中国税法解析：固定资产中房屋建筑物不从租计征房产税的特殊情形
房产税作为我国财产税体系的重要组成部分，其计征方式直接关系到企业及个人的税务负担。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《条例》），房屋建筑物作为固定资产时，通常以“从价计征”或“从租计征”两种方式缴纳房产税。然而，在特定情形下，即使房屋已计入固定资产，仍可不从租计征房产税。本文从税法角度解析这些例外情形，并结合政策依据展开分析。
《条例》规定，房产税按以下方式计征：
通常情况下，房屋建筑物若用于出租，无论是否计入固定资产，均需按租金收入从租计征房产税。但在以下特殊情形中，税法允许例外处理。
根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号），融资租赁房产的房产税纳税义务发生重大调整：
财税〔2009〕128号明确规定：“融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起缴纳。”
此规定将融资租赁房产的税负转移至承租方，并避免了出租方因“形式所有权”重复纳税，符合“实质重于形式”的税收原则。
若单位或个人无租使用其他单位（如关联方）的房产，根据财税〔2009〕128号：
财税〔2009〕128号规定：“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”
母公司无偿将房产提供给子公司使用，子公司需按房产原值的70%-90%（扣除比例依地方规定）计算余值，并按1.2%税率缴纳房产税。
《条例》第五条明确，以下主体的自用房产免征房产税，即使计入固定资产：
若上述主体将房产用于出租或非自用经营，则需从租计征房产税。例如，公立学校的教学楼免税，但对外出租的商铺需按租金收入纳税。
对符合政府规定的公共租赁住房、廉租房等保障性住房，若按政府定价出租，可享受房产税减免：
《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）规定，对公租房免征房产税；
此类房产即使计入固定资产并出租，仍无需从租计征。
：自用、出租或特殊租赁（如融资租赁）需分类核算，避免计税方式混淆；
：房产原值扣除比例（10%-30%）及部分优惠由省级政府确定，需结合属地规定执行；
：符合政策性免税的房产，需向税务机关备案并提供证明材料。
中国税法对房产税的计征规则既体现普适性，又兼顾特殊经济行为的灵活性。企业及个人在处理固定资产中的房屋建筑物时，需深入理解融资租赁、无租使用及政策性免税等例外情形，结合税务合规要求优化资产配置。未来，随着房地产税立法的推进，房产税政策或将进一步细化，纳税人需持续关注政策动态以规避风险。
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