“搬”还是“不搬”？看看租金下行办公楼租户决策
CBRE世邦魏理仕近日发布《2024年中国办公楼租户调查》指出，中国办公楼市场中租户对扩张保持谨慎乐观，续租和搬迁主导租赁交易类型，“搬”或“不搬”已是目前办公楼租赁决策的核心议题。未来三年，科技互联网、制造业、生命科学所代表的新质生产力行业将引领办公楼需求扩张，绿色出行和绿色认证楼宇成为重要的相关考量因素。
《2024年中国办公楼租户调查》于2024年5月27日启动，6月30日截止。通过对来自237家在中国内地运营的受访企业（71%中资，29%外资）反馈的分析，揭示办公楼市场中租赁需求、选址偏好、工作场所策略以及ESG实践等方面的关键趋势与变化。
未来三年企业对办公面积扩张保持谨慎
调查显示，企业对未来三年的办公面积扩张持谨慎乐观态度。38%的受访租户计划在未来三年增加办公面积，略低于去年但高于过去三年平均水平。大幅增减办公面积意愿的租户比例均显著下降，说明企业期望未来三年的业务发展逐步进入新稳态。不同规模企业均表现出净扩租意愿，中小企业尤为积极，大型企业则更注重优化整合现有空间。
细分行业层面，未来三年，科技互联网、制造业、生命科学所代表的新质生产力将引领办公楼需求扩张。专业服务稳定增长，金融、地产动能减弱。科技互联网行业缩减面积的比例明显减少，同时在人工智能相关企业的带动下，新租面积在连续两年大幅下降后首度回升，同比增长2%。此外，今年以来的教培政策利好以及近期热门游戏《黑神话：悟空》的火爆，有望促进在线教育及游戏等细分领域的扩张。
随着可租赁面积充裕、租金下调及租约集中到期，加之企业房地产预算的审慎态度，“搬”或“不搬”成为当前办公楼租赁决策的核心议题。调查显示，降租或更为灵活的租约条款是企业决定续租或搬迁的首要考量，配套设施和服务紧随其后。另有六成租户将区位优势纳入选址决定性因素；1/3的租户关注楼宇是否符合可持续发展目标以及企业资本支出预算。
细化楼宇特质需求发现，公共交通通达性、活动举办场地、餐饮和商业配套是租金之外租户蕞注重的三大选址因素。此外，楼宇的定制化装修服务和精装修交付的办公空间对资本支出预算不足的企业吸引力更大。
调查还指出，有11%的租户表示搬迁的主要目的是为了寻找新的总部，主要集中在制造业（23%），专业服务业（23%）、科技互联网（19%）和医药及生命科学行业（15%）。总部选址也具备成本控制、楼宇品质等普遍性诉求，同时行业特性对选址影响有重大影响，如制造业与科技企业偏好靠近工厂或研发中心，专业服务业则寻求全市通达性。同时，超半数有搬迁需求的企业重视跨楼宇灵活办公空间，显示出伴随总部选址时可能出现的空间整合，企业也高度关注未来办公资产组合的灵活性。
当前，降低人均工位面积和提升共享比例仍是优化空间利用率，以降低房地产成本的有效途径。同时，企业正积极通过调整办公室布局、设立变革管理机制及利用房地产科技等手段，力求提升员工体验。
ESG方面，今年调查结果显示，已设立零碳目标的企业占比继续攀升至31%，其中7成企业要在2030年或更早前实现目标。在写字楼租赁市场，绿色出行和绿色认证楼宇已成为企业ESG战略中的首要考量因素。在成本控制压力下，企业正努力在长期的ESG承诺与短期财务目标间寻找平衡，绿色建筑认证楼宇的租金溢价接受度有所下降，部分租户甚至提出“棕色折价”要求。
世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示：“随着企业零碳目标的临近，企业对绿色楼宇的需求愈发迫切。世邦魏理仕数据显示，具备LEED等绿色认证的办公楼在租金上展现出更强的稳定性，而棕色项目（非认证项目）的租金降幅则明显偏高。这一趋势预计将持续，引领市场迈向更加绿色、可持续的方向发展。从全国市场来看，尽管京沪绿色楼宇渗透率较高，但其他城市仍显不足，这为企业提供绿色战略布局新机遇。”
世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部办公楼负责人张越表示：“当前写字楼市场为租户和业主均带来战略调整新契机。租户应把握市场机遇，通过优化资产组合、提升职场效率与员工体验、引入灵活性条款及推进绿色租赁，实现降本提质与可持续发展。而业主则需精准把握市场需求，关注新兴行业与存量租户升级，通过提供个性化商务配套与增值服务、加速资产绿化等措施，提升楼宇吸引力与ESG表现，以期在激烈的市场竞争中脱颖而出。”（世邦魏理仕供图）
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