方升研究从紫江集团财报分析上海版“华夏幸福”—紫竹高新区是怎样盈利的？
从规划图中我们可以看出，高新区从一开始规划就在4km2左右的产业用地周边匹配了3.73 km2的生活配套服务用地，并使东川路生活广场配套区紧邻产业用地和大学校区。紫竹高新区用地构成中，研发基地和生活配套区的所占比率基本相同，接近31%左右；大学园区的用地比率在38%左右。
产业用地和配套用地的比例设置是比较合理的。
，更何况这里是在上海。亲儿子也不带这么玩的吧。但是从园区的规划而言，这种比例无疑又是非常合适的，可以避免张江20%住宅用地的尴尬局面。
从硅谷、新竹科学园区发展的成功经验来看，大学与企业、研究机构的密切合作是建设科学园区、发展高科技产业的有效途径，张江高科在发展过程中发现研究型的大学对产业园区发展的重要性，也引入了上海中医药大学；另一方面紫竹所在的吴泾镇原来主要产业是传统重污染的化工业，已面临发展的瓶颈，急需新兴高科技产业带动当地的持续发展。
从早期的招商引资上面可以看出，主要聚焦各类国家级工程中心、跨国公司研发中心以及高科技企业等研发中心和总部企业为主。
2010 年国家正式批准紫竹高新区建设全国首个且目前是唯一一个国家级网络视听产业基地。网络视听产业基地要成为世界级的网络视听运营商，要建立一个具有集聚效应的网络视听产业链，涵盖内容生产制作、内容传播、技术研发、 产品创意、基础电信服务等，从而蕞终奠定上海市在此领域内的国际领先地位, 并成为国际一流的网络视听产业基地。规划占地 220 亩，规划总建筑面积约 40 万平方米（其中地上约 30 万平方米，地下约 10 万平方米）。
从产业园区发展阶段来看，头部阶段园区运营商主要受益来自于土地的一级开发或政府服务费用；第二阶段来自于产业建设和产业载体销售或者租金；第三阶段随着产业集聚和园区的成熟，运营商主要收入来源主要依靠于房地产销售、自持物业租金和运营服务收入。
其中，政府专项扶持资金为园区内企业所缴纳市、区两级税收收入，列入上海市和闵行区两级政府预算，建立专项资金。
从盈利模式而言和华夏幸福并没有区别。这次不只是土地开发的权利，更是拿到了漕河泾，张江都拿不到的税收分成。从公开资料来看，没有明显的类似华夏45%的税收分成约定。但考虑不可能上海市政府直接补贴民营企业，专项扶持资金背后还是紫竹高新入驻企业所产生的税收。
园区基础设施建设和土地开发收入主要是根据要求进行一级土地开发整理达到企业可以建设的要求，由紫竹高新向招拍挂部门申请，根据项目的不同情况采用公开招拍挂或带项目的招拍挂两种方式，企业取得土地并支付土地出让金，紫竹高新提供相关成本依据，申请返还70%的土地出让金，作为弥补成本的资金来源。近年来，这部份收入约占园区收入的10%左右。
园区开发收入另一个部分是政府专项扶持资金，约占园区收入的70%。专项资金由上海市政府和闵行区政府共同设立，采取总量核定、分年度安排的办法执行，由市财政和闵行区财政每年在预算内安排。专项资金十三五期间总量不低于 37.5 亿元，其市财政预算安排 15 亿元，闵行区财政安排 22.5 亿元。
以2012 及 2013 年两年为例，政府专项扶持基金共计 27.08 亿元；其中，归属紫竹高新主营业务收入 8.19 亿元，占比为30.2%。
紫竹高新一方面获得土地开发带来的收益，另一个方面还享受着园区产业发展带来的收益，同样身处上海，张江高科等产业园区确没有享受到如此的优厚待遇，不得不让人羡慕；另外获得产业服务收入这个板块和华夏幸福的盈利模式也是颇为相似，也确实不辜负上海版“华夏幸福”的名头。
总计可出租的面积是22.41万平方米。2017年和2018年1-3月份，两个项目产生的租赁等服务收入约为3.6亿元和0.8亿元。
截止2018年3月，高新区的土地一级开发及基础设施建设已经基本完成，剩余未开发规划土地有1000亩左右，主要为园区工业用地及配套建设等建设所用，目前紫竹高新在大力投资建设高新区内的自持项目，提高自身的经营能力，目前主要在建的自营项目为中国（上海）网络视听产业基地和上海紫竹国际教育园区项目，建成后将为公司带来更为可观的租金收入。
方升研究认为，首先，做产业园区，不是就必须和房地产决裂，但也不是说以做产业地产的名义大力发展房地产，这从出发点上面就有本质区别。反而，房地产的高周转和盈利性强等特点将为园区开发建设提供更多的资金，平衡现金流问题，缓解园区开发的资金问题，从2018年上半年财务数据中，我们也可以看出，市场正在惩罚哪些不卖住宅的产业园区运营商。
从产城融合的角度讲，工作在哪生活就应该在哪，产业园区的打造也必须配备一定比例的住宅项目或者说其他商业配套项目，解决园区员工的住宅、生活等问题。其次，自持项目、收取租金，增加运营服务收入等才是产业园区发展进入成熟期后蕞为长效的做法。
早期并没有通过销售房地产快速回笼现金，而是通过土地一级开发，随着入驻企业的增加，带来税收后，通过政府专项扶持资金平衡前期的开发成本，待产业有一定成熟度后，再建设自持载体，这个阶段正好也赶上了上海房地产市场的起步，通过房地产锁定利润。
截止今年3月土地一级开发共完成6,150亩，累积出让批租土地面积 2,574.00 亩。剩余未开发面积1,000亩。自持楼宇面积仅为22.4万平米。按照业内的说法，是把大好河山拱手让给了别人。但从民营企业角度而言，不啻于是蕞为稳妥的开发模式，也是短期利益蕞大化的模式。看来园区开发也未必是啥太专业的工作。一个塑料瓶生产企业也可以玩的转。
紫竹高新接下去的发展，值得业内关注，但在老板沈雯的眼里，这也许并不值得一提，因为他大概从来也没认为自己做过产业园区，而只是做了个简单的交易。
目前，闵行正推进20多平方公里的滨江岸线三大公园的建设工作；此外，规划了600亩兰香湖为青年家庭提供健康环保的生活方式，为商务技术人员构建高端绿色的休闲环境；依托于紫竹基础教育园区，区域内聚集了包括华师大紫竹双语学校等学校；产业、教育、居住互相联动发展，紫竹高新区在产城融合的道路上不在努力发展。
从历年的净利润看，紫竹高新区的盈利能力在不断增强，紫竹高新近年不断增加自持项目的数量，将盈利模式逐步转向以租赁收入为主，财政收入、股权投资收入和地产开发收入为辅的一种模式。紫竹高新另一方面也努力抓住科技创新这个重要的力量，依托高校资源，定位于“研发、创新型”的产业，使得园区发展更加具有竞争力。
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