸福產業新城模式另一個重要優點就是其特有的開放性的平台屬性，能夠聚集、整合多樣化的商業、產業、資本等外部資源，衍生出各色各樣的傳統業態和創新業務，通過合理的制度設計，進而創造出永續發展的互利共生的生態系統。
產業新城這種開放性的平台屬性和聚集的豐富的產業資源或將為華夏幸福進入創投領域提供極大的優勢。目前公司僅固安園區的入駐企業就超過百家，為公司涉足產業投資領域提供了優質的投資蓄水池。
今年3月，華夏幸福通過香港全資子公司環球產業投資在美國硅谷設立產業孵化器，標志著公司強勢進入創投領域。該孵化器設立的主要目的是培育和孵化高新技術項目，針對不同生命周期的企業，公司可衍生開展VC、PE等股權產業投資業務。通過對孵化器及園區內企業的股權投資，華夏幸福不僅可長期分享優秀企業的成長，獲得投資收益﹔另一方面，若海外企業歸來入駐公司園區，不僅能直接為公司帶來落地投資額的分成收益，還能通過企業和園區的正反饋效應帶來園區的發展升級。
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