华夏幸福2020中报：产业园区收入首超地产负债率过83%
8月28日，华夏幸福（600340.SH）发布了2020年中期业绩。上半年，华夏幸福营业收入373.72亿元，较上年同期下降3.51%，实现归属于上市公司股东的净利润60.62亿元，较上年同期下降28.52%。
在产业新城方面，华夏幸福实现了较高的增长，期内实现园区结算收入额198.44亿元，同比增长45.68%，整体收入占比首次超过房地产业务。其中产业服务收入132.09亿元，同比增长11.24%，环北京以外区域新增产业服务收入102.38亿元，同比增长16.69%。
华夏幸福还在不断加强财务管理能力，努力优化杠杆结构。截至6月30日，华夏幸福的资产负债率83.1%，同比下降5.0个百分点，比年初亦下降0.76个百分点，呈现持续下降趋势。国盛证券认为，随着华夏幸福负债率同比降低，加上未来产业新城回款能力进一步提升，其财务状况将有望继续改善。
不过，要判断一家房企对财务安全的把控能力，需要更加全面的考量。房地产行业是一个重资产行业，而华夏幸福所布局的产业地产、商业地产等领域，都需要大量的资金沉淀，在这个阶段，加强资本运作对华夏幸福而言也至关重要，这样才能将商业地产打造成新的业绩增长点。
华夏幸福成立于1998年，是中国领先的产业新城运营商，主要聚焦于新一代信息技术、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等10大产业。经过十多年的发展，已在其全国布局的产业新城打造百余个产业集群。
4月25日，华夏幸福发布了2019年年报，2018年、2019年实现的营业收入分别为837.98亿元、1052.01亿元；同比分别增长40.52%、25.55%。可见，该公司的营业收入延续了自2011年上市以来的第8次增长。
华夏幸福营业收入逐年增长的背后是其“源源不断”的增长动力。此动力又与业务板块的布局息息相关。从华夏幸福的收入结构来看，主要分为产业新城开发建设业务、房地产开发业务及其他业务。
2018年、2019年，华夏幸福由产业新城开发建设业务贡献的收入分别为297.87亿元、350.67亿元，同比分别增长4.68%、17.73%；由房地产开发业务贡献的收入分别为515.47亿元、667.44亿元，同比分别增长78.17%、29.48%。
可见，华夏幸福的核心业务收入均实现了增长，该公司表示收业绩增长与产业新城业务异地复制成果显著有关，2019年公司的产业新城及相关业务在保持环北京业务稳健发展的基础上，继续加快异地复制的推进，公司环北京以外区域在公司整体业绩占比持续增长。
值得一提的是，2019年度华夏幸福引入了包括腾讯科技（深圳）有限公司、欣旺达电动汽车电池有限公司动力电池项目等优质龙头企业及项目入驻产业园区，助力区域打造科技含量高、示范带动强的高端产业集群，仅该年度各地产业园区新增签约入园的企业就达545家，新增签约投资额为1956.13亿元。
8月28日，华夏幸福公布了2020年的半年报。其中，由产业园区结算收入达198.44亿元，同比大增45.68%。在上半年较为恶劣的经济环境下该业务“逆势”强劲增长，抗风险能力极强。
经分析，华夏幸福的产业新城开发建设业务又主要由产业发展服务、土地整理、基础设施建设及综合服务构成。2020年1-6月，产业发展服务、土地整理、基础设施建设及综合服务实现的收入同比分别增长11.24%、172.64%、618.02%及282.03%，增速十分迅猛。
上半年，华夏幸福产业新城异地复制成果继续显现，该公司表示长三角都市圈区域发展势头强劲，环杭州、环南京和环郑州区域已跻身公司业绩增长极，新能源汽车、高端装备制造、物流电商等产业集群已较成规模。期内，公司各区域入园新增签约企业176家，新增签约投资额624.6亿元。包括深圳亚瑟生物技术有限公司、中国比克亚洲控股有限公司、协鑫集成科技有限公司、广州博浩互联网服务有限公司等一批优秀企业。
另外，华夏幸福上半年房地产开发业务实现收入159.59亿元，从整体收入结构变化来看，由产业新城开发建设业务贡献的收入首次超过了房地产开发业务贡献的收入，该公司的战略重心或已发生转移。
不过，该转移将增强华夏幸福的盈利能力。上半年，产业发展服务的毛利率为85.35%，较2019年增长0.72个百分点；超房地产开发业务的毛利率近51个百分点。
从华夏幸福当前国内布局来看，包括京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区都市圈等高能核心都市圈；郑州、武汉、成都等高潜能核心都市圈以及长沙、沈阳、西安等潜力核心都市圈。国外布局区域在卡拉旺及唐格朗。
都市圈内大量土地储备，助力业绩增长
2019年，华夏幸福全年拿地421万平方米。2020年上半年拿地依然马不停蹄。
根据华夏幸福发布公告显示2月，其下属公司获得4宗地块，合计面积203961.58平方米，合计成交金额121111.95万元；3月，获得3宗土地使用权，合计面积165351.90平方米，合计成交金额1516,63.76万元；5月上旬，获得6宗土地使用权，合计面积582478.17平方米，合计成交金额822613.4万元；下旬又获得11宗土地使用权，合计面积370688.61平方米，合计成交金额273700万元；6月上旬，下属公司获得商业地产及相关业务的5宗土地使用权，合计面积506,731.57平方米，合计成交金额247727万元；下旬在广州市荔湾区获得商业地产及相关业务以及相关配套的6宗土地使用权，合计面积65750平方米，合计成交金额683900万元，计容总建筑面积448984平方米。
7月获得产业新城及相关业务8宗土地使用权、获得商业地产及相关业务11宗土地使用权。上述地块面积合计826995.75平方米，合计成交金额1046135万元；8月，获得产业新城及相关业务6宗土地使用权，上述地块面积合计140736.72平方米，合计成交金额129150万元。
截至8月末，华夏幸福及其下属子公司共获得60宗土地使用权，地块面积合计286.27万平方米，合计成交金额347.6亿元。这些地块大多位于各地区的核心板块，抗风险能力较强。
华夏幸福表示2020年下半年，公司将继续贯彻“三新”战略，坚持“好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报”的“六好”标准，精挑细选拓项目、多快好省建项目，力争在北京、上海、深圳、南京、杭州、广州、武汉和成都八大重点城市优先落地优质项目。
丰厚的土地面积储备将为华夏幸福的发展奠定坚实的基础。随着下半年我国经济的加速回暖，该公司的业绩表现值得期待。
产业新城全方位“赋能”，平台化优势突显
除积极进行土地储备外，华夏幸福也将在产业新城及其相关业务上继续着力，完善自身的产业新城平台。通过开展产业新城及相关业务，对委托区域进行整体规划，完善区域基础设施、公共设施建设，通过产业发展服务和园区运营服务实现区域产业、人口的导入，提升区域价值，创造第三产业消费需求，为所在园区提供更好的居住环境，服务产业人口，提升区域粘性。
十几年的累积，华夏幸福对产业价值的挖掘也具备了独到目光。从企业孵化到产业培育、从产业培育到发展壮大，从发展壮大到研发创新，华夏幸福参与了产业发展的全过程。
据公开资料显示，华夏幸福在美国硅谷、德国柏林、韩国首尔、北京、上海、深圳等地设立了80多个产业孵化器，其中，20余个为国家级孵化器，并不断发掘培育优质企业。河北省首个获科创板受理的企业—固安信通信号技术股份有限公司，华夏幸福就协助固安县政府为其提供了上市的全流程服务。
另外，华夏幸福对研发也相当重视，当前已与50多家高等学府、科研院所达成了战略合作。建设了清华大学（固安）中试孵化基地、清华XIN中心、中科院企业博士后工作站、哈工大工业技术研究院等多个产学研合作平台。为区域产业创新水平的提升提供有力支持。
值得一提的是，围绕十大重点产业方向，华夏幸福撬动社会资源，参与成立了新型显示产业集群发展基金等产业投资基金，拟通过基金引导龙头项目、高科技企业落户区域，与多家优质企业形成战略合作伙伴关系。
在项目合作方面，当前华夏幸福的合作方就包含了南京溧水产业新城欣旺达（300207.SZ）；河北固安产业新城京东方（000725.SZ）；安徽舒城产业新城欧菲光（002456.SZ）等优质企业。
而在资本赋能助力方面，华夏幸福不仅为园区企业建立了定制化多元化的资本综合解决方案，而且牵头成立了多只基金及投资公司，如京津冀华夏冀财大厂影视产业发展基金、河北博士后创业股权投基金、廊坊新型显示产业发展基金、合肥国耀资本投资管理有限公司、六安市产业投资基金有限公司等，并与合肥国耀资本投资管理有限公司、六安市产业投资基金有限公司等产业基金公司紧密合作，面向园区内的上市或拟上市企业，建立定制化、多元化的资本综合解决方案。
华夏幸福的产业新城平台将为园区企业赋能，提供从培育、研发创新及资本输入等方面源源不断的服务，助力园区落地企业的全方位创新与发展。而产业新城建设及发展业务具有高增长性及高毛利率，这也将为华夏幸福未来业绩的“腾飞”增添更强劲动力。
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