你分析的太好了华夏幸福应该把你请去调研一下啊产业
你分析的太好了，华夏幸福应该把你请去调研一下啊产业
2020-09-27 21:56:11
你分析的太好了，华夏幸福应该把你请去调研一下啊产业新城部分的估值确实是个难题，我也是搜集了大量的每个签约产业新城物有所值报告、财务承受能力报告、实施方案，按照签约时序多个新城叠加进行估值的。这里每个新城的开发面积是关键指标，因为这些报告的起都是先框定开发面积，考虑目前开发进度，新签的区域只对核心区面积内进行估值，一般为5-10平方公里；老区域按照开发进度确定开发面积，例如固安已经是开发了几十平方公里了。
估值的过程是每个新城业务细分估值，1基础设施、土地整理估值是收益比例固定下的投入回款折现后估值；2产业发展服务的成本端，对比这几年的报表，发现各个合同报告上计算的产业成本偏大，考虑除了招商基础成本+埋下管理销售财务三费中的分摊成本，实际成本比合同上估算的要低，但出于谨慎则没有对产服成本进行调整。产业发展服务的收入端，考虑到投资强度和开发面积问题，我没有对产业收入进行调整。也是按照签约时序折现后叠加。
但我认为这些都不能同淘宝的收租模式相比，为什么呢？因为淘宝可以极大地吸纳店铺，入驻店铺可以极大的扩张，“租”的意义明显。每个产业新城单从合同，这些业务都受到核心区（一般就是目前开发的）受到开发面积约束、产业服务受到工业用地比例和投资强度约束，规模也就圈定了。如果我们能更清楚地知道产服真实成本和投资强度提升变化，合约期内、核心区的估值是能做到的。
当然，这些年签这么多的合同，规模化做大了，蛋糕做大了。同时个别新城如果做的好，可以扩区，这个扩区有的不用重新签订协议，只要在合同内的、核心区以外的扩区就够了。
那么华夏所说的平台价值怎么体现呢？
我想应该是衍生的商业租金、酒店、学校、医院服务、公寓租赁、楼宇租赁、厂房租赁、装备设备租赁、会议会展收入、各类水电气收费管网、物业服务等，这些在合约中没提到，但服务对象是公众而不是政府，资金好回收、资金流更长久，变能和某淘的“租”相比。只是成熟的区域目前不多、繁荣的更不多，这些业态的价值体现不大，感觉有价值，但没法估算。华夏在这些业务的打造上还有很长一段路要走，主要是现在是开发阶段没有那么多财力。例外张江高科、上海临港，养了那么多年园区，中后期对入园优质企业进行股权投资收益不菲。感觉产业新城开发好了，有很多可能，但在没做出来之前，真没法估值。
真做平台，实际是作为商业链接的第三方，例如把土地、基础设施建设放在平台上，促成政府和其他开发商的交易，中间收取管理费，改变重资产投入为轻资产管理收益，这样才有平台意义。招商算平台化，把政府引商需求和企业投资需求牵线，在华夏招商平台上做成，说白了就是中介。现在的华夏总体上还处于开发的第一阶段，但既然把平台的口号喊起来了，就要通过合作把平台多样化，合作、合作、合作，起码这样投资和负债压力减轻了。活着才能发展。
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