华夏幸福PPP与招商蛇口PPC对比
对比是一种常用的表现手法，以突出被表现事物的本质特征。在产业地产领域，业内人士常将华夏幸福和宏泰发展的模式进行对比来探讨PPP模式。
本文尝试将两种差异很大的模式——华夏幸福PPP和招商蛇口PPC——从业务、合作模式、扩张路径等维度对比，以期望能说明PPC模式。能力所限，思有不及，还望见谅。
PPP（Public-Private Partnership），即公共私营合作制。是政府为了解决资金不足问题，和私人营利性企业、非营利性企业基于某个项目而形成的相互合作关系。
PPC为（Port-Park-City），即前港-中区-后城，是蛇口模式4.0版本，是一种园区开发模式，指由一个企业独立地开发、建设、经营、管理一个相对独立的区域。
接下来本文将从前提条件、操作模式、协同方式分别说明华夏幸福PPP与招商蛇口PPC模式。
华夏幸福的PPP能执行的前提条件是地方政府有丰富低廉的土地储备、有发展的需求，但资金缺乏，而当地又恰逢产业转移。
在操作模式上，可总结为“长短相济、以短养长”。
在协调发展上，由于华夏幸福本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地；
土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入，公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持；
园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群；
随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区域整体价值将获得有效提升，从而对房地产的销售形成强劲的支撑。
PPC模式的前提是港口，这个港口是“产业引擎”的意思。
操作模式上则是港口先行布局，产业园区跟进，配套城市新区开发，从而实现成片区域整体联动发展。
协调发展上，通过“前港-中区-后城”模式，邮轮业务将带动其上下游产业链进驻园区，同时园区凭借其产业服务，将加速邮轮港区的发展。
另外园区业务和邮轮业务能提升社区业务的产品价值并提供大量优质土地资源，而社区业务将通过其全产品系列开发能力对园区业务和邮轮业务形成支撑。
资金收支上，短期看，邮轮板块需要大量前期投入的新业务，社区板块的开发销售是公司利润的重要来源，园区板块的物业服务、出租管理是贡献稳定现金流的重要部分。
本文将以固安产业新城和漳州开发区说明其业务模式，考虑到个例不能说明公司全貌，因此内容仅供参考。
固安县政府与华夏幸福签订排他性的特许经营协议，设立三浦威特园区建设发展有限公司作为双方合作的项目公司。
在这一合作机制下，政府主导重大决策、组织制定规划、确定标准规范、提供政策支持；华夏幸福在与固安县政府签订排他性特许经营协议后，将通过项目公司开展土地整理投资、基础设施建设等工程。
在开发中期，公司围绕园区定位，依托企业数据库进行产业招商，并进行二级开发和产业孵化服务，并积极引进优势民生资源，并促进了公共资源配置均等化，让当地居民和外来人员同等享受优质的教育、医疗等公共资源和服务，并带动了区域的发展升级。
当企业逐渐入驻园区后，公司将持续提供产业引导和综合管理服务，蕞终实现产业新城的闭环生态。
在固安产业新城的案例中，华夏幸福的业务可总结为“BT + 招商 +房地产”。
BT模式：土地一级开发与基础设施建设；
招商引资：华夏幸福基业下设一个专业化招商中心，拥有500余人的团队，建立起庞大的客户关系管理，运用各种先进化手段进行园区招商。
在收益上，当地政府以上一年落地投资额的45%进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等，综合毛利率达到40-50%，净利率在25%左右；
房地产：据华夏幸福2018年年报，其营业收入为838亿元，其中房地产开发达598亿元，占比高达71.36%。
漳州开发区被认为是蛇口模式的成功复制，因此本文以此为案例。
根据《福建省人民政府关于颁发的通知》（闽政[1992]综367号）的规定，漳州开发区管委会行使地市一级的经济管理权限，统辖漳州开发区的一切行政事务，视作当地的政府主管部门。
管委会与招商局漳州开发区有限公司实行统一管理体制。管委会及有限公司的管理、经营均委托集团负责。
在当前的业务模式下，虽然政企在表面上已经分离，但总体而言，政企关系仍然没有完全厘清，管委会向有限公司借款开展漳州开发区的建设工作，并由管委会进行漳州开发区的运营管理，有限公司按照一定的比例获取收益。
当前的合作模式下，有限公司与管委会在执行伙伴关系的前提下，利益共享、风险共担，这一模式是个典型的BOT开发模式。
有限公司受管委会委托，对国有建设用地进行开发平整（“造地”）后，经国土局进行对外出让。
属于商住用地的，按土地拍卖净收益的50%分成并且回收开发成本；属于工业、市政用地，以开发成本的20%获取投资收益。
有限公司下属漳州开发区招商置业有限公司，受管委会委托，进行市政基础设施和公共设施等工程建设，工程完工后回收工程成本，并按工程价款的一定比例（6%-10%），收取代建工程管理手续费。
招商：“产业导入”与“产业引擎”
对园区而言，招商引资是关键。在华夏幸福PPP和招商蛇口PPC模式下，不管是从招商类型还是招商方式上，均呈现出完全不同的特征。
在华夏幸福的PPP运作模式下，招商被政府委托给华夏幸福，由华夏幸福全权负责，政府则支付落地投资额的45%。招商所产生的收益计入产业服务收入，毛利率非常高，甚至一度超过90%。
目前虽然华夏幸福由于异地扩张，招商难度增加，毛利率下降，但仍然超过70%。为了顺利招商，华夏幸福搭建了令业界称赞的招商体系。、
该体系的搭建，包括了从招商定位，到客户分析及定价、招商策略，再到推广渠道和服务体系。比如：
在产业定位上，华夏幸福分三个维度：宏观、中观、微观。宏观上洞悉行业发展趋势，围绕十个大行业，一定要统计过去3~5年每个行业新增的固定资产投资额数据，统计全球范围内产业转移和产业外溢趋势，判断每个行业技术发展趋势。
中观层面会锁定行业，进行产业链环节的细分，找到具备产业链上下游整合能力、高附加值和对区域经济发展有促进作用的产业环节，同时华夏幸福所在县域经济能够具备承载力的企业。
微观侧面则是做出企业画像，有的放矢，按图索骥，精准招商。另外，华夏幸福还会审视所处城市群的产业生态：离哪个核心都市圈的物理距离更近，就按照那个核心都市圈的产业生态制定招商方向。
同时考虑国家对该产业的政策导向，以及省市对该产业的安排和规划诉求。同时也要兼顾行业发展趋势，并进行产业链环节的细分，找到具备产业链上下游整合能力、高附加值和对区域经济发展有促进作用的产业环节。
落地时则着重建设专业的招商团队，将行业细分，缩小产业的颗粒度，针对细分行业聚焦工作重点。
在招商团队上，要求十大行业每个行业有10名以上具有专业背景的产业服务总经理，目前华夏幸福产服总经理255人，大都来自世界500强高管与国内知名开发区中层以上领导。
这批人的特点是本身就是所属行业的专家人才，在行业内又有很深人脉，能够获取大量一手项目信息。
支撑这套体系的是其组织结构、管理控制和人力资源管理。其“阿米巴式”的经营方式刺激员工工作积极性。
相比华夏幸福招商蛇口招商方面的压力要小需要，主要来自两方面原因：
（1）自身有邮轮产业，可以吸引上下游产业入驻；
（2）在PPC商业开发模式中，选择了内部价值链的“港口”这一内核，集团围绕港口业务“构建内核”，搭建内部价值链不同接点的聚合平台，为内部的公路、航运、物流板块在中区平台（围绕港口建立的产业园区）上进行聚拢，提供价值链的重构载体。
价值链重构是一个系统工程，其中内部嫁接指集团在为内部价值链重构“构建内核”后，集团利用港口作为交通枢纽所带来的物流、人流、信息流。
以提升内部价值链关键节点质量为契机，推进集团内部内部不同业务板块以“港口”为支点，向“中区平台”——这一价值链重构载体进行聚集，蕞终实现集团内部价值链的嫁接和优势叠加。
因此，本文认为，PPC模式中即包含了前港为中区引流要素，后期招商压力较低，而PPP模式中，招商对企业来说是一个几乎是从头开始的巨大挑战。
对招商蛇口而言，园区业务和邮轮业务能提升社区业务的产品价值（高价卖房）并提供大量优质土地资源（低价拿地）。
另外，招商局集团在物流、公路、金融等多个领域都有很好发展。集团若有意加速招商地产的发展，可以综合多种资源，以产业联动的方式协助公司低价拿地。
对华夏幸福而言，产业园区与地产联动模式带来极低土地成本。因为在园区开发协议中，一般都会约定一定数量土地供公司做前期开发建设，保障公司拿地。
事先的约定使得公司拿地有保障，且成本相对较低，从而公司可以不必囤积大量土地储备，事先轻资产经营和更高的盈利水平。以固安工业园为例，其拿地成本比京、沪郊县低1/3还多。
通过对比，我们可以知道，华夏幸福PPP和招商蛇口PPC模式虽然同样都使用了协调发展，但其内涵大不相同。
选址上，华夏幸福要求地方政府有丰富低廉的土地储备、有发展的需求，但资金缺乏，而当地又恰逢产业转移，招商蛇口则需要“港口（产业引擎）”；
业务上，华夏幸福是“BT + 招商引资 + 房地产开发”，招商蛇口是“BOT + 招商投资 + 房地产开发”；
招商上华夏幸福有深入的行业、区域研究，专业的团队及严格的管控体制，招商蛇口则凭借港口及自身产业资源而使招商难度较低；在价值获取上，则模式近似，都是低价拿地、高价卖房、园区运营。
《2019亿翰年度产城策略报告》、
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文/赵光、马华丽 引 言 对比是一种常用的表现手法，以突出被表现事物的本质特征。在产业地产领域，业内人士常将 华夏幸福 和宏泰发展的模式进行对比来探讨PPP模式。 本文尝试将两种差异很大的模式—— 华夏幸福 PPP和 招商蛇口 PPC——从业务、合作模式、扩张路径等维度对比，以...
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