以稳求长解码华夏幸福的开发性PPP模式
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原标题：以稳求长，解码华夏幸福的开发性PPP模式
在地产领域向来以稳健增长和高盈利著称的华夏幸福蕞近又迎来好消息。5月26日，在中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合开展的“2020中国房地产上市公司测评成果发布会”上，华夏幸福凭借较强的综合实力，获得“2020中国房地产上市公司综合实力20强”以及“2020中国房地产上市公司A股10强”、“2020中国房地产上市公司发展速度5强”。
之所以能够取得行业认可，源自华夏幸福稳健的基本面。近日在华夏幸福召开股东会上，公司高管对已经发布的2019年年报数据进行解读。2019年，华夏幸福实现营收1052.10亿元，同比增长25.55%；实现归母净利润146.12亿元，同比增长24.40%。截至报告期末，公司归属于上市公司股东的净资产500.36亿元，同比增长14.30%。
净资产、营收、归母净利润均处于稳健增长之中的华夏幸福，不但向股东展示了良好的成长性与持续的盈利能力，也充分证明公司早早布局，以开发性PPP模式重点打造的产业新城具有强劲生命力。在宏观市场环境与政策环境多变的格局下，华夏幸福正在凭借产业新城模式构筑自己独有的护城河。
年报显示，报告期内，华夏幸福稳健经营模式被市场认可，公司全年销售商品提供劳务收到的现金达879.27亿元，同比增长17.06%，经营活动产生的现金流入943.78亿元，同比增长17.89%，销售回款持续增长，销售回款率提升显著。
截止至2019年末，华夏幸福预收账款合计1252.85亿，超千亿元的预收账款在未来3年将逐步结转为公司营业收入与利润。这几乎等于已经提前锁定了未来三年的部分营收和利润。
和在四季度回正的经营性现金流对比，华夏幸福筹资性现金流数据更为出色。年报数据显示，筹资性现金流入达259.18亿元，筹资性现金流量净额由上年同期的-64.9亿元，直接大幅跃升324.8亿元。
如果仔细分析财报，华夏幸福的另一个亮点更为突出。2019年半年报显示，在新增融资额度中，非房地产项目融资，占比高达84%。
自2016年以来，国内房地产企业的融资环境就一直处于收紧状态。业界普遍认为未来房地产企业融资将进一步受到限制。
受此影响，2019年，房企的融资渠道中境内债权融资总额约为7647亿元，仍然占据了房企融资总额的主要部分，占比达到了51%，但是已经是从 2016 年开始连续第四年下降。
在地产信贷收缩的大环境下，华夏幸福的融资并未受到影响，其中基于非房地产项目的融资（非房项目融资）无疑起到巨大作用。
作为国内著名的产业新城运营商，业内普遍认为给华夏幸福带来充裕现金流的，是被市场高度认可的开发性PPP模式。
例如，去年6月，“武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立，发行规模21亿元，发行期限1-6年，发行利率6%-7.3%。该项目是自2018年以来，国内资本市场唯一一单园区类PPP项目资产支持专项计划。
通过华夏幸福的2019年财报分析，我们发现经过多年深耕，华夏幸福凭借开发性PPP模式的独有优势，既保证自身融资渠道顺畅，结构持续优化，也使其自身运营更加稳健，长线资金增多，财务运营成本下降已经成为不争的事实。
全国政协委员、中国财政科学研究院党委书记、院长刘尚希表示“与传统基于单个项目的PPP模式不同，开发性政社合作是一种全新模式，是实践中产生的机制创新。开发性PPP是国际通行PPP模式与中国特色制度背景和实践土壤相结合后的创新化学反应，是传统PPP模式的升级版，也是我国区域开发组织模式的一次重大创新，对推动新型城镇化建设和国家治理能力现代化具有重要意义。”
华夏幸福执行总裁张书峰曾经做过一个巧妙的比喻：“以汽车举例，形象地说，国外的PPP就是汽车零部件商，开发性PPP就是从汽车设计、研发、制造、销售、售后服务、维修都包括的整车生产商。”
以“开发性PPP”作为关键词进行搜索，可以得出开发性PPP模式的定义：在以实现区域可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要管理责任和显著风险，投资回报原则上来自合作新增财政收入，并与绩效挂钩，实现激励相容。
开发性PPP是以政企合作为基础，以区域空间为载体，以产业发展服务为核心，通过要素集聚、创新驱动推动产业结构优化升级，实现合作区域经济社会可持续发展。这类PPP由社会资本承担主要经营风险，并从合作政府新增财政收入获取相应回报，具有整体开发、自我造血、激励相容和长期运营的特点，充分发挥市场配置资源的决定性作用，更好发挥了政府作用，是落实都市圈战略、推动县域经济社会高质量发展的重要方式。
简单概括华夏幸福的开发性PPP模式及其特点，可以总结为“1644”，这也是华夏幸福开发性PPP模式全流程解决方案的简称。
“1”是指一个核心，坚持以产业发展和导入为核心。
“6”是指规划设计、土地整理、基础设施建设、城市公共配套、产业发展及城市运营管理六大服务。
两个“4”，前者是通过六大服务弥补县域经济发展的资金、人才、产业、机制这四块短板；后者是通过弥补这四块短板打造城市魅力、吸引力、承载力和竞争力。
这套方案之所以能够对当地政府和市场产生巨大吸引力，无疑是因为切实站在用户角度着想，解决了他们的“刚需”。
以固安产业新城为例，在华夏幸福进驻之前，固安县财政收入仅为1.1亿元。在采用开发性PPP模式投资建设之后，如今的固安已经脱胎换骨，实现了近百亿财政收入。随着建设的不断升级，引入固安的新型电子、航空航天、生物医药三大千亿级产业集群已经逐步成型。可以想象，依托这些新兴产业，固安产业新城和固安这座小城的未来一片辉煌。
在开发性 PPP 模式下，华夏幸福通过开发性PPP解决方案为区域创造了价值，促进了区域经济社会可持续发展，同时也推动了自身业务业绩的稳健、持续增长。蕞为重要的是，华夏幸福与地方政府成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+12”的成果，经济效益和社会效益明显提升。
年报数据显示，华夏幸福在全国范围内布局了15个核心都市圈，“3+3+N”的核心都市圈全国战略布局已经基本实现。17年来，已经累计布局了近80座产业新城。
经过多年沉淀，华夏幸福在形成一个完整的开发性PPP运营模式的同时，也培养了成熟的运营管理团队。在华夏幸福内部，拥有约4600人的大规模产业发展团队，其中产城公司总经理，60%来自于行业龙头企业高管，40%人员来源于经济发达地区的产业发展岗位，其中三分之二的人在一线服务产业。这个团队运营庞大的客户及项目管理系统，覆盖园区主导产业中各个活跃企业。
依托长远、扎实的战略布局和高效运营的开发性PPP运营管理团队，华夏幸福以产业为核心运营产业新城，助力地方形成自身造血能力，发展当地产业、推动当地经济，切实提升了区域价值。
随着我国城镇化发展进入新的阶段，人们普遍意识到，核心城市圈之所以能够促使人口持续流入，经济大放异彩，主要还是因为有产业进行支撑。未来，没有重要产业支撑的县域经济发展将越发艰难。
华夏幸福的开发性PPP模式，恰到好处的解决了县域发展的难题，并实现了多方共赢。
可以预期，华夏幸福的开发性PPP模式，在未来我国城镇化和都市圈的发展过程中，必会继续发挥其优势独到的作用，从而蕞终产生巨大的社会效益，并成为上市公司宽阔稳健的护城河。返回搜狐，查看更多
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