华夏幸福会幸福吗？—华夏幸福长期投资指标分析
华夏幸福的商业模式复杂，变现周期长，投资难免雾里看花。我仔细分析了华夏幸福上市以来历年的年度报告后，总结了华夏幸福长期投资指标。下面本文将从定性与定量角度分析华夏幸福长期来看是星辰大海还是庞氏骗局。
往大了说，看好中国崛起，看好中国城镇化，看好中国城市圈发展，就看好华夏幸福。但是这个投资逻辑太大，在实践中基本没有指导性。继续深入，我觉得投资华夏幸福主要看以下三个方面：
2.产业新城内土地能不能卖得出去，价格是不是越卖越高；
3.产业新城内住宅能不能卖得出去，价格是不是越卖越高。
我根据华夏幸福上市以来，2011年至2018年的年度报告，整理历年的招商数据如下表所示：
嘉善应该算是华夏幸福真正意义上异地复制的开始，于是可以大体上认为上图中标黄的部分为环京大本营，其余的部分为异地复制。于是，汇总整理得到另外一张表格：
2013年异地招商金额为2亿元，2018年异地招商金额为1409.6亿元，华夏幸福的招商能力可见一般，所以产业新城内能招来商，而且华夏幸福对于招商还有一定的掌控力。
三、产业新城内土地能不能卖得出去，价格是不是越卖越高
首先产业新城内土地能不能卖得出去。
上图为上证e互动，华夏幸福董事会秘书回复投资者的提问。以此来看，产业新城内土地卖出去应该是没有问题的。另外一方面，产业新城内土地能不能卖得出去，也要看产业新城内住宅能不能卖得出去。
价格方面，我整理了华夏幸福2015年至2018年历年年度报告的数据，汇总如下表格：
除2018年因为环京限购，导致土地市场量价齐跌以外，产业院区内土地出让成交单价每年都是逐渐升高。这个很好的回答了华夏幸福的存货是否存在贬值的问题，也在很大程度上说明，华夏幸福产业新城内土地能够卖的出去，而且卖的价格还越来越高。
四、产业新城内住宅能不能卖得出去，价格是不是越卖越高
同样是根据华夏幸福历年年度报告披露的数据，首先有如下表格：
以蕞近的2018年为例，2018年报告期末，华夏幸福可供销售房产面积144万平米，土地储备计容建筑面积为970万平米。2018年全年华夏幸福实现房地产销售面积1503万平米。这意味着截至2018年报告期末，华夏幸福可供销售房产面积加上土地储备计容建筑面积，仍然小于2018年全年房地产销售面积。所以产业新城内的住宅不仅仅是卖的出去，而且是供不应求。
再看房地产销售价格，根据华夏幸福历年年度报告以及2019年半年度报告，整理汇总如下表：
2016-2017年，环京房地产市场火爆，价格存在一定程度的虚高。2019年Q2相比2018年已经出现一定幅度的价格上涨趋势。因此华夏幸福园区的住宅不仅能卖得出去，而且价格越卖越高。
产业新城内能招来商，意味着有产业入驻，有产服结算；产业新城内土地能卖得出去，意味着有钱结算产服；产业新城内住宅能能够卖的出去，意味着有人口净流入；产业新城内土地和住宅价格越来越高，意味着蕞终变现渠道通畅，意味着存货越来越有价值。
有产业入驻，有人口净流入，蕞终变现渠道通畅，意味着华夏幸福产业新城的成功。
回到标题的问题：华夏幸福会幸福吗？
利益声明：本人持有持有华夏幸福，未来24小时没有交易计划。
关键：ZF会赖账的。不建议满仓一只，分散投资。建议换一些保利
写的很好18年园区出让土地锐减，充分说明了18年的经营困境。环京限购下地产业务现金回流困难，去杠杆下融资业务现金流也为负，又处于异地发展高峰期，为了活下来，各种刹车啊。不过，18年末可售面积加计容建面是用于19年销售的，不太合适和18年度销售面积来比较哈
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