华夏幸福的乘风破浪时刻
半个多月前，国内蕞大的房产中介平台贝壳正式登陆纽交所，尽管背负着颠覆中介行业等众多争议，贝壳仍创下了近两年中资公司在美国蕞大募资规模的IPO。
“做正确而难的事”是贝壳创始人左晖的座右铭，长期主义的坚持下，左晖用十九年带领不走寻常路的贝壳迎来了高光时刻。
数十万亿的房地产市场中，当高周转、规模论成为令房企们趋势若骛的主流，华夏幸福则是典型的非主流选手，用产业新城的打法走出一条地产的窄门之路。
8月28日，华夏幸福发布上半年业绩报告，期内华夏幸福实现营业收入373.72亿元，其中园区结算收入额198.44亿元，同比增长45.68%，占比首次超过房地产业务，产业服务收入132.09亿元，同比增长逾10%。
国内的产业地产领域中，华夏幸福是不容置疑的领军者，以环京区域的固安为起点，其产业新城模式已成功在嘉善、舒城、溧水等长三角都市圈区域实现异地复制。
数据显示，2020年上半年，华夏幸福环北京以外区域新增产业服务收入102.38亿元，同比增长16.69%；与此同时，上半年环北京以外区域的销售额占华夏幸福整体销售额比例从上一年度的58.21%进一步提升至64.98%。
事实上，随着行业整合度不断提高，拥有独特优势的房企不仅能筑起坚固的护城河，安全地穿越周期；另一方面，推动基础设施公募REITs开放等宏观政策风口下，对背靠产业新城业务的房企而言无疑将是利好。
业务发展的可持续性、利润增长的确定性、财务的安全可控性，经历前两年水逆后，华夏幸福正迎来逆风翻盘的时刻。
作为“产业新城运营商”，华夏幸福产业新城模式具有鲜明的前期投入和资金沉淀周期长的特点，只有保证资金链稳定，才能等到园区实现盈利的收成期。
除了利用地产开发和销售的现金流补血，更有赖于强大的融资能力、财务管理能力和运营效率。
众所周知，两年前的华夏幸福，融资和财务状况曾是其蕞大的痛点。
随着平安入股，这一情况正在持续改善。
2020年半年报显示，期内华夏幸福的销售回款率为72.5%，较去年同期提升11个百分点。
此外，随着产业园区逐渐成熟，未来也将持续产生收益，为公司实现现金回血。
得益于销售现金回款和园区回血，在土地支付金额较去年同期增加27亿元的情况下，上半年华夏幸福的整体经营活动现金流比2019年同期净流出额减少了20亿元。
内耗同样在减少，上半年华夏幸福管理费用率同比下降0.4个百分点，为连续第三年下降，显示公司运营管理效率正在逐步优化。
数据显示，截至2020年6月30日，华夏幸福的资产负债率为83.1%，同比去年同期下降5.0个百分点，比年初亦下降0.76个百分点，呈持续下降趋势，而剔除合同负债后的资产负债率约58%，保持在比较安全的水平。
此外，华夏幸福的银行授信保额度为3449亿元，截至上半年只动用了625亿元，余额较为充足。
在融资端，利用产业新城项目进行PPP资产证券化等多种形式的融资，华夏幸福则能在房地产行业融资大门收紧的情况下，拥有更稳定的融资渠道。
例如，除传统的公司债、美元债、中期票据外，今年3月，华夏幸福全资子公司九通投资通过华夏幸福德清县雷甸产业新城PPP项目资产支持专项计划发行资产支持证券，发行规模19.1亿元。
值得一提的是，在上半年境内融资环境略为放松的窗口下，华夏幸福也对两笔债券利率进行了下调，进一步降低融资成本。
其中，“18华夏01”债券后2年票面利率由6.80%调整为5.00%，目前该债券存续规模为24.75亿元。
“18华夏03”债券后1年票面利率由7.15%调整为4.40%，目前该债券存续规模为20亿元。
评级方面，华夏幸福已获得中诚信、大公国际、东方金诚等多家国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级。
更重要的是，上帝不仅没有关上窗，更为你打开了一扇门。
2020年4月，证监会、国家发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。
8月26日，深交所召开基础设施公募REITs实务讨论会，并表示公募REITs审核、发售等相关配套业务规则的制定工作已基本完成，履行相关程序后将尽快发布，公募REITs呼之欲出。
REITs，简称“不动产投资信托”，即通过公司、信托或其他组织形式募集资金并投资于具有稳定收入的房地产、不动产及基础设施资产，将缺乏流动性的基础设施存量资产转化成流动性强的金融产品，从而提高资金的利用效率。
事实上，此前中国不动产投资领域有类似的资产支持证券产品，比如ABS、CMBS等，但都以私募基金为主，并没有真正意义上的公募REITs。
业内人士指出，公募相对私募，具备募集规模大、没有投资人数量上限、流动性好等优势，同时也为投资者丰富了投资品种和渠道。因此，发行公募REITs能够起到有效降低企业杠杆率、防范系统性金融风险的作用。
有机构预测显示，参考REITs发源地美国市场规模及GDP规模占比推算，中国公募REITs市场规模可达到6万亿人民币。
显然，一旦基础设施领域REITs在国内真正实现落地开放，对持有产业园区资产以及积极布局新基建的企业将是重大利好，帮助其盘活存量资产，降低杠杆。
而多年在产业园区领域的深耕，使得华夏幸福对基础建设类的业务非常熟悉，为其后续推行REITs积累丰富的经验。
国泰君安就指出，将直接受益于基建REITs的企业就包括华夏幸福。
这也意味着，目前传言中令房企融资面临巨大压力的“三道红线”，对华夏幸福而言或许并不会有太大影响。
运营能力持续提升，财务安全得到保障，华夏幸福在发展产城模式的路上，也将没有后顾之忧。
走在正确的道路上，华夏幸福继续在全国范围拓展产城业务，而异地复制的成功试验更为其建立起难以打破的战略壁垒。
截至2020年上半年，华夏幸福已成功布局北京、上海、广州、杭州、南京、合肥、郑州、武汉、西安、沈阳、成都等，在全国范围内形成了“3+3+N”的战略格局，包括京津冀都市圈、粤港澳都市圈、长三角都市圈，和以郑州、武汉、成都为代表的高潜都市圈，完成对中国蕞核心都市圈的覆盖。
与此同时，华夏幸福仍在不断扩大布局。
今年2月，华夏幸福获得4宗地块，土地面积20.4万平方米，成交金额12.11亿元；
3月获得3宗地块，土地面积16.54万平方米，成交金额15.17亿元；
4月获得土地面积58.25万平方米，成交金额82.26亿元；
5月，华夏幸福曾发布公告，宣布批准公司在2020年5-6月期间，在成交总额不超过220亿元范围内，通过股权并购或股权合作方式获取土地。
随着产城项目布局不断外延，华夏幸福也有了更大的野心，即通过打造垂直打通、纵向整合资源的能力，朝着平台化方向发展。
一旦平台化功能形成，将会是量变到质变的爆发。
据了解，截至2020年6月底，平台已覆盖企业8200万家、园区6200个、录入数据13.2亿条，可针对不同客群不同应用场景，为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务。
从上半年产业新城的业绩来看，百亿以上项目中，合丰泰项目在南浔正式奠基开工，欣旺达动力电池项目在南京已经实现量产，欧菲光引领的研发基地制造项目也即将投产；另外在嘉善、武陟、斗门、蒲江等地，也有多个项目集中开工。
通过提供全方位服务、打造产学研用一体化平台、成立多个产业基金等，华夏幸福的产业新城实现了对优质企业尤其是上市公司的服务、培育、投资，公司平台化价值不断凸显。
事实上，从阿里、腾讯、到美团，完成平台化的转型是每一个细分领域里排名头部的企业都必将走向的道路。
而短时间内，产业新城领域里都很难出现第二个华夏幸福。
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