北京集体用地租赁房破茧
北京首批公示的集体经营性建设用地使用权用于建设租赁住房项目名单正浮出水面。北京商报记者从北京市国土资源局大兴分局官网发布的信息获悉，万科联手天恒拟入股瀛海镇租赁住房项目，这是一块集体经营性建设用地作为租赁房建设的项目。未来，万科、天恒如何与农村集体经济组织共同开发租赁项目且突破租赁市场投资回报率低、周期长等难点，颇受市场关注。
据北京市国土资源局大兴分局官网日前发布的《北京市大兴区集体经营性建设用地使用权作价入股建设租赁住房意向书公示》（以下简称《公示》）显示，北京万科天恒产城建设有限公司拟出资入股瀛海镇租赁住房项目，持股比例为49%，剩余51%将由北京汇瀛恒业有限公司持有。
据了解，早在3月6日，瀛海镇租赁住房项目曾公示协议出让集体经营性建设用地使用权建设租赁住房的意向书，该意向书信息显示，拟用地者为北京汇瀛恒安置业有限公司。根据《公示》内容，该地块土地面积9.8万平方米，规划控制建筑规模15.6万平方米。4月9日，该官网信息进一步显示，北京万科天恒产城建设有限公司拟出资价款约15.86亿元，购入该项目49%的股权，按照出资价款计算，楼面单价10146元/平方米，拟入股年限为70年。
北京商报记者从北京市企业信用信息网查询得知，北京万科天恒产城建设有限公司于今年1月成立，北京天恒建设集团有限公司是企业法人，北京万科企业有限公司则是法人股东。有行业人士从企业基本信息判断，天恒与万科的此次联手或是专门为入股该地块建设而准备的。
此外，该项目持股比例51%的北京汇瀛恒业有限公司是大兴区瀛海镇集体持股企业，为北京汇瀛恒安置业有限公司的惟一股东。
值得一提的是，在更早之前的3月6日，北京市国土资源局大兴分局官网发布了《大兴区协议出让集体经营性建设用地使用权建设租赁住房意向书公示》，除了万科天恒目前拟入股的瀛海镇租赁住房项目外，另有三宗其他地块也公布了信息，其中，黄村镇狼垡集体租赁住房项目的拟用地者为北京兴业利嘉房地产开发有限公司；西红门镇3号地C地块集体租赁住房项目的拟用地者为北京海港房地产开发有限公司；旧宫镇集体土地建设租赁住房项目的拟用者为北京文心万业文化体育产业投资基金（有限合伙）。这也是北京市首批公示的集体经营性建设用地使用权用于建设租赁住房项目。
根据北京市住建委日前发布的信息，为了尽快实现2017-2021年共建设50万套租赁住房的目标，今年北京市将继续供应集体土地200公顷用于租赁租赁房建设，而在2017年北京市已经确定了39个集体土地租赁住房项目，主要涉及朝阳、海淀、丰台、顺义、昌平、大兴等12个区，建设用地约203公顷，总建设面积约321万平方米。在这一大动作的背后是北京市去年提出的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》（以下简称《意见》）。
虽然已经确定了出让地块、面积甚至套数，但是谁来经营、如何操盘等实践的案例却并未实现，因此万科天恒联手入股瀛海镇租赁住房项目事件本身备受关注。值得一提的是，从2011年4月，北京市已开始试水利用集体土地建设公共租赁住房的试点申请，去年5月位于海淀区的唐家岭集体建设用地建设的租赁住房项目启动了选房，不过这一类租赁住房是面向保障房家庭的公租房项目，因此更具市场化特点的瀛海镇租赁住房项目未来将面临何种市场态势，万科天恒等入股企业又将如何运营也颇受关注。
针对这一问题，万科方面向北京商报记者表示，项目规划将由政府统一设计评标。也有业内人士向北京商报记者表示，万科近期启动了北京市首个出让的全自持地块项目的预租，虽然项目类型不一，但是该公司积累的运营经验将会对未来的项目起到借鉴作用。
据悉，翡翠书院被定位于万科中高端租赁住房，从目前项目透露出来的租金信息看，90平方米的三居室月租金约为1.5万-1.8万元，180平方米的四居室月租金约为3万-4万元，且项目精装修交付，会配备一部分家电产品。
不过，有不愿具名的行业观察人士向北京商报记者分析称，和全自持地块项目相比，集体建设用地的租赁项目可能自由发挥余地并不多。因为《意见》中，对于此类地块的配套、居住设计、租金和租期等都提出了详细要求，例如，《意见》要求集体土地建设的租赁住房需要配置必要的医疗、教育等居住公共服务设施。更重要的是，房屋套型结构和面积标准可结合区域实际情况，按照市场需求进行规划、设计和建设，同时实施全装修成品交房。
另外，在租金方面，《意见》要求，集体租赁住房的租金水平可统筹考虑区位、配套、市场需求等因素，并参考周边市场物业水平，与房屋租赁市场接轨。在租期上，鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过十年。除承租人另有要求外，单次租赁期限不低于三年。但如果承租人要求承租三年或以内的，出租机构不得拒绝。
即便提出了租金一次性交付十年且租金水平并不低，但是万科方面曾对外表示，翡翠书院的回报率并不高。更有数据显示，按照平均年租金为2000-2400元/平方米计算，如果该项目全部建成且100%出租，每年租金收入大约为2.73亿-3.28亿元之间，十年租金收入为27.3亿-32.8亿元之间。这意味着万科翡翠书院项目投资回报周期至少在十年以上。思源地产首席分析师郭毅表示，对于开发商而言，一次性收的十年租金其实就相当于买房人的一笔“首付”，目前还没有一个开发商能靠一笔“首付”实现项目的现金流回正。在这种情况下，万科翡翠书院想要盈利难度大。
实际上，前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期长一直是住房租赁市场发展的主要痛点。值得一提的是，对于集体土地建设租赁住房，目前北京市正在完善资金支持等配套举措，包括国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行4家银行作为首批试点已出具贷款方案，可向符合银行评级条件的农村集体经济组织、与国企合作的联营公司提供长期、足额贷款。
其中一家试点银行方案显示，贷款利率根据项目和资金市场情况适当浮动，贷款期限蕞长25年，还本付息计划也较为灵活，可按月或季归还贷款本息。
有业内人士分析认为，集体土地建设租赁房可以提供银行贷款的政策，对于万科天恒等参与这类项目的房企而言，是一大利好。前期银行贷款在很大程度上可以解决开发企业前期的成本投入问题，同时，长期的足额贷款也为开发企业缓解了租赁住房投资回报周期较长的难点。
此外，金融资本介入租房市场也给了开发企业一定的信心。以万科翡翠书院项目为例，2017年5月，万科联合上海中城勇逸投资中心、上海国际信托有限公司发起成立中城乾元基金，资金主要用于万科永丰18号地块开发建设。其中北京万科出资11.95亿元，其他4家法人出资总额为41.9亿元。这笔53.8亿元的私募基金可以代替自有资金投入。
数据显示，长租公寓的长期盈利目标为6%左右,但大多数项目的回报率现阶段看则只能在1%-3%徘徊。此前万科管理层曾透露，万科通过拿地盖房子带来的租金回报率只有3%，再算上税收后蕞终租金回报率只有2.4%。对此，专家分析，集体租赁住房收益有望超过该回报率，但对于多数进军租赁住宅的企业而言，短期盈利难度很大，还需要政府的税收减免。现阶段目标是把产品做好，未来一旦形成规模后，盈利性价值才会显现出来。
北京商报记者 董家声 彭耀广/文 代小杰/制图
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