民企懋源大手笔北京拍地是“兜底”还是“抄底”？
北京一块超低容积率地块引起了广泛关注。
北京一块超低容积率地块引起了广泛关注。
9月12日，北京迎来本月首场土拍。懋源以43.2亿元托底拿下顺义后沙峪地块。综合楼面价约2.67万/平方米，销售指导价为6.1万/平方米（允许10%浮动）。
根据挂牌文件，该地块土地面积约为17.11万平方米，总建筑面积约为18.59万平方米。其中，SY00-1801-0105地块为托幼用地，由竞得人负责建设后无偿移交给相关部门。值得注意的是，此地块容积率仅为1.1，控高只有24米，项目大概率会打造别墅或大平层产品。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，从拿地金额上来看，对开发商资金要求还是比较高的。这块地定位比较清晰，未来会做成高端改善产品。
近两年来，顺义逐渐成为北京楼市的热点区域。数据显示，2023年顺义新房累计成交6914套，位列全市第一。今年上半年，顺义新房成交2046套，仅比昌平少成交28套，排名全市第二。
具体来看，此次成交地块全名为顺义区后沙峪镇西泗上村棚户区改造土地开发项目SY00-1801-0104、0105、0106、0107地块R2二类居住用地、B1商业用地、A334托幼用地。其中，SY00-1801-0104、0107地块为二类居住用地，总用地面积约为15.79万平方米，总建筑面积约为17.37万平方米，容积率为1.1，限高24米（局部可达36米）；SY00-1801-0105地块为托幼用地，由竞得人负责建设后无偿移交给相关部门。
业内人士表示，项目东侧挨着亚洲残奥委员会体育训练中心，再东面是北京友谊医院顺义院区，南侧紧邻温榆河公园。有公园有三甲医院，环境优美且就医方便，非常适合养老。
不过，此地块距离地铁较远。西侧距离地铁17号线号线千米。自驾比较方便，地块北侧紧邻机场高速。
除了附近的温榆河公园，地块距离罗马湖公园约1.5公里，到祥云小镇的直线公里，比较宜居。
业内人士表示，地块处于温榆河顺义园一期的东北角部分，算是公园里的房子，生态环境不错。
纵观后沙峪板块，新房内卷严重。目前在售的新房有璟上兰园、建发观云、颐璟和煦、星宸和煦，均为刚需刚改产品，最近的星宸和煦更是以高得房率赢得了广泛关注。
璟上兰园、建发观云指导价均为5.8万/平方米，建发观云网签均价5.5万/平方米，去化率近75%，璟上兰园网签均价为4.9万/平方米，去化率不到20%。颐璟和煦去化率不到10%，成交均价约为3.43万/平方米。星宸和煦是其中最晚入市的，目前已网签42套，网签均价5.65万/平方米。
不过，此次成交地块显然与以上项目不同，以高端改善为主。
“当前环境下，多数开发商对现金流回款的要求比较高，从购地角度来说，更倾向一些好地段的，销售周期比较短的刚需、刚改项目，但如别墅类的高端产品重在生根，是一个持续性销售的过程，而懋源是做高端产品的专家，有更好的产品开发能力。”严跃进表示。
公开资料显示，懋源地产成立于2000年，总资产约 230 亿元，属于京城老牌房企之一。 成立至今已开发逾 220 万平方米物业。其已开发的项目包括红玺台、钓云台、璟岳、璟玺等住宅项目，以及三环新城sunny town商业街、环球财讯中心、懋源会所等，商业、写字楼、会所项目，在业内有“豪宅专家”之称。
去年，懋源曾因一个项目名声大噪。在顺义区薛大人庄村地块，懋源打造了一个名为璟橒的项目，一共217套平墅、叠墅及合院产品。在宣传中，懋源称开盘“日光”，并获得过“2023北京必看高端别墅项目”的美誉。
麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，本宗地块最终被懋源地产收入囊中，相比大多数民营房企收缩时，其大手笔现身，会对市场信心起到一定的提振，而且懋源地产近年来以豪宅著称，此次出手或将在改善需求为主导的市场继续深耕。
除了上述顺义后沙峪出让遇冷外，相比于去年白热化拍地，今年北京土地市场略显冷清。
顺义这宗地属于北京第二轮供地中的一块。
数据显示，今年北京第二轮供地一共拟出让23宗地块，截至目前，只有10宗地成功转正。
业内人士表示，从今年前8个月北京土地拍卖市场来看，热度呈现“前高后低”特征，一季度还有触顶成交地块，从二季度开始，大多数地块均以底价成交，整体来看，热度不及去年。
从新房成交价格上也可以看出，楼市仍处于调整期。数据显示，8月北京新房成交均价约51780元/平方米，环比下降9%，同比下降18%。
据新地产观察，如今北京在售的新房中，网签均价高于指导价的楼盘寥寥无几，高于指导价的新房基本在海淀和朝阳，且也只是微涨。
住建委发布的数据显示，截至目前，北京已获得预售证的新房库存量超过了8万套，库存去化周期超过18个月。
业内人士表示，供应量大，会给新房市场带来压力，再加上二手房“以价换量”的冲击，房企也会考虑到现实销售流速而谨慎拿地。
第二轮正式上架的10宗地块里面，除了今天出让的顺义后沙峪地块，还有大兴西红门地块，丰台中关村科技园地块，通州宋庄地块，丰台新宫地块，延庆地块待出让。
此外，第三轮供地也已在路上。9月6日，北京市规划自然资源委网站发布2024年度第三轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及7宗地，土地面积约29公顷，建筑规模约56万平方米，其中海淀2宗、通州2宗，丰台、顺义、昌平各1宗。清单内项目将于9月30日前供应。
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深圳市住建局房地产信息平台数据显示，截至8月底，深圳一手住宅库存面积为50.97万平方米，共计50500套，环比上升3.1%。按照过去12个月的平均备案套数推算，8月底深圳一手住宅去化周期上升到22.2个月，比7月延长了0.4个月，库存压力再次增大。
“月初开局通常市场活跃度都不高，低开可以接受。但9月开局成交量特别低，尤其是在市场酝酿9月行情的背景下，多少有些跌出市场期待，会对市场信心产生动摇。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，市场期待更多利好提振信心。
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