异地复制的新战场“造城者”华夏幸福换挡
“新西塘孔雀城，要了解一下吗？”在嘉善南站的站前广场，手持宣传单张的销售对每一个出站的乘客都会问上一句，他们口中的这个房地产项目距离嘉善南站仅有一公里。
出嘉善南站沿宏业路在第一个路口右转，便驶入了双向八车道的嘉善大道，再径直往前约900米，一座具有江南特色的白墙灰瓦建筑映入眼帘，这是嘉善产业新城的城市规划馆。
一个城市规划馆，一个产业园区，一个五星级酒店、一座孔雀城和一座管委会大楼是华夏幸福打造产业新城的标配。在嘉善南站附近12平方公里的委托开发区域中，这些承诺都在逐步兑现。
起家于河北廊坊的华夏幸福在固安、大厂、香河等县域留下了一座座产业新城，但从区位而言，它们都位于具有地缘优势的环京区域。嘉善产业新城的特殊性在于它是华夏幸福走出环京的第一个项目，也成为异地复制模式的“试金石”。
自2013年签下嘉善产业新城，关于异地复制的“拷问”就已经开始，用5年交出的答卷写在了华夏幸福2017年的年报中，过百亿的销售额从一定层面印证了华夏幸福产业新城模式的可复制性。
从2002年与固安县合作开发运营固安产业新城开始，往后的十余年，华夏幸福的“新城运动”都集中在大本营周边的环京区域。异地复制的一角在2013年被掀开，嘉善产业新城成为 “打头阵”的项目。
12平方米公里的委托开发面积虽然不及很多环京产业新城项目，但嘉善作为华夏幸福走出京津冀的第一步，承载着“试验田”的角色，用华夏幸福杭州事业部总经理王振江的话来说，压力并不小。
王振江的压力并非来自产业新城模式本身，因为有了固安的样本在先，华夏幸福的产业新城打造都遵循“1644”的原则，即以产业发展为核心、落地六项服务，弥补县域经济中的资金、人才、技术和产业方面的短板，给县域带来城市的魅力、吸引力、承载力和竞争力。这也是华夏幸福PPP模式的核心。
但不同地方的基底和诉求并不相同，这也决定了华夏幸福的异地复制并非是对固安模式的全盘照抄，“如何能跟政府的诉求匹配，是我们落地最核心的东西。”王振江说。
不同于固安等绝大多数环京项目，嘉善产业新城的区位并非远郊，它是嘉善南部新城二期，没有大量工业用地可供应，这也意味着过去固安那种以龙头工业型项目的招商并不适用，“我们原来的模式是比较适合做工业区，招商大项目。”
在研究和论证过后，智力密集型楼宇产业集群成为嘉善产业新城导入产业的方向。据时代财经了解，在嘉善产业新城内的上海人才创业园，151家企业已经完成注册，其中104家正式入驻。华夏幸福2017年的年报显示，截至去年底，嘉善区域新增签约投资额达135.98亿元。
在环京区域基本锁定的情况下，异地复制不仅承担着华夏幸福做大增量的重任，同时也是平衡风险的重要一极。过去一年，环京楼市的严控对华夏幸福产生了一定影响，2017年华夏幸福实现销售额1522亿元，同比增幅仅有26.5%。与往年的增势相比，2017年堪称华夏幸福的“小年”，主要影响即来自于环京楼市的受限。
随着异地复制力度的加大，华夏幸福的收入结构也在微妙地调整。2017年京津冀以外的区域销售额占比从2016年的7%大幅提升至23%。其一季度经营简报显示，前三月华夏幸福环京之外区域的销售面积占比已经达56%。
因为来自于地产销售的营收占比在过去一直占大头，华夏幸福也被质疑是打着产业新城的“幌子”进行圈地卖房，外界对其的分析也一直类比于传统开发商。但在华夏幸福董秘林成红看来，这是对华夏幸福模式的误解。
“华夏幸福的核心业务归根到底就是两块，即产业新城服务和园区住宅开发。”这也意味着华夏幸福的收入来源为土地二级开发获利以及政府支付园区购买服务。政府支付来源为园区新增的财政收入，包括土地出让金、税收和城市基础设施配套服务等。
在与政府合作的PPP模式中，华夏幸福需要在前期垫付建设资金，然后通过园区配套住宅销售回款，回款部分继续支持园区建设，同时根据与政府协议约定的结算期逐年结算，从而实现对园区的滚动开发建设。
换句话而言，园区住宅的开发对产业新城的打造是“必选项”，它对产业新城起到的是反哺作用。异地复制的效应之下，来自于产业园区的结转收入已经在上演“逆转”。2017年华夏幸福的总收入约593亿元，其中来自房地产开发的为289.3亿元，占比48.7%。此前两年，该部分的收入占比分别为73%和66%。
产业园区业务由于成本较低，这也决定了该板块的高毛利属性，华夏幸福产业发展服务2017年的毛利率达92.25%，同期房地产开发业务为22.27%。
产业新城不同于地产业务，它的结算金额会发生一定的延期。随着产业新城数量的增多，2017年华夏幸福的应收账款达189亿，同比大增100%，而应收账款90%以上为政府应支付的园区结算收入。实际上，从2013年到2017年，华夏幸福的应收账款期末余额增长超过9.8倍。
林成红指出，该部分应收账款的期限基本上为一年，“政府是分期支付的，只要有增量，政府就会优先安排支付”。华夏幸福与政府结算模式大致是，园区企业跟政府签约，然后真正落地投资，经过审计确定企业投资额属实之后，政府会将需要支付给华夏幸福的费用列入下一年度的财政预算支出。由于这涉及到当地人大的报审，一般需要一年左右的到账时间。
华夏幸福的模式决定了它在布局、融资和土储方面都要差异于传统房企，核心城市周边30到50公里的范围是它锁定的开发区域。“传统的房地产开发商能融资的方式是纯信用融资，或者用土地做抵押融资。但是华夏幸福不太一样，它的模式是产业新城，就决定了融资方式一定比别人要多。”林成红说。
去年，华夏幸福做了几单全国首创的融资方式，基于新型城镇化供热收费权的融资、市政物业融资、固安权益的PPP融资。多元化的融资也使得华夏幸福2017年的加权平均利息成本下降一个百分点至5.98%。
作为“非典型房企”，华夏幸福过去的权益销售和流量销售总是保持高度一致，甚至在资本市场，有人开玩笑地说华夏幸福是一家“吃独食”的企业，但这样的局面正在发生改变。
华夏幸福的“聚焦全面开放合作”进入到实质性阶段。2018年1月25日至27日，华夏幸福先后与东原地产、旭辉集团和阳光城三家房企签订战略合作框架协议，未来将在拿地、开发等多层面展开合作。
因为开放合作的力度空前，华夏幸福在近期也招致诸多“绯闻”。4月9日有媒体报道，华夏幸福在与融创洽谈合作。不过，林成红在采访中澄清，“与融创的合作，反正我没听说过。”
华夏幸福地产业务的全面合作并非“资产甩卖”，在林成红看来，主动的成份要大于被动。“其实事情非常简单，并没有那么多的阴谋和阳谋，主动的成份是非常高的。不管是产业、基金还是房地产开发，都需要有合作。既然主动决定了，是全面合作就不只是房地产的合作。”
今年2月华夏幸福与旭辉旗下子公司联合竞得嘉善区域的两宗土地，这样联合拿地的方式对华夏幸福来说尚属首次。林成红指出，地产的合作其实也是顺势而为。
“也只是现在才有合作的条件和可能。很多年前，开发商在大规模布局核心一二线或者三四线的时候，我们这些地方还没有太多人注意到，以前想跟别人合作，别人会觉得看不懂，怕有风险不愿意来。但是核心都市圈的逻辑出来后，我们也越来越被开发商所认同和接受。”
不过，地产的合作也并非一概而论。林成红向时代财经表示，在环京区域，华夏幸福与其他开发商的合作要求占有主动权，而在环京之外的其他区域，可以按照同股同权的原则进行合作。背后的逻辑是，环京区域在严控之下，土地已经很难有增量。
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