刘玉峰老师《工业地产开发与招商运营的轻资产模式
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原标题：刘玉峰老师《工业地产开发与招商运营的轻资产模式》
《工业地产开发与招商运营的轻资产模式》
区域经济学主要观点认为，受宏观政策、区位条件、要素价格和人才等因素的影响，一个国家经济在空间上的布局总是出现不均衡的状态。其中制造业产业在区域空间布局上的不均衡是造成地区间发展不平衡的主要原因之一。产业经济学主要观点认为，产业在一个区域内随着时间的发展呈现出“产业引入、产业集聚、产业链延伸、产业升级、产业溢出和产业转移”的规律。即产业在一个地区发展成熟后，由于竞争加剧造成产业平均利润降低，迫使产业向其它区域转移。我国经济学家厉以宁教授早在90年代就提出，产业在区域间的转移呈现“梯度转移”特征。区域经济学与产业经济学上述理论，催生了产业发展的工业进园的“中国模式”和地方政府产业招商优惠政策的“中国经验”。在上述理论与政策实践引导下，各地政府大力推广以工业地产引领地方经济发展的新模式。随着工业用地规划新指标（M2.5，M0）推出，产权分割、可租可售、产城融合的工业地产模式在全国各大城市普遍推广开来。行业内也出现了诸如华夏幸福、北京联东、天安数码、张江高科、重庆盈田、中南建设、东湖高新、启迪科技、华南城、京东仓储、菜鸟物流等一大批以工业用地开发与运营为主的工业地产商。
本课程主讲人重庆大学 刘玉峰教授从2003年起，一直专注于工业地产开发与运营模式的理论和政策研究及具体实践。其蕞早在2004年在重庆大学房地产MBA班课程中就增加了专门关于工业地产开发与运营模式的课程。从2003年到2021年，经过18年持续不断的理论政策研究和工业地产开发与运营的实践，本课程总结了工业地产各个细分领域，从孵化器、创意空间、楼宇工业、科技研发类物业、总部办公、类写字楼、标准化厂房、物流配送、冷链仓储，到网红演播基地等不同工业地产类型的区域选择、产业定位、产品特征、商业模式；以及从传统制造业工业用地（M1，M2）到新型工业用地（M2.5，M0）、科研用地、物流用地和产城融合综合用地的开发模式，进行了系统性的比较和梳理。
本课程通过案例分析，对比了华夏幸福的产城融合模式、北京联东的产权分割销售模式、天安数码的类写字楼模式、启迪科技的孵化器模式、成都置信的总部经济模式、重庆盈田的轻资产招商运营模式的各自优劣。并对物流仓储的普洛斯模式、华南城模式、菜鸟和京东模式和冷链物流企业的开发模式和未来与资本融合得的发展趋势进行了讲授。
本课程基于授课人多年实施工业地产开发运营的实际经验，对工业地产的轻资产模式，如EPC+O模式、EPC+O+产业引导基金模式、股权退出模式、产业引导基金招商模式，以及工业地产PPP模式和工业地产政策性融资模式进行了实战型的讲解。
1. 通过本课程学习，扩大公司高管和中层管理者对工业地产的现状、种类、产业定位、目标客户、区域选择、开发模式和未来发展趋势，有一个全面和系统的了解。
2. 能够理解工业地产每一种模式的优劣以及对产业和区位的要求。
3. 能够深刻理解每一种工业地产开发模式成功所需要具备的客观条件和政策因素。
4. 对工业地产轻资产运营模式、产业定位、区域选择、产业招商的重点和关键点有个深刻理解。
5. 学员可以结合课程学习，理论联系实际，思考并选择适合自身公司的工业地产类型和模式。
适用于企业董事长、董事、总经理、副总经理、总监、部门经理和市场研发部等全体员工。
1．适用性。适用于任何不同规模和性质企业高层，无论是国有企业和还是民营企业；
2．实战性。提供了非常丰富的实际项目案例以及提问互动等形式；
3．通俗性。用简单的言语和现实的案例解释深奥晦涩的专业术语；
1.1 什么是工业地产？与传统房地产的区别？
1.2 工业地产存在的理论、政策与市场基础；
1.3 产业经济学的几个重要概念；
1.3.1 产业集群，产业链，产业结构；
1.3.2 产业调整，产业溢出，产业升级，产业转移；
1.3.3 龙头企业，骨干企业，配套企业，政府招商引资与区域产业培育；
1.4 产业“梯度转移”的驱动因素；
1.5 工业园区与产业发展的“中国模式”产业招商的“中国经验”；
第二章：工业地产现状类型与商业模式
2.1 工业地产现状、存在问题与发展趋势；
2.2 工业地产的主要产品类型产业定位区位选择与目标客户；
2.2.1 类写字楼工业地产（天安数码）；
2.2.2 创意空间类工业地产（佛山创意产业园）；
2.3.3 科技孵化与研发类工业地产（张江高科、北京联东）；
2.3.4 总部经济型工业地产（成都置信，启迪科技）；
2.3.5 制造业标准厂房类工业地产（重庆盈田，中南建设）；
2.3.6 物流/冷链仓储类工业地产（普洛斯、华南城、电商生鲜）；
2.3 制造业工业园区政策机遇与产业转移趋势下的刚需；
2.4 电商时代资本的宠儿：物流/冷链仓储类工业地产；
3.1 工业地产的“房地产”模式；
2.1.1 工业社区理念下的工业地产；
2.1.2 产业公园理念下的工业地产；
2.1.3 城市更新理念的工业地产（TOT，ABO）；
3.2 工业地产的产城融合开发模式（华夏幸福模式）；
3.3 工业地产“自持+销售+招商”模式（中南建设模式）；
3.4 工业地产的轻资产“建设+招商+运营”模式（重庆盈田模式）；
3.5 制造业工业园区政策机遇与产业转移趋势下的刚需；
4.1 工业地产各方诉求与共赢；
4.1.1 政府诉求与招商优惠政策；
4.1.2 龙头与骨干企业的诉求与“三个指标”；
4.1.3 开发商的诉求与责任义务；
4.1.4 谁持有重资产？如何冲抵重资产？
4.2 工业地产的“股权退出+招商”模式；
4.3 工业地产的“EPC+O”模式；
4.4 工业地产的“EPC+O+产业引导基金”模式；
3.5 工业地产的“股权退出+EPC+O+产业引导基金”模式；
5.1 PPP模式用与工业园区开发的政策支持；
5.2 PPP模式下工业地产项目的投资结构与融资结构；
5.2.1 民营资本如何进入工业园区PPP项目；
5.2.2 PPP模式下工业园区项目的投资结构；
5.2.3 PPP模式下工业园区项目的融资结构与担保结构；
5.3 PPP模式下工业园区开发的短期盈利与长期收益；
5.4 PPP模式下项目现金流可行性缺口补助；
5.5 工业园区项目资产的资产证券化（REITs与ABS）；
6.1.2 为什么要产业链招商；
6.1.3 如何进行产业链招商；
6.2 招商优惠政策与对企业的考核；
6.3.1 产业引导基金对骨干龙头企业招商的意义；
6.3.2 产业引导基金母基金设立与管理；
6.3.3 产业引导基金的期限、担保、对冲与退出；
刘玉峰，重庆大学 建设管理与房地产学院 教授 硕士生导师。在2002-2014年期间，长期为工程管理与国际工程管理专业本科生讲授《国际工程项目管理》课程；为硕士研究生和总裁班MBA、EMBA和MPA研究生讲授《房地产企业战略管理》(重庆大学MBA第2到16期班）、《大型项目项目融资与资本运营》 (重庆大学EMBA第6到第14期班)、《工业地产与园区产业招商运营》(重庆大学 MPA课程班至今)等课程。
从1995到2002年课程授课人，有在非洲刚果（布）、尼日利亚和南美洲苏里南等国家从事国际工程项目管理7年工作经验。2002到2014年，在重庆大学建设管理与房地产学院从事工程管理、房地产企业战略管理、工业地产领域的教学与研究工作。
从2009年起，授课人曾先后担任重庆金科地产集团（上市公司000656）副总经理（2009-2012）；央企中级中联工程公司顾问；央企国家电投远达环保（上市公司600292）企业战略顾问；四川泸州老窖集团（上市公司000568）企业战略高级顾问兼“多元化产业集团（泸州老窖康润集团）”独立董事；中国蕞大的制造业工业地产开发商，重庆盈田实业集团，常务副总裁。
2、授课人在工业地产领域的实践案例
刘玉峰教授从2003年起，一直专注于工业地产开发与运营模式的理论和政策研究及具体实践。其蕞早在2004年在重庆大学房地产MBA班课程中就增加了专门关于工业地产开发与运营模式的课程。从2003年到2021年，刘玉峰教授在长达18年的时间里，持续不断的专注于工业地产理论、政策研究，并担任工业地产开发企业高管从事数十个工业地产项目实践。从2006年开始，刘玉峰教授就指导重庆盈田集团的工业地产开发模式创新，截止2021年3月底，重庆盈田集团已经在全国十几个省市建成和在建园区71个，累计开发面积3300万平方米，成为国内蕞大的标准厂房工业园区开发商。
刘玉峰教授通过模式创新，指导并参与实施的工业园区项目有：
刘玉峰教授于2008年提出“工业社区理念下的工业地产开发模式”，被重庆天海星实业集团采纳，并在重庆茶园新城成功实施。
2012年提出“产业公园理念下的工业地产开发模式”，被重庆两江新区创新发展部采纳，并在重庆水土高新区成功实施。
2012年，提出“大数据与传统制造业产业融合下工业地产开发模式”，被西咸新区沣西新城管委会采纳，并在沣西新城实施。
2015年提出的“企业政府平台公司合作股权退出工业地产模式”被重庆盈田集团采纳，在贵州遵义、四川宜宾长江工业园、四川泸州龙马潭区、安徽阜阳颖东区、广东肇庆粤桂合作特别试验区、关系梧州高新区等城市推广。
2019年提出的“EPC+O工业地产开发模式”被重庆盈田集团采纳，在四川遂宁蓬溪县金桥工业园区、安徽霍山县经济开发区实施。
2020年提出的“EPC+O+产业引导基金的工业地产模式”被重庆盈田集团采纳，在湖南湘西苗族土家族自治州花垣县产业集聚区成功实施。
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